DDL Rigenerazione Urbana: criticità e proposte di un urbanista esperto

Di recente, sono stato contattato dalla redazione di Ingenio per esprimere il mio parere sull’ultima proposta di legge sulla rigenerazione urbana, adottata dalla Commissione Ambiente del Senato in data 18/09/2024. Un testo che riassume una numerosa serie di proposte precedenti, mi sembra che la prima sia addirittura del 2013, quelle richiamati nel titolo sono ben 8.

Su questo argomento ho scritto ormai una infinità di articoli, pubblicati in buona parte su Ingenio, ognuno con riferimento all’ultima proposta presentata. Per nostra fortuna negli ultimi anni l’impegno è diminuito in quanto gli ultimi testi - DDL 1131 dell’Aprile 2021, DDL Gasparri del Luglio 2023, DDL Senato del Settembre 2024 - sono pressoché identici, al massimo divergono per qualche comma in più o in meno. Di conseguenza anche i miei articoli sono ripetitivi per cui potrei chiedere alla redazione di Ingenio di ripubblicare l’ultimo articolo che ho scritto sulla proposta Gasparri - Settembre 2023 - ed il mio compito sarebbe assolto. Ma la buona educazione mi vieta di aggrapparmi a questo cavillo.

Rigenerazione urbana: le ultime proposte di legge sono complesse e richiedono semplificazione

Riassumendo la mia posizione rispetto alle varie proposte è sempre stata molto critica.

I testi sono inutilmente ingarbugliati e complessi, vanno radicalmente tagliati e semplificati. Riportare in uno strumento normativo decine e decine di definizioni lessicali serve solo a complicare le cose ed a generare contenzioso.

Nel testo vanno riportate solo le indicazioni prescrittive, rinviando le parti descrittive a più semplici atti amministrativi.

I progetti di rigenerazione non sono tutti uguali. Bisogna distinguere – soprattutto per quanto riguarda i finanziamenti – gli interventi strategici che hanno una ricaduta significativa sull’assetto urbano da quelli molto più semplici (e molto più diffusi) che possono essere assimilati ad un progetto di ristrutturazione edilizia e/o urbanistica.

Concentriamoci subito sui progetti strategici. La rigenerazione non è solo un progetto, è un processo che prevede più passaggi e coinvolge una molteplicità di operatori, per cui richiede necessariamente tempi lunghi, per cui il piano urbanistico è solo una componente, e nemmeno la più importante.

I progetti strategici durano molti anni, quasi sempre più di un decennio, durante i quali possono cambiare le condizioni socio-economiche sia a livello planetario ma anche locale. Il dato più importante di una nuova legge deve dunque essere la flessibilità.

Gli interventi di rigenerazione costano di più di quelli sul nuovo, per cui gli operatori preferiscono sempre questi ultimi. Occorre quindi puntare a ridurre gli extracosti, dovuti essenzialmente alle demolizioni ma soprattutto alle bonifiche ed al risanamento ambientale.

In base di questi criteri in un articolo di Ingenio del 29/09/2023 avevo anche provato ad introdurre modifiche ed integrazioni al testo Gasparri cercando di eliminare le cose inutili e dannose e introdurre punti rilevanti che secondo me mancavano. In tal modo ero a posto con la coscienza, però tutto sommato la vicenda mi lasciava l’amaro in bocca. Su un tema così importante non basta criticare, da parte di un tecnico occorre impegnarsi e fare proposte. Così mi son lasciato prendere la mano e mi son chiesto “se fossi uno dei protagonisti della rigenerazione, che tipo di legge vorrei?” La risposta è semplice, vorrei una legge che vada incontro alle richieste e alle speranze degli operatori, risolvendo almeno qualcuno dei tanti problemi che inceppano questo processo.

Chi sono gli attori della della rigenerazione urbana?

Chi sono gli attori? In primo luogo le amministrazioni locali (ANCI), i costruttori (ANCE) ed infine il mondo del real estate che purtroppo non ha ancora una sigla che lo rappresenti globalmente. A latere non dimentichiamo il mondo tecnico, architetti, ingegneri, urbanisti. Last but not the least, il convitato di pietra, le banche. Per cui, armato di buona volontà ma anche di un po' di esperienza, ho provato ad elaborare alcuni punti – solo quelli che ritengo necessari e urgenti – mettendo a punto uno schema che per diventare proposta di legge dovrebbe ovviamente essere ripreso in mano da un legale molto più esperto di me in commi e codicilli. Sarete voi a giudicare se mi è svanito il cervello – ipotesi plausibile data l’età - oppure se la mia è un’ipotesi praticabile.

Schema di legge sulla Rigenerazione Urbana

Art. 1 – Principi di governo del territorio (vedi testo del Senato Commissione Ambiente (SCA), art. 1).

Si stabiliscono gli obiettivi prioritari dello stato per quanto riguarda il governo del territorio.

• Rigenerare gli immobili e le aree dismesse e abbandonate.
• Ridurre il consumo del suolo.
• Ridurre gli effetti negativi dei cambiamenti climatici.
• Favorire la partnership pubblico-privato.
• Utilizzare le nuove tecnologie per migliorare l’assetto urbano e la qualità della vita dei cittadini.

La presente legge si riferisce alla rigenerazione urbana. Gli altri argomenti verranno trattati con specifici provvedimenti.

Art.2 – Rigenerazione urbana

Prendetevi la consulenza di un bravo giornalista e inserite la definizione più ampia che si può immaginare. Possibilmente una sola frase onnicomprensiva, anche generica, assolutamente no ad un elenco infinito di casi.

Art. 3 – Governance (SCA artt. 3-4-5)

Le ultime proposte – fortemente politicizzate - assegnano le competenze al MIT. L'asse invece va spostato sulle amministrazioni locali, come era nel Decreto Fontana, quindi cambia anche il riferimento ministeriale. Come si è fatto per il PNNR la materia può essere attribuita alla Presidenza del Consiglio.

Art. 4 – Finanziamenti (SCA art. 9-10-11)

Prevede e disciplina gli interventi dello stato a sostegno degli interventi di rigenerazione. Fondo Nazionale per la Rigenerazione Urbana, contributi finanziari e sgravi fiscali.

Art. 5 – Criteri prioritari per i finanziamenti

Definisce le priorità per la concessione dei finanziamenti. Vedi quanto detto in precedenza per i progetti strategici, che in prima approssimazione potrebbero riguardare:

• le aree che costituiscono fonte di grave e diffusa contaminazione, e quindi con rilevanti problemi di bonifica;
• le aree dove oltre all’intervento privato si prevede la realizzazione di servizi ed opere pubbliche;
• le aree dove si prevedono interventi di edilizia sociale e sovvenzionata;
• i progetti che, per essere realizzati, comportano l’esecuzione di interventi di rinnovo della rete pubblica contigua (infrastrutture, servizi, trasporti).

Solo a questi interventi – e non ad altri - andrebbe attribuita la priorità per la concessione di aiuti e sovvenzioni pubbliche, come previsto dall’art. 4 del DDL “Programma nazionale per la rigenerazione urbana”.

Se la befana porta in regalo un gruzzoletto nulla osta ad organizzare un mini-bonus che conceda sovvenzioni ai progetti di rigenerazione esclusivamente per abbattere gli extracosti, demolizioni e bonifiche.

Art. 6 - Modifiche alla normativa urbanistica

• Flessibilità nelle destinazioni d'uso, ma anche possibilità di sperimentare nuovi schemi di zonizzazione (vedi esperienze francesi).
• Revisione standard DM 1444/1968, passaggio da standard quantitativi a qualitativi. Si vedano alcuni provvedimenti regionali in materia.
• Perequazione urbanistica. Calma e gesso, limitiamoci a quanto già è consentito dalla normativa attuale. La materia è incandescente e può diventare esplosiva.

Nota bene. Farei salti di gioia se si riuscisse ad inserire anche un articolo sul consumo di suolo, ma con i tempi che tirano francamente è chiedere troppo. Comunque se ci fosse la volontà politica la cosa non sarebbe poi tanto difficile in quanto diverse regioni hanno già legiferato in proposito, e proprio a questi provvedimenti ci si può rifare. Ad esempio, definiamo un limite massimo alle espansioni urbane in percentuale sul totale edificato, come hanno già fatto diverse regioni. Atto di estrema furbizia ma anche di spietata cattiveria - “quanno ce vo’ ce vo’” dicono i miei amici romani - sarebbe quello di bloccare le nuove costruzioni nelle zone di espansione finché il comune non provveda ad applicare le nuove norme. I vecchi come me ricordano come ai tempi della legge ponte funzionò bene l’articolo sulla perimetrazione dei centri abitati, in assenza di un piano urbanistico dentro si costruisce e fuori no. Il giorno dopo le amministrazioni che non ce l’avevano si precipitarono ad avviare i piani.

ndr. - Il Disegno di Legge sulla Rigenerazione Urbana, adottato dalla Commissione Ambiente del Senato il 18/09/2024, è scaricabile in allegato dopo aver effettuato il login al portale.