Danni da infiltrazioni d'acqua in condominio: chi paga? Quali prove servono? Senza difetti non c'è risarcimento

Chi risponde dei danni da infiltrazioni d'acqua tra appartamenti in condominio? Quali prove bisogna portare a corredo per dimostrare la responsabilità del condominio ed, eventualmente, di una terza parte?

A queste, 'gettonate' domande, risponde il Tribunale di Napoli nella sentenza 3820/2023 dello scorso 13 aprile, inerente la presentazione di una richiesta di danni, da parte della proprietaria di due appartamenti, situati al primo piano e al piano terra dello stabile condominiale, per infiltrazioni d'acqua avvenute dal terrazzo dell'appartamento sovrastante, situato al terzo piano del fabbricato.

Il condominio chiede la condanna esclusiva della società o, al più, il concorso di colpa.

La responsabilità civile per danni

Secondo il costante insegnamento della Suprema Corte di Cassazione - evidenzia il Tribunale - in tema di responsabilità civile per i danni cagionati da cose in custodia, la fattispecie di cui all'art. 2051 cod. civ. individua un'ipotesi di responsabilità oggettiva, essendo sufficiente "per l'applicazione della stessa la sussistenza del rapporto di custodia tra il responsabile e la cosa che dato luogo all'evento lesivo, senza che assuma rilievo in sé la violazione dell'obbligo di custodire la cosa da parte del custode, la cui responsabilità è esclusa solo dal caso fortuito".

Lastrico solare, condominio e infiltrazioni: le regole generali

Il Tribunale entra poi nel merito della questione evidenziando che, secondo l'orientamento incontrastato delle Sezioni Unite della Corte di Cassazione ( cfr. Cass. S.U n. 9449 del 10.05.2016): "In tema di condominio negli edifici, qualora l'uso
del lastrico solare (o della terrazza a livello) non sia comune a tutti i condomini, dei danni da infiltrazioni nell'appartamento sottostante rispondono sia il proprietario, o l'usuario esclusivo, quale custode del bene ai sensi dell'art. 2051 c.c., sia il condominio in forza degli obblighi inerenti l'adozione dei controlli necessari alla conservazione delle parti comuni incombenti sull'amministratore ex art. 1130, comma 1, n. 4, c.c., nonché sull'assemblea dei condomini ex art. 1135, comma 1, n.4, c.c., tenuta a provvedere alle opere di manutenzione straordinaria; il concorso di tali responsabilità va di norma risolto, salva la rigorosa prova contraria della specifica imputabilità soggettiva del danno, secondo i criteri di cui all'art. 1126 c.c., che pone le spese di riparazione o di ricostruzione per un terzo a carico del proprietario o dell'usuario esclusivo del lastrico (o della terrazza) e per i restanti due terzi a carico del condominio".

Il caso specifico

Nel 'nostro' caso, quindi:

• l'attrice ha una legittimazione attiva essendo proprietaria di immobile danneggiato da infiltrazioni;
• il condominio ha una legittimazione passiva nella qualità di custode di una parte comune del fabbricato (terrazzo a livello con funzioni di lastrico solare dello stabile);
• non risulta sufficientemente provata la legittimazione passiva della società proprietaria dell'appartamento del terzo piano, in quanto nel caso in esame, stante anche la contumacia di detta parte, non risulta fornita prova documentale della dedotta qualità della predetta di proprietaria dell’immobile sovrastante quelli dell’attrice.

Insomma: le domande di risarcimento nei confronti della società sono inammissibili, in quanto non possono essere valide prove per l'effettiva proprietà una lettera di diffida oppure una semplice disponibilità del bene che causa il danno.

Premesso inoltre che, in assenza di contestazione, risultano provate le infiltrazioni per cui è causa, dall'indagine dei periti non sono emersi elementi di prova utili all'affermazione della responsabilità esclusiva e/o concorrente del condominio convenuto.

Tradotto: sono inammissibili le domande proposte dal privato sia nei confronti della società che nei confronti del condominio.

Ma perchè?

Le prove: da dove provengono le infiltrazioni?

L'analitica descrizione dello stato dei luoghi ha affermato che il vano camera da letto dell’immobile di proprietà del privato, contraddistinto dall’interno, presenta fenomeni di distacco dell’intonaco (su una superficie circoscritta) con caduta a terra del materiale ed il bagnetto, invece, presenta all’intradosso del solaio fenomeni di esfoliazione della pittura (con distacco).

Tra l'altro, benché a Napoli fosse piovuto incessantemente nei giorni precedenti all'ultima ispezione, non sono state riscontrate, nell’immobile oggetto di causa, infiltrazioni in atto e provenienti dal terrazzo sovrastante.

Insomma: non esistono, allo stato, nel vano camera da letto oggetto di caduta dell’intonaco (su una superficie circoscritta), infiltrazioni in atto connesse ad una scarsa o imperfetta tenuta idraulica del manto impermeabile del terrazzo sovrastante.

A giudizio del tecnico tali danni sono effetti non compatibili, eziologicamente, con il terrazzo sovrastante perché all’atto dei sopralluoghi le infiltrazioni non erano in atto.

Inoltre lo stesso tecnico, nel descrivere il terrazzo a livello dell’appartamento sovrastante ha sottolineato che tale bene presenta la pavimentazione in cotto per esterni in buone condizioni di manutenzione e una pluviale che raccoglie le acque del terrazzo che lo sovrasta che corre lungo il parapetto che delimita l’impalcato orizzontale.

In definitiva, deve escludersi la riferibilità degli eventi riscontrati nell’immobile dell’attrice a difetti di costruzione e/o a difetti di manutenzione del terrazzo in questione da parte del condominio, risultando, dunque, plausibile quanto dedotto da parte attrice nell'atto di citazione, e cioè che la causa delle infiltrazioni riscontrate dal geometra a gennaio 2019, sia una perdita d’acqua derivante da un rubinetto posto al servizio dello stesso terrazzo, situato proprio nel parapetto sovrastante la facciata incriminata.

In definitiva: non essendo dimostrata la responsabilità del condominio a livello di attivazione degli obblighi di conservazione delle cose comuni o di manutenzione straordinaria delle stesse (in questo caso il lastrico solare), non si configura nessun danno risarcibile.

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