Salva Casa è legge: testo coordinato e riepilogo di tutte le novità

La legge 105.2024 “Salva Casa” pubblicata in Gazzetta Ufficiale

La legge 24 luglio 2024 n. 105 riguardante il provvedimento Salva Casa è stata pubblicata nella Gazzetta Ufficiale n. 175 del 27-7-2024 ed è in vigore dal 28 luglio 2024.

Si ricorda che il Senato, nella seduta del 24 luglio, aveva rinnovato la fiducia al Governo approvando il DDL di conversione del Decreto Salva Casa (69/2024), nello stesso testo che aveva licenziato la Camera.

La legge SALVA CASA è entrata in vigore il 28 luglio.

L'effetto normativo più diretto del Salva Casa riguarda il Testo Unico per l’Edilizia – DPR 380/2001 – che ha subito profonde modifiche, prima ad opera del decreto-legge 69/2024 e poi della legge di conversione 105/2024.

Ecco il testo coordinato in PDF aggiornato a luglio 2024, con l’evidenza delle modifiche e un praticissimo indice interattivo che consente una facile consultazione.

 

Le modifiche della Legge 105.2024 rispetto al decreto Salva Casa e le novità

Rispetto al testo originario del decreto legge, in vigore dal 30 maggio, il processo di esame in commissione a Montecitorio ha portato numerose e significative novità.

Tra queste, la riduzione della misura massima della pena pecunaria, che scende da 30.284 a 10.328 euro, con la possibilità di ulteriori riduzioni per interventi conformi alla regola della doppia conformità.

La pena pecuniaria per interventi edilizi realizzati in assenza di SCIA o in difformità da essa è pari al doppio dell’aumento del valore venale dell’immobile, calcolato dall’Agenzia delle Entrate. L’importo della sanzione, determinato dal responsabile del procedimento, varia da un minimo di 1.032 euro a un massimo di 10.328 euro (precedentemente 30.284 euro). Se l’intervento è conforme alla normativa urbanistica ed edilizia sia al momento della realizzazione sia al momento della domanda di sanatoria, la sanzione va da un minimo di 516 euro a un massimo di 5.164 euro.

Inoltre, vi sono importanti aggiornamenti riguardanti l’abitabilità dei sottotetti e dei micro-appartamenti, e le modifiche di destinazione d’uso, ora sempre consentite, con o senza opere.

Un’altra novità rilevante è l’aumento delle tolleranze costruttive, che rispetto all’attuale 2% possono salire fino al 6%.

La regolarizzazione delle parziali difformità e delle variazioni essenziali tramite Scia diventa più accessibile, e viene introdotto il principio del silenzio assenso: gli uffici comunali dovranno pronunciarsi sulle istanze di sanatoria entro 45 o 30 giorni, e in assenza di risposta l’istanza si considererà accolta.

In questo articolo, un riepilogo delle principali novità di un provvedimento che impatta in maniera 'pesante' sul Testo Unico Edilizia, rimandando per le specifiche ai singoli articoli dedicati.

 

Stato legittimo degli immobili

Le irregolarità sulle parti comuni o in singoli appartamenti non bloccheranno gli interventi edilizi in corso.

Dal 24 maggio 2024, come disposto dal DL 69/2024, lo stato legittimo sarà rappresentato alternativamente da uno dei titoli abilitativi che hanno legittimato la costruzione o l'ultimo intervento edilizio, integrati con eventuali titoli successivi.

Si introduce il principio dell’autonomia delle parti comuni rispetto alle proprietà esclusive all’interno dei condomini.

Tale principio stabilisce che le eventuali difformità edilizie delle parti comuni non pregiudicano lo stato legittimo delle proprietà esclusive e viceversa, garantendo la possibilità di apportare modifiche e riqualificazioni in maniera indipendente.

Questo significa che le irregolarità edilizie di una parte comune non influenzano la legittimità e la possibilità di intervento sulle singole unità immobiliari private, e allo stesso modo, le difformità presenti in una proprietà esclusiva non incidono sulla legittimità delle parti comuni.

Dal contenuto della relazione illustrativa alla legge di conversione si comprende che il legislatore, con la modifica in trattazione, intende tutelare il legittimo affidamento del privato, nel caso in cui l’Amministrazione in sede di istruttoria del titolo abilitativo abbia accertato delle parziali difformità e non le abbia considerate rilevando, avendo poi rilasciato un provvedimento favorevole.

 

 

Sanatoria per difformità parziali e variazioni essenziali

Il DL Salva Casa introduce due tipi di accertamenti di conformità in sanatoria:

• interventi senza permesso o con variazioni essenziali dal titolo abilitativo: continuano a essere soggetti al regime della doppia conformità, ossia devono rispettare le normative urbanistiche ed edilizie sia al momento della realizzazione che alla presentazione della domanda (articolo 36);
• interventi con difformità parziali: si elimina la doppia conformità, richiedendo solo la conformità urbanistica attuale e quella edilizia al momento dell'intervento (nuovo articolo 36-bis). Vengono ricomprese anche le variazioni essenziali ex art.32 del Testo Unico edilizia .

Per i casi di difformità parziali, la sanatoria può essere concessa dal Comune a condizione che si eseguano interventi per rendere l'opera conforme alle normative tecniche igienico-sanitarie e si rimuovano le opere non sanabili.

Opere realizzate in parziale difformità dal permesso di costruire o dalla SCIA, oppure in assenza o in difformità dalla SCIA: è possibile richiedere il titolo edilizio in sanatoria se l’intervento risulta conforme sia alla disciplina urbanistica vigente al momento della presentazione della domanda, sia a quella edilizia vigente al momento della realizzazione. Questa misura attenua il criterio della doppia conformità, richiedendo che le opere siano conformi alla normativa urbanistica ed edilizia sia al momento della realizzazione che al momento della domanda.

Per fare chiarezza sulla sanatoria in edilizia e cosa è cambiato col Salva Casa suggeriamo la lettura dell'articolo di Nicola Furcolo "Sanatoria edilizia: le nuove procedure per regolarizzare gli abusi dopo il Salva Casa", che presenta un quadro generale sulle norme e procedure applicabili per sanare le difformità edilizie.

Condizioni per la sanatoria

La concessione della sanatoria richiede il pagamento del doppio dell’aumento del valore venale dell’immobile a seguito degli interventi, con importi compresi tra 1.032 e 10.328 euro.

L'art. 37 del TUE è stato modificato per estendere la nuova procedura di sanatoria agli interventi eseguiti senza SCIA o in difformità dalla stessa, mantenendo la sanzione pecuniaria vigente.

 

Altezze e superfici minime

Le nuove norme permettono l'abitabilità per altezze di 2,40 metri (anziché 2,70) e per superfici di 20 metri quadri per una persona e 28 metri quadri per due persone (invece di 28 e 38), a condizione che gli interventi siano finalizzati al miglioramento igienico-sanitario.

In assenza di tali interventi, i limiti restano invariati.

I requisiti per l’abitabilità diventano meno rigidi: secondo la normativa precedente erano necessari almeno 28 metri quadrati, mentre ora la dimensione minima scende a 20 metri quadrati. Per due abitanti, la superficie minima passa da 38 a 28 metri quadrati. Anche l’altezza minima viene ridotta, passando da 2,7 metri a 2,4 metri.

Come si legge nell'articolo di Ermete Dalprato "Le deroghe igienico-sanitarie del Salva-Casa e le condizioni di applicabilità" le condizioni di applicabilità di queste dimensioni ridotte sono limitate ai soli casi in cui:

• sia “soddisfatto il requisito dell’adattabilità …” (comma 5-ter)

e soddisfatta anche una delle seguenti ulteriori condizioni

• i “locali” siano siti “in edifici sottoposti a interventi di recupero edilizio” e “miglioramento delle caratteristiche igienico-sanitarie” (comma 5-ter, lett. a)

oppure, in alternativa,

• vi sia contestuale “presentazione di un progetto di ristrutturazione” nel quale siano garantite “idonee condizioni igienico-sanitarie dell’alloggio” in relazione al numero degli occupanti” (comma 5-ter, lett. b).

Non risulta valida, quindi, una simile attestazione di agibilità per immobili esistenti, che non siano inseriti in un progetto di recupero edilizio e miglioramento della condizioni igienico sanitarie, presentato o da presentare contestualmente (Luca Bertoni).

 

Edilizia libera e cambi di destinazione d’uso

Le pergole bioclimatiche vengono incluse nell'edilizia libera.

Il perimetro dell’“edilizia libera” si è ampliato, includendo ora una serie di lavori che non richiedono alcun titolo abilitativo o permesso. Questi interventi comprendono:
1. Manutenzione ordinaria.
2. Installazione di pompe di calore fino a 12 kW.
3. Eliminazione delle barriere architettoniche, a condizione che non richiedano l’installazione di ascensori esterni.
4. Installazione di Vetrate Panoramiche Amovibili e Trasparenti (Vepa).
5. Installazione di tende a pergola o bioclimatiche.
Secondo l’articolo 6 del Testo Unico dell’Edilizia, tali opere possono essere realizzate senza alcun titolo abilitativo, purché rispettino le normative urbanistiche comunali, antisismiche, di sicurezza, antincendio, igienico-sanitarie, sull’efficienza energetica, contro il rischio idrogeologico e paesaggistiche.
Con il decreto “Salva casa”, convertito in legge, è stata ulteriormente chiarita e ampliata la lista delle opere rientranti nell’edilizia libera:
• Vetrate Panoramiche Amovibili e Trasparenti (Vepa): possono essere installate su balconi, logge interne all’edificio e porticati non gravati da diritti di uso pubblico e non affacciati su aree pubbliche. Queste vetrate non devono creare spazi stabilmente chiusi e devono garantire il ricircolo dell’aria, minimizzando l’impatto visivo e l’ingombro.
• Opere di protezione dal sole e dagli agenti atmosferici: rientrano in questa categoria le tende, tende da sole, tende da esterno e tende a pergola con telo retrattile, comprese le pergole bioclimatiche. Le pergole bioclimatiche devono essere addossate o annesse all’edificio e possono includere strutture fisse se necessario, senza però creare spazi chiusi che aumenterebbero il volume e la superficie dell’edificio.

Per maggiori informazioni leggi l'articolo di Elisabetta Righetti dove al paragrafo relativo all' Articolo 6 specifica le varie caratteristiche che devono avere queste strutture affinché rientrino nell'edilizia libera. 

Inoltre, i cambi di destinazione d'uso, inclusi quelli con opere, sono consentiti con SCIA, ampliando le disposizioni originali.

I piani urbanistici potranno permettere cambi di destinazione d'uso per piani terra e seminterrati, se consentito dalla legislazione regionale.

Per le unità immobiliari situate al primo piano fuori terra o seminterrate, il cambio di destinazione d’uso è regolato dalla legislazione regionale. Tale legislazione stabilisce le circostanze in cui gli strumenti urbanistici comunali possono identificare specifiche zone nelle quali le disposizioni dei commi da 1-ter a 1-quinquies sono applicabili anche alle unità immobiliari situate al primo piano fuori terra o seminterrate.

 

Tolleranze costruttive fino al 6%

Una delle innovazioni più richieste e più commentate della legge Salva-Casa è indubbiamente la revisione delle tolleranze, limitatamente però ai soli interventi ante 24 maggio 2024. D’ora in poi le tolleranze saranno solo quelle già previste dal previgente articolo 34-bis del Testo Unico dell’Edilizia.

La tolleranza costruttiva viene estesa fino al 6% delle misure previste nel permesso di costruire o nella SCIA per immobili con superficie inferiore a 60 metri quadri.

Se le opere edilizie sono realizzate senza rispettare le tolleranze costruttive (quali altezza, larghezza e altre dimensioni), ma rientrano entro specifici margini di oscillazione definiti dalla normativa sulla sanatoria, non si configura una violazione edilizia. Le modifiche apportate durante l’iter parlamentare hanno ampliato queste tolleranze costruttive. Non vi è violazione edilizia se lo scostamento rispetto al progetto originario non supera:

• il 6% per appartamenti fino a 60 mq,
• il 5% per appartamenti tra 60 e 100 mq,
• il 4% per unità immobiliari tra 100 e 300 mq,
• il 3% per unità immobiliari tra 300 e 500 mq,
• il 2% per unità immobiliari di dimensioni superiori a 500 mq.

La novità vera però non sta tanto nell’incremento percentuale dei valori metrici, quanto – secondo Ermete Dalprato – nelle motivazioni che hanno indotto il Legislatore a rivederli che introduce il principio di valutazione della Tollerabilità delle difformità delle pratiche edilizie (e delle costruzioni) del passato. Per approfondire leggi l'articolo di approfondimento. 

Saranno considerate tolleranze esecutive:

1. Il minore dimensionamento dell’edificio: eventuali riduzioni delle dimensioni complessive dell’edificio rispetto al progetto approvato.
2. La mancata realizzazione di elementi architettonici non strutturali: l’omissione di particolari architettonici che non influenzano la struttura portante dell’edificio.
3. Le irregolarità geometriche e modifiche alle finiture degli edifici di minima entità: piccoli cambiamenti nelle geometrie e nelle finiture esterne e interne degli edifici, comprese le irregolarità esecutive di muri esterni ed interni e la diversa ubicazione delle aperture interne rispetto al progetto originale.
4. La difforme esecuzione di opere rientranti nella nozione di manutenzione ordinaria: variazioni nell’esecuzione di interventi classificabili come manutenzione ordinaria rispetto a quanto previsto.
5. Gli errori progettuali corretti in cantiere e gli errori materiali di rappresentazione progettuale delle opere: correzioni apportate durante la fase di costruzione per risolvere errori progettuali o materiali emersi successivamente alla rappresentazione iniziale del progetto.

Queste tolleranze esecutive non incideranno sulla legittimità delle opere edilizie, garantendo una maggiore flessibilità nella realizzazione e modifica dei progetti edilizi, purché le variazioni siano di minima entità e non compromettano la conformità alle normative vigenti.

Sanatoria per opere ante 1977

È introdotta la regolarizzazione delle varianti in difformità dal titolo rilasciato prima della legge Bucalossi del 1977. Le condizioni per la sanatoria includono:

• il titolo deve essere stato rilasciato prima dell'entrata in vigore della legge Bucalossi;
• gli interventi non devono rientrare nei casi previsti dall’art. 34-bis del D.P.R. 380/2001.

L’epoca di realizzazione della variante deve essere provata tramite documentazione conforme all’art. 9-bis del D.P.R. 380/2001 o, in caso di mancanza di documentazione, mediante dichiarazione del tecnico incaricato. La regolarizzazione richiede la presentazione di una SCIA e il pagamento di una sanzione pecuniaria.

Recupero dei sottotetti

Si consente il recupero dei sottotetti nei limiti e secondo le procedure previste dalle leggi regionali, anche se non rispettano le distanze minime tra edifici e dai confini.

Al fine di incentivare l’ampliamento dell’offerta abitativa limitando il consumo di nuovo suolo, gli interventi di recupero dei sottotetti sono consentiti, nei limiti e secondo le procedure previsti dalla legge regionale, anche quando tali interventi non permettono il rispetto delle distanze minime tra gli edifici e dai confini, a condizione che siano osservati i limiti di distanza vigenti al momento della realizzazione dell’edificio, che non siano apportate modifiche alla forma e alla superficie del sottotetto, come delimitato dalle pareti perimetrali, e che sia rispettata l’altezza massima dell’edificio assentita dal titolo abilitativo originario. Restano ferme le disposizioni più favorevoli previste dalle leggi regionali. 

  

Termini di demolizione

Per gli eventuali abusi i termini per l’eventuale demolizione e ripristino dei luoghi vengono prorogati dagli attuali 90 gg. a 240 gg. in presenza di comprovate esigenze di salute o gravi situazioni di disagio socio-economico.

 

Cosa cambierà per i professionisti tecnici e per le PA

Le numerose novità  in campo edilizio della legge "Salva Casa" portano con se anche novità in tema di responsabilità, attestazioni e controlli che saranno in capo a professionisti tecnici privati e Pubblica Amministrazione. 

Attraverso alcuni approfondimenti di Ermete Dalprato vengono analizzate le diverse novità mettendo in evidenza le varie criticità e cosa realmente cambierà in termini di competenze.

• Salva Casa: tutte le attestazioni (tecniche e non) che devono fare i professionisti tecnici
  
• I nuovi adempimenti comunali nel Salva-Casa

---

IL TESTO DELLA LEGGE 105 "SALVA CASA",  IL TESTO COORDINATO DEL DL 69/2024 CON LA LEGGE DI CONVERSIONE E IL DPR 380/2001 (TUE) AGGIORNATO AL SALVA CASA SONO SCARICABILI IN ALLEGATO DOPO AVER EFFETTUATO L'ACCESSO AL PORTALE.