Decreto Salva Casa: le regole del Piemonte per le variazioni essenziali e il recupero dei sottotetti

Come, tra gli altri, il Comune di Roma, la Regione Emilia Romagna e la Regione Umbria, anche la Regione Piemonte ha recepito le novità del Decreto Salva Casa, ma non l'ha fatto con una circolare, bensì con una legge ad hoc, la n.25/2024, che si focalizza nel colmare il vuoto normativo attuale per quanto concerne il recupero dei sottotetti e le variazioni essenziali.

Variazioni essenziali: le novità per la sanatoria semplificata in Piemonte

Col Decreto Salva Casa il concetto di 'sanatoria' si è allargato: oggi è infatti possibile una nuova modalità di regolarizzazione degli abusi edilizi, con l'aggiunta di un procedimento semplificato per accertare la conformità delle opere.

Attualmente ci sono tre possibili 'abusi' che possono essere sanati: per quelli maggiori (assenza di titolo abilitativo o totale difformità) serve la conformità urbanistica ed edilizia sia 'prima' che 'dopo' (doppia conformità standard).

Per le parziali difformità e le variazioni essenziali, invece, scatta la sanatoria semplificata: basterà cioè la conformità urbanistica oggi e la conformità edilizia 'prima' (cioè all'epoca della realizzazione dell'intervento).

A proposito di variazioni essenziali, sono le Regioni a definire quali interventi sono da considerare, appunto, in variazione essenziale rispetto al progetto approvato.

La legge 25/2024 stabilisce quindi che siano considerate variazioni essenziali, ai fini della sanatoria semplificata:

• a) il mutamento della destinazione d'uso che implichi variazione degli standard previsti dal decreto del Ministro dei lavori pubblici 2 aprile 1968, n. 1444 e dagli articoli 21 e 22 della l.r. 56/1977;
• b) l'aumento di entità superiore al 20 per cento della superficie lorda o del volume, al netto dell’entità di cui al comma 2, in relazione al progetto approvato;
• c) la variazione di entità superiore al 10 per cento dei parametri urbanistico-edilizi del progetto approvato;
• c bis) il mutamento delle caratteristiche dell'intervento edilizio assentito in relazione alla classificazione dei tipi
  d’intervento di cui all’articolo 3 del d.p.r. 380/2001;
• d) la violazione delle norme vigenti in materia di edilizia antisismica, quando non attiene a fatti procedurali;
  e) la modifica della localizzazione dell'edificio sull'area di pertinenza, quando la sovrapposizione della sagoma a terra
  dell'edificio in progetto e di quello realizzato, per effetto di rotazione o traslazione di questo, sia inferiore al 50 percento e la riduzione della distanza da altri fabbricati, dai confini di proprietà e dalle strade rispetti i limiti normativamente disposti;
• e bis) le variazioni al progetto approvato che comportino un’opera sostanzialmente diversa per conformazione,
  strutturazione o la realizzazione di un manufatto edilizio autonomamente utilizzabile.

Chi, quindi, possiede immobili con irregolarità rientranti nelle casistiche sopracitate potrà richiedere il permesso di costruire in sanatoria ex art.34-bis del TUE, cioè ottenere l'accertamento di conformità semplificato (conformità urbanistica oggi e conformità edilizia all'epoca della realizzazione dell'intervento.

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Recupero dei sottotetti

Sappiamo anche che il Salva Casa consente il recupero dei sottotetti senza rispettare le distanze minime tra gli edifici e dai confini, ma anche qui nei limiti e secondo le procedure previste dalle Regioni.

In tal senso, la nuova legge regionale stabilisce che:

• è consentito il recupero dei sottotetti esistenti e legittimi alla data del 31 dicembre 2023, a condizione che gli edifici siano compatibili con il Piano Regolatore Generale (PRG) e rispettino i requisiti tecnici e igienico-sanitari;
• gli interventi non possono modificare altezza di colmo, gronda o pendenze delle falde, salvo incrementi per miglioramenti energetici o adeguamenti sismici;
• sono ammesse deroghe agli indici urbanistici vigenti, purché compatibili con la normativa comunale;
• per migliorare la vivibilità, sono autorizzati interventi come l'aggiunta di abbaini, lucernari e terrazzi, a patto che rispettino l'aspetto estetico e strutturale originale dell'edificio;
• per i locali abitabili, l’altezza media interna deve essere di almeno 2,20 metri (ridotta a 2 metri sopra i 1.000 metri di altitudine);
• gli spazi accessori (es. ripostigli, guardaroba) possono avere altezze inferiori, se chiusi o limitati a specifici usi.

Per quanto riguarda i sottotetti realizzati a partire dal 1 gennaio 2024, il recupero può avvenire solo secondo quanto previsto dal piano regolatore generale.

LA LEGGE 25/2024 DELLA REGIONE PIEMONTE E' SCARICABILE IN ALLEGATO