Decreto Salva Casa: le regole per la sanatoria degli abusi edilizi in zona vincolata

La legge Salva Casa ha stravolto le regole per la sanatoria delle difformità parziali (e, in alcuni casi, anche per le difformità totali) ma c'è una specifica procedura da rispettare per quel che riguarda le opere situate in zona vincolata e gli interventi eseguiti in assenza o difformità dall'autorizzazione paesaggistica.

La nuova sanatoria semplificata del Salva Casa

Sappiamo che, in virtù di quanto disposto dall'articolo 1 comma 1 lettere g), h) e i), scatta il superamento della doppia conformità per gli interventi in parziale difformità dal permesso di costruire o dalla Scia alternativa al permesso di costruire nonché quelli realizzati in assenza o in difformità dalla Scia “semplice” di cui all’articolo 22 del TUE.

Si tratta degli abusi edilizi che il Salva Casa ritiene 'minori'.

E’ quindi sufficiente, in questi casi, provare la conformità urbanistica ad oggi (ossia al momento della presentazione della domanda) e la conformità edilizia (normativa tecnica) all'epoca della realizzazione dell'intervento.

In caso di interventi edilizi realizzati in parziale difformità dal permesso di costruire, fino alla scadenza dei termini stabiliti o all'irrogazione delle sanzioni amministrative, il responsabile dell'abuso o l'attuale proprietario dell'immobile può richiedere il permesso di costruire e presentare la segnalazione certificata di inizio attività in sanatoria, purché l'intervento sia conforme alla normativa urbanistica vigente al momento della domanda ed alla disciplina edilizia vigente al momento della realizzazione dell'intervento (cd. sanatoria semplificata).

In virtù di quanto previsto dall'art.32 del Testo Unico Edilizia, queste disposizioni si applicano anche alle variazioni essenziali del progetto approvato, definite dalle Regioni, che includono:

• cambiamenti nella destinazione d'uso che modificano gli standard previsti;
• aumento significativo della cubatura o della superficie del solaio;
• modifiche sostanziali ai parametri urbanistici o alla localizzazione dell'edificio;
• cambiamenti nelle caratteristiche dell'intervento autorizzato;
• violazioni delle norme antisismiche, salvo errori procedurali.

Il Decreto Salva Casa consente quindi una sanatoria semplificata per un ampio spettro di variazioni essenziali.

Ma cosa succede in caso di immobili vincolati, o comunque situati in zona vincolata (come, ad esempio, i centri storici?).

Abusi edilizi in zona vincolata: cosa succede? Il parere vincolante e le tempistiche

Con particolare riferimento ai profili procedurali, il comma 6 dell'articolo 36- bis del Testo Unico Edilizia 'riformulato' dal Salva Casa stabilisce che:

• sulla richiesta di permesso in sanatoria, il dirigente o il responsabile del competente ufficio comunale si pronuncia con provvedimento motivato entro 45 giorni, decorsi i quali la richiesta si intende accolta;
• per le segnalazioni di inizio attività, si applica il termine di 30 giorni;
• in caso di immobili soggetti a vincolo paesaggistico, i predetti termini sono sospesi fino alla definizione del procedimento di compatibilità paesaggistica.

Decorsi i predetti termini, eventuali successive determinazioni del competente ufficio comunale sono inefficaci.

Compatibilità paesaggistica e condizioni per il silenzio-assenso: ok anche con nuovi volumi

Per gli interventi edilizi realizzati senza o in difformità dall'autorizzazione paesaggistica (quindi si tratta proprio degli abusi edilizi in zona vincolata), il dirigente o responsabile dell'ufficio deve richiedere un parere vincolante all'autorità competente per verificare la compatibilità paesaggistica dell'intervento, anche se i lavori hanno creato nuove superfici o volumi o aumentato quelli già autorizzati.

L'autorità competente deve esprimersi entro 180 giorni, previo parere vincolante della Soprintendenza da fornire entro 90 giorni.

Se questi termini non vengono rispettati, si applica il silenzio-assenso, e il dirigente o responsabile dell'ufficio può procedere autonomamente.

Importante: tali disposizioni si applicano anche nei casi in cui gli interventi di cui sopra risultino non compatibili con il vincolo paesaggistico apposto in data successiva alla loro realizzazione.

Il meccanismo è mutuato dal modello dell'autorizzazione paesaggistica semplificata e mira a velocizzare il processo di accertamento di conformità.

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Il costo della sanatoria degli abusi in zona vincolata con accertamento paesaggistico

Per quel che riguarda i costi dell'operazione, qualora venga accertata la compatibilità paesaggistica, si applica - oltre ai costi sotto elencati - anche una sanzione determinata previa perizia di stima ed equivalente al maggiore importo tra il danno arrecato e il profitto conseguito mediante la trasgressione.

Va ricordato, per completezza, che il rilascio del permesso e della SCIA in sanatoria è subordinato al pagamento, a titolo di oblazione, di una somma:

• a) pari al contributo di costruzione in misura doppia, ovvero, in caso di gratuità a norma di legge, in misura pari a quella prevista dall'articolo 16, incrementato del 20 per cento, in caso di interventi realizzati in parziale difformità dal permesso di costruire nelle ipotesi di cui all'articolo 34, e in caso di variazioni essenziali ai sensi dell'articolo 32;
• b) pari al doppio dell'aumento del valore venale dell'immobile valutato dall'agenzia del territorio, in una misura determinata dal responsabile del procedimento, non inferiore a 1.032 e non superiore a 10.328 euro ove l'intervento sia eseguito in assenza o in difformità dalla SCIA nelle ipotesi di cui all'articolo 37 e in misura non inferiore a euro 516 e non superiore a euro 5.164, nei casi in cui l'intervento risulti conforme alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente sia al momento della realizzazione dello stesso, sia al momento della presentazione della domanda.

Senza compatibilità paesaggistica scatta la demolizione

in caso di rigetto della domanda di comptabilità paesaggistica si applica la sanzione demolitoria di cui all'articolo 167, comma 1, del decreto legislativo 42/2004.

In definitiva: anche gli abusi edilizi (minori, meglio evidenziarlo) in zona vincolata sono sanabili col Salva Casa, ma bisogna che si verifichino le condizioni di cui sopra.