Danni da infiltrazioni d'acqua in condominio: la responsabilità arriva sempre dall'alto

Chi risponde, in condominio, per i danni causati da infiltrazioni d'acqua che, da un appartamento, provocano l'allagamento di quello sosttostante costringendo addirittura i condomini a non poter più usufruire dello stesso per 2 anni?

Ancora una volta ci imbattiamo in un caso spinoso, dove però la responsabilità, alla fine, ricade sempre sul proprietario dell'appartamento sovrastante, aldilà di lavori difettosi - come in questo caso - ascrivibili ad un'impresa edile.

Infiltrazioni causa cattivi lavori

Il Tribunale di Milano, nella sentenza 4906/2023 del 12 giugno, deve stabilire la responsabilità e anche la quantità economica del danno provocato, appunto, dalle infiltrazioni d'acqua provenienti da un appartamento di un condominio e cusanti l'allagamento dell'appartamento sottostante.

La relazione del CTU segnalava che "le cause sono state determinate dal distacco del tubo di adduzione dell’acqua fredda al boiler elettrico. Tale distacco (…) è stato provocato sicuramente da un fenomeno di elevata sovrappressione verificatosi all’interno dello stesso scaldacqua elettrico".

La causa principale dell’allagamento era quindi "originata principalmente dal malfunzionamento del termostato (non compatibile) sostituito in occasione dell’intervento di manutenzione eseguito il 26/04/2017" dalla ditta chiamata dai convenuti.

I convenuti chiedevano quindi (previa chiamata di vari terzi) di accertare la responsabilità delle società chiamate in causa e per l’effetto la condanna dei terzi a risarcire il danno all’attore nonché in favore di essi convenuti.

Le responsabilità dei custodi dell'immobile

L’attore - il ricorrente principale - precisa nella prima memoria che i titoli della responsabilità che egli ascrive ai
convenuti “sono molteplici e esemplificativamente art. 2049 c.c., art. 2051 c.c., art. 2043 c.c.”.

Aggiunge che “la stessa Compagnia conferma l’incapacità della ditta presunta autrice di interventi di ristrutturazione, confermando la responsabilità dei convenuti nella cernita di incapaci, per evidenti e chiari motivi di risparmio e massimizzazione di profitti (a danno dell’attore) essendo l’immobile dei convenuti da tempo adibito a B&B. Le dissertazioni sul fatto del terzo sono parimenti inconsistenti, ricadendo sui convenuti l’onere della prova proprio delle fattispecie giuridiche rinvenute”.

Il consulente d'ufficio - si legge nella sentenza -, quanto alla causa del danno ha precisato che la causa dell’allagamento con il distacco della tubazione è un erroneo intervento di manutenzione, correlato da difetto di montaggio dovuto alla mancanza di dotazione del gruppo di sicurezza.

Per il Tribunale, appare evidente però la responsabilità dei convenuti quali custodi dell'immobile da cui è (incontestatamente) derivato il danno sofferto dall’attore.

Pel costante orientamento del giudice di legittimità, infatti, la responsabilità del custode ex a. 2051 cc sussiste non solamente quando il danno sia effetto dell’intrinseco dinamismo della cosa, ma anche quando quel danno consegua a un’azione umana che abbia innestato un processo dannoso nella cosa medesima, come certamente deve riconoscersi quanto ai danni qui controversi, causati da infiltrazioni idriche provenienti dall'immobile sovrastante a quello dell'attore e aventi origine nei lavori di ristrutturazione eseguiti dai diversi appaltatori incaricati dai due convenuti.

D’altra parte, come sottolinea Cass. Sez. 3, Sentenza n. 11152 del 27/04/2023, la responsabilità ex a. 2051 cc ha natura oggettiva - fondandosi unicamente sulla dimostrazione del nesso causale tra la cosa in custodia e il danno, senza necessità di provare né presumere la colpa del custode - e può essere esclusa o dalla prova del caso fortuito oppure dalla dimostrazione della rilevanza causale (esclusiva o concorrente) delle condotte del danneggiato o di un terzo che rivestano indefettibilmente i caratteri dell’oggettiva imprevedibilità e imprevenibilità rispetto all'evento pregiudizievole.

Nel 'nostro' caso, però, l'accumulo delle varie negligenze ascrivibili ai diversi appaltatori e fornitori impone di ritenere che nella loro scelta i committenti (attuali convenuti) non si siano attenuti a criteri di normale prudenza e diligenza, sicché comunque ora tali convenuti devono rispondere del danno a questo titolo, non potendo invocare il fatto di tali terzi a propria esimente.

In ogni caso, qui ricorrono anche i presupposti della responsabilità ex a. 2043 cc, non essendovi invero contestazione sul fatto dannoso, né sul danno né sul nesso causale, del quale ultimo solo i convenuti si limitano a negare la configurabilità, ritenendolo essi interrotto in dipendenza del fatto del terzo.

A tal proposito, tuttavia, i convenuti trascurano che il terzo è in realtà un soggetto da essi stessi scelto e incaricato, sicché del suo operato essi comunque rispondono anche ai sensi dell’art.2049 cc.

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