Decreto Salva Casa, le regole di Roma: cambi destinazione d'uso con obbligo di standard

Arrivano indicazioni importanti, anche se locali, sul Decreto Salva Casa: il comune di Roma Capitale ha infatti pubblicato una circolare, indirizzata a tutti gli uffici che dovranno istruire le pratiche edilizie e urbanistiche a seguito delle novità introdotte dal decreto-legge 69/2024, convertito in legge 105/2024.

Diciamo subito che si tratta di indicazioni molto rigide, che non lasciano tanto margine alle aperture del Salva Casa: in primis, l'esenzione dell'obbligo per il reperimento degli standard nei cambi di destinazione d'uso tra categorie diverse non si applica, e non trovano applicazione neppure le regole sull'agibilità 'allargata'.

Cambi di destinazione d'uso: vanno rispettate le norme locali

Nella circolare si specifica che il Decreto Salva Casa regola sia i cambiamenti di destinazione d’uso rilevanti (verticali) sia non rilevanti (orizzontali).

Viene precisato, però, che le norme locali devono essere rispettate, in particolare per la dotazione di parcheggi pubblici nelle strutture commerciali, come richiesto dalla normativa regionale (L.R. Lazio n. 22/2019).

Sulla base dei principi generali richiamati in premessa, nonostante l’ambigua formulazione riportata nei commi 1 bis, 1 ter ed 1 quater “ferma restando la possibilità per gli strumenti urbanistici comunali di fissare specifiche condizioni”, restano comunque fatte salve anche le disposizioni delle norme della pianificazione urbanistica comunale in merito alle destinazioni d’uso e ai mutamenti di destinazioni d’uso ammissibili.

In particolare, con riferimento al secondo periodo del comma 1-quater, si ritiene che la non assoggettabilità all’obbligo di reperimento di ulteriori aree per servizi di interesse generale, prevista dal legislatore nazionale, non è applicabile in quanto può operare solo in carenza di specifiche disposizioni della pianificazione urbanistica invece presenti nelle N.T.A. del P.R.G. vigente.

Inoltre, riporta la circolare, la SCIA ordinaria o la SCIA alternativa al permesso di costruire sono consentite in base al tipo di mutamento e alle opere previste, specificando le condizioni per ciascun caso.

Questa parte è molto interessante per capire come potranno orientarsi i comuni dopo l'allargamento delle maglie del Salva Casa, che consente in molti casi l'utilizzo della SCIA (prima il cambio di destinazione d'uso verticale 'voleva' sempre il permesso di costruire).

Oblazioni per sanatoria

Nello specifico, vengono definiti gli importi per la regolarizzazione degli interventi edilizi in parziale difformità rispetto al titolo edilizio o eseguiti senza SCIA.

Gli importi variano a seconda della “doppia conformità” (rispetto delle norme urbanistiche sia alla realizzazione sia alla domanda) o della “conformità asimmetrica” (rispetto delle norme solo al momento della domanda).

Come richiedere il cambio di destinazione d'uso senza incorrere in sanzioni

Il cambio di destinazione d'uso di un immobile implica un processo rigoroso e regolato da normative specifiche, essenziale per evitare sanzioni per abusi edilizi. Recentemente, una sentenza del TAR Lazio ha evidenziato l'importanza di tali normative nel garantire la legalità e la sicurezza degli interventi edilizi.

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Agibilità: la deroga del Salva Casa è solo per il patrimonio edilizio esistente

Il Salva Casa ha introdotto una deroga per i requisiti minimi di agibilità, che consente al tecnico di certificare come agibili locali con altezze minime di 2,40 metri (invece di 2,70) o con superfici ridotte, purché siano rispettati altri requisiti igienico-sanitari e sia dimostrato un miglioramento igienico-sanitario.

Il comune di Roma evidenzia che la deroga, estesa ai due soli requisiti dimensionali igienico sanitari sopra riportati
(altezza e superficie minima), è ammessa esclusivamente per interventi sul patrimonio edilizio esistente atti a garantirne il miglioramento delle caratteristiche igienico-sanitarie; pertanto, va esclusa l'applicabilità di tale regime derogatorio ai mutamenti di destinazioni d’uso, nonché alle nuove costruzioni e agli interventi di demolizione ricostruzione anche qualora tali interventi siano classificabili in ristrutturazione edilizia.

Inoltre, poiché l’agibilità è dichiarata al termine di lavori che devono comportare anche il miglioramento delle caratteristiche igienico-sanitarie e che tali lavori devono essere eseguiti in conformità ad un titolo abilitativo edilizio rilasciato o assentito legittimamente, ne consegue che i locali oggetto di deroga devono già presentare caratteristiche dimensionali legittime, ad esempio in quanto realizzati ante D.M. 05/07/1975 o derivanti da condono.

LA CIRCOLARE E' SCARICABILE IN ALLEGATO DOPO AVER EFFETTUATO L'ACCESSO AL PORTALE