Decreto Salva Casa: come si presenta l'accertamento di conformità semplificato

Seppur indirizzata ai comuni - e di conseguenza agli operatori - della Regione Lazio, la circolare del 20 dicembre 2024 della Regione operativa del Decreto Salva Casa è piuttosto interessante anche per gli altri comuni e i professonisti tecnici, che possono sicuramente prendere spunto dal documento.

Nel dettaglio, si forniscono indicazioni operative riguardanti i procedimenti di accertamento di conformità urbanistica, introdotti con l'articolo 36-bis del dpr 380/2001, con particolare riferimento all'accertamento di compatibilità paesaggistica di cui ai commi 4 e 5-bis.

La doppia conformità semplificata

Sappiamo che il Decreto Salva Casa (69/2024, convertito in legge 105/2024) ha introdotto la nuova doppia conformità semplificata, dotando il Testo Unico Edilizia del nuovo articolo 36-bis, che disciplina l'accertamento di conformità nei casi di parziali difformità e variazioni essenziali rispetto al permesso di costruire o alla segnalazione certificata di inizio attività ovvero in assenza o in difformità dalla segnalazione certificata di inizio attività nelle ipotesi di cui all’art. 37.

La Regione Lazio chiarisce subito che l'ambito di applicazione della doppia conformità semplificata (accertamento di conformità semplificato) riguarda interventi edilizi realizzati in parziale difformità o variazione essenziale rispetto ai titoli edilizi (permesso di costruire o SCIA), oppure in assenza di titolo nei casi previsti.

La differenza rispetto a prima è che si richiede che gli interventi siano conformi alla disciplina urbanistica vigente al momento della domanda e alla disciplina edilizia vigente al momento della realizzazione.

La doppia conformità classica dell'articolo 36 del TUE, vigente tutt'ora per gli abusi maggiori, richiede invece la conformità urbanistica ed edilizia sia al momento della domanda che al momento della realizzazione.

Il perimetro della doppia conformità semplificata

Nl documento si evidenzia che la parziale difformità o la variazione essenziale delle opere vanno valutate rispetto a quanto previsto da permesso di costruire o SCIA.

Quindi le opere devono essere state realizzate nel periodo di efficacia del titolo di riferimento. Quelle realizzate fuori da questo periodo si considerano in assenza di titolo, e quindi sottoposte al meccanismo di accertamento di conformità classico.

Parziali difformità e variazioni essenziali

Ai fini dell’applicazione dell’art. 36-bis - si legge nel documento - appare utile richiamare un passaggio della relazione tecnica allegata al DL 69/2024, che definisce le parziali difformità quali “difformità comprese tra:

• i limiti delle tolleranze esecutive (art. 34-bis); e
• i limiti delle variazioni essenziali (che sono definiti dalla legislazione regionale).

Quindi le parziali difformità sono quelle diverse dalle tolleranze esecutive ex art.34-bis del TUE e per le quali, al tempo stesso, non si verificano le condizioni poste dalla legislazione regionale per la determinazione di una variazione essenziale.

La Regione fa poi riferimento all'art.17 della legge 15/2008, indicando i vari casi di variazioni essenziali al progetto approvato. In questo caso, è evidente che le norme cambino da regione a regione, per cui è il caso di informarsi bene quali tipi di variazioni essenziali 'conceda' la propria regione.

Le differenze tra aree vincolate e non

La Regione fornisce due tabelle relative alla classificazione di parziali difformità, variazioni essenziali e totale difformità, in area vincolata (tab. 1) e in area non vincolata del territorio regionale (tab.2).

Oltre alle due condizioni sopracitate, si chiarisce che per l'accertamento di conforità semplificato:

• in area non vincolata, le opere devono rientrare nelle categorie della parziale difformità o della variazione essenziale come riepilogate nella tabella n. 1 o tra quelle di cui ai commi 2 e/o 3 dell’art. 17 della l.r. 15/2008;
• in area vincolata, fermo restando l’obbligo di accertamento di compatibilità paesaggistica, le opere devono rientrare nella categoria della parziale difformità o della variazione essenziale come individuata nella tabella n. 2 o tra quelle di cui all’art. 17, commi 2 e/o 3 della l.r. 15/2008

Interventi realizzati in assenza o in difformità dalla SCIA

In questo caso si ammettono, nelle ipotesi di cui all'art. 37 del dpr 380/2001, ad accertamento di conformità gli interventi realizzati in assenza o in difformità dalla segnalazione certificata di inizio attività.

La Regione puntualizza che sono ammesse ad accertamento le opere realizzate in assenza della SCIA laddove rientrino nelle casistiche di cui all’art. 22, commi 1 e 2, del dpr 380/2001.

Si tratta di questi interventi:

• manutenzione straordinaria di cui all'articolo 3, comma 1, lett. b), del d.P.R. n. 380/2001, qualora riguardino le parti strutturali dell'edificio o i prospetti;
• restauro e di risanamento conservativo di cui all'articolo 3, comma 1, lett. c), del d.P.R. n. 380/2001, qualora riguardino le parti strutturali dell'edificio;
• ristrutturazione edilizia di cui all'articolo 3, comma 1, lett. d), del d.P.R. n. 380/2001, diversi da quelli indicati nell'articolo 10, comma 1, lett. c) (interventi di ristrutturazione edilizia c.d. “leggera”);
• varianti a permessi di costruire che non incidono sui parametri urbanistici e sulle volumetrie, che non modificano la destinazione d'uso e la categoria edilizia, non alterano la sagoma dell'edificio qualora sottoposto a vincolo ai sensi del d.lgs. n. 42/2004, e non violano le eventuali prescrizioni contenute nel permesso di costruire.

Non rientrano nel perimetro le ristrutturazioni edilizie pesanti e gli interventi per i quali è ammessa la SCIA alternativa al permesso di costruire

Permesso e SCIA in sanatoria: serve la dichiarazione del professionista tecnico

Facendo un 'salto' e unendo le indicazioni della circolare a quelle del nuovo articolo 36-bis del Testo Unico Edilizia, val la pena segnalare che in virtù di quanto disposto dal comma 3, la richiesta del permesso di costruire o la SCIA in sanatoria sono accompagnate dalla dichiarazione del professionista abilitato che attesta le necessarie conformità.

Per la conformità edilizia, la dichiarazione è resa con riferimento alle norme tecniche vigenti al momento della realizzazione dell'intervento.

L'epoca di realizzazione dell'intervento è provata mediante la documentazione di cui all'articolo 9-bis, comma 1-bis, quarto e quinto periodo, del dpr 380/2001. Se non è possibile accertare l'epoca di realizzazione dell'intervento mediante la documentazione indicata sopra, il tecnico incaricato attesta la data di realizzazione con propria dichiarazione e sotto la propria responsabilità.

Importante: in caso di false attestazioni/dichiarazioni si applicano le sanzioni penali.

La compatibilità paesaggistica

La parte più operativa della circolare è però quella relativa alla compatiblità paesaggistica.

Si evidenzia che il nuovo articolo 36-bis (comma 4) prevede anche che, per gli interventi in aree vincolate, sia necessario un accertamento specifico richiesto dal Comune alla Regione.

La principale differenza rispetto alle prcoedure del d.lgs. 42/2004 è di carattere procedurale ed è costituita dal fatto che l'accertamento di cui al codice dei beni culturali costituisce un procedimento a istanza di parte, che può essere quindi attivato su richiesta diretta dell’interessato, mentre l'accertamento di cui al dpr 380/2001 è una fase endoprocedimentale del procedimento di accertamento di conformità disciplinato dal nuovo articolo 36-bis e pertanto è Abusi edilizi ante 1967, privato contro comune: come si prova lo stato legittimo delle Amministrazioni Comunali.

Documentazione e modulistica

Nel rispetto di quanto previsto dalla suddetta norma, l’istanza di accertamento di conformità dovrà essere presentata al SUE del Comune competente, il quale dovrà valutare innanzitutto che le opere oggetto della richiesta siano effettivamente qualificabili quali interventi realizzati in parziale difformità o in variazione essenziale rispetto al titolo edilizio ovvero in assenza o in difformità dalla segnalazione certificata di inizio attività nelle ipotesi di cui all’art. 37 del d.P.R. n. 380/2001.

Qualora gli interventi oggetto dell'istanza ricadano in area sottoposta a vincolo paesaggistico, il Responsabile del SUE provvede a inoltrare alla Direzione Regionale la richiesta di parere vincolante in merito all'accertamento di compatibilità paesaggistica.

Da evidenziare che, in tal senso, la Dir. Regionale Lazio ha approvato:

• l'elenco della documentazione da trasmettere per il rilascio del parere di compatibilità paesaggistica e le modalità di presentazione;
• il modello che i Comuni dovranno utilizzare per richiedere alla Regione il rilascio del parere e trasmettere la relativa documentazione;
• il modello di dichiarazione asseverata per il tecnico incaricato da allegare alla documentazione

La Regione ha predisposto quindi modelli uniformi per la raccolta delle informazioni, disponibili per i Comuni e i cittadini.

Oblazioni e sanzioni

L'art. 36-bis prevede il pagamento di un’oblazione, disciplinata dal comma 5, nonché, nelle ipotesi in cui sia accertata la compatibilità paesaggistica, il pagamento di una sanzione, disciplinata dal successivo comma 5 bis, “determinata previa perizia di stima ed equivalente al maggiore importo tra il danno arrecato e il profitto conseguito mediante la trasgressione; in caso di rigetto della domanda si applica la sanzione demolitoria di cui all'articolo 167, comma 1, del d.lgs. 42/2004”.

Quindi, l'oblazione è calcolata in base alla tipologia di intervento e al beneficio economico ottenuto e la sanzione pecuniaria è determinata dal Comune in base al danno arrecato al paesaggio o al vantaggio economico ricavato dal proprietario.

Pubbliche amministrazioni

Si evidenzia come la disciplina sia estesa anche agli interventi realizzati dalle pubbliche amministrazioni.

In questo caso, non si applicano sanzioni economiche, ma restano validi gli obblighi di conformità urbanistica e paesaggistica.

LA CIRCOLARE DELLA REGIONE LAZIO E I MODULI SONO SCARICABILI IN ALLEGATO