Decreto Salva Casa: per la datazione delle opere può bastare una foto

Il ruolo del professionista tecnico per la dimostrazione della datazione delle opere, propedeutica ad ottenere, ad esempio, la sanatoria del Decreto Salva Casa per opere che rientrano nelle tolleranze costruttive (portate dalla legge 105/2024 fino al 6%), può essere cruciale.

Ma ciò vale anche per la presentazione del permesso di costruire o la della SCIA (segnalazione certificata di inizio attività) in sanatoria, che devono essere accompagnate dalla dichiarazione del professionista abilitato che attesti le necessarie conformità (per la conformità edilizia, la dichiarazione è resa con riferimento alle norme tecniche vigenti al momento della realizzazione dell'intervento).

Però, in base a quanto stabilito dal Decreto Salva Casa, lo stato legittimo - e di conseguenza la datazione delle opere - si possono dimostrare anche con delle fotografie o altre prove similari.

Le tolleranze costruttive e il nodo della datazione

L'art.34-bis del TUE fissa una disciplina speciale per gli interventi realizzati entro il 24 maggio 2024, introducendo deroghe percentuali alle misure previste dal titolo abilitativo che disciplinano l’altezza, i distacchi, la cubatura, la superficie coperta e ogni altro parametro delle singole unità immobiliari.

In particolare, le difformità dal parametro previsto dal titolo abilitativo non costituiscono violazione edilizia, purché la differenza rientri nel limite del:

• 2% delle misure previste nel titolo abilitativo per le unità immobiliari con superficie utile superiore ai 500 m²;
• 3% delle misure previste nel titolo abilitativo per le unità immobiliari con superficie utile compresa tra i 300 e i 500 m²;
• 4% delle misure previste nel titolo abilitativo per le unità immobiliari con superficie utile compresa tra i 100 e i 300 m²;
• 5% delle misure previste nel titolo abilitativo per le unità immobiliari con superficie utile inferiore ai 100 m²;
• 6% delle misure previste nel titolo abilitativo per le unità immobiliari con superficie utile inferiore ai 60 metri quadrati.

Siccome si specifica che gli interventi devono essere realizzati entro il 24 maggio 2024, è determinante la datazione degli stessi per rientrare dentro questi nuovi limiti.

Come si prova la datazione degli interventi? Può bastare una foto

L'art.36-bis comma 3 specifica che l'epoca di realizzazione dell'intervento è provata mediante la documentazione di cui all'articolo 9-bis, comma 1-bis, quarto e quinto periodo, introdotti dal Salva Casa.

Bene: per gli immobili realizzati in un'epoca nella quale non era obbligatorio acquisire il titolo abilitativo edilizio, lo stato legittimo è quello desumibile dalle informazioni catastali di primo impianto, o da altri documenti probanti, quali le riprese fotografiche, gli estratti cartografici, i documenti d'archivio, o altro atto, pubblico o privato, di cui sia dimostrata la provenienza, e dal titolo abilitativo che ha disciplinato l'ultimo intervento edilizio che ha interessato l'intero immobile o unità immobiliare, integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali.

Se è impossibile datare gli interventi, serve la dichiarazione del tecnico

In ultima 'ratio', se è impossibile accertare l'epoca di realizzazione dell'intervento mediante la documentazione, il tecnico incaricato attesta la data di realizzazione con propria dichiarazione e sotto la sua responsabilità.

Attenzione: in caso di dichiarazione falsa o mendace, si applicano le sanzioni penali, comprese quelle previste dal capo VI del Testo unico di cui al decreto del Presidente della Repubblica 445/2000.