Dal mondo fisico al mondo delle informazioni: Starching spiega lo smart building

Riqualificazione, sicurezza, manutenzione: come la tecnologia sta rivoluzionando il real estate

Smart building un termine abusato, ma nel caso di Starching è un linguaggio progettuale acquisito e metabolizzato fin dalle sue origini.

«L’innovazione fa parte del nostro lessico, siamo stati tra i primi in Italia a credere per esempio nell’approccio Bim, oggi continuiamo a puntare a uno sviluppo tecnologico molto avanzato. Sono anni che lavoriamo a edifici smart soprattutto nell’impiantistica e nella loro gestione», spiega Andrea Alloni di Starching, direttore delle attività legate alla Linea della Progettazione Integrata e partner della società che negli anni ha seguito l’evoluzione di edifici complessi e interventi su larga scala. Oggi è soprattutto negli edifici esistenti, che vengono restaurati, riqualificati o ristrutturati che ha più senso parlare di smart building. È negli interventi sull’esistente che si vede davvero lo sforzo e l’impatto positivo sul contesto.

Il caso dell’headquarter  Enel a Roma, fa capire bene come sarà lo sviluppo futuro e con quali funzionalità. «Di Enel abbiamo fatto la progettazione esecutiva per il general contractor e stiamo facendo la progettazione costruttiva. Il committente non ha creato un team di progetto, non il tipico construction manager, ma una task force di 25 persone per una supervisione molto spinta delle varie fase della progettazione. Una piccola città da pensare e strutturare, un quartier generale diviso in 7 torri per circa 2.600/2.800 postazioni di lavoro. Vista la sua complessità il progetto ha tutte le caratteristiche di un direzionale tipico di oggi: dal controllo degli accessi al controllo della gestione dell’illuminazione fino alla termoregolazione e di conseguenza il noto risparmio energetico. Qui le informazioni che derivano dai dati sono un elemento fondamentale per la sicurezza e per la manutenzione».

Come è stato organizzato il progetto di riqualificazione?

«Da un punto di vista impiantistico c’è tutta la gestione robotizzata e domotizzata. La progettazione, rispetto a 15 anni fa, è cambiata dal punto di vista dell’approccio: in passato quando si decideva di progettare o riqualificare un edificio di tale grandezza, si doveva prendere una decisione strategica, ovvero dove andare a collocare la control room. Oggi non si lavora più con una localizzazione fisica, ma sull’invio dell’informazioni. Oggi la domanda che ci facciamo non è più dove è situata la control room, ma su quale device vengono trasmesse le informazioni che consentono il mappaggio di tutto l’edificio: dai pannelli fotovoltaici all’impianto d’allarme, fino alle informazioni condominiali e ai guasti. Lo smart building è soprattutto per la parte impianti, oggi nessuno interroga in presenza, ma ci sono degli alert che vengono trasmessi automaticamente. Oggi basta un iPad e un impiantista smart», continua Alloni.

Gli smart building sono insomma una realtà e saranno cruciali per lo sviluppo e il successo delle città sostenibili. Gli edifici intelligenti sembrano essere anche la chiave di volta per conciliare una domanda abitativa in costante crescita con politiche urbane che incrementano la sostenibilità.

Considerando che le città e i loro edifici rappresentano il 65% della domanda globale di energia, smart building e smart city sono essenziali per affrontare la sfida climatica. Una città moderna richiede combinazioni intelligenti di dati, persone e tecnologia per creare soluzioni inclusive e sostenibili. Oggi progettare in maniera sostenibile vuol dire anche non sovradimensionare gli impianti. I numeri sono importantissimi. Se ci fosse una mappatura di tutti i fabbricati gestiti in modo smart si saprebbe esattamente il fabbisogno, senza sprecare.

Ma quali caratteristiche deve avere un edificio per essere considerato intelligente?

«Ci avviamo verso l’epoca del digital twin, in realtà di edifici tecnologici se ne parla da moltissimo tempo. Oggi tutti i terminali che hanno a che fare con la parte impiantistica, in grado di connettersi e di trasmettere informazioni, sono collegati tramite domotica a delle sale di controllo in cui vengono gestiti tutti gli interventi di manutenzione e garantiscono di gestire in modo intelligente l’edificio», racconta Matteo Giani, Bim manager di Starching.

Quali procedure?

«Già quando noi partiamo nella progettazione vengono concordati con i committenti una serie di dati che devono essere inseriti nelle schede di ogni singolo apparecchio ed elemento e che verranno poi riportati nella fase di facility. Quindi se inseriamo un elemento noi sappiamo già quando è stato installato, la marca, il modello, la scheda tecnica, così che chi dovrà intervenire ha tutti gli elementi utili per intervenire. Lato committente ci sono poi una serie di dati che riguardano le aziende che devono fare manutenzione, che devono fare gli interventi. Ci possono essere degli apparecchi che hanno dei sensori che sono in grado di segnalare un mal funzionamento o anche l’inquinamento dell’aria o apparecchiature della normativa antincendio e sono in grado di trasmettere tutte queste segnalazioni a dei software di riferimento che vengono gestiti da chi si occupa di manutenzione e gestione di chi del ciclo di vita», precisa Giani.

Si possono poi avere tanti altri tipo di informazioni. Per esempio, con la georeferenziazione sappiamo dove si trovano gli apparecchi che mandano segnali per le emergenze. Nei casi di pronto intervento, può essere che trasmettano dei dati alle sale controllo del 118 o dei vigili del fuoco, che saprebbero già a priori dove sono le uscite di sicurezza, se in ascensore può entrare una barella, quanti piani ci sono, se le porte hanno dei sistemi particolari.

I vantaggi, in sostanza, sono tanti, ma c’è ancora molta resistenza nel real estate. Si tratta, infatti, ancora di un approccio molto oneroso: si ha bisogno di software, consulenti, una gestione decentralizzata, uno sviluppo costosissimo e non a tutti fruibile.

Come cambieranno i facility management?

«In un’operazione a larga scala chi fa lo sviluppo ha già con sé un facility management. Il nostro progetto Unimi, in area Mind, ha già a bordo un interlocutore con questo ruolo», risponde Alloni. Oggi sui progetti così grandi tutto deve essere già programmato.

Facility management e smart building sono due concetti sempre più correlati tra loro in un’ottica di sostenibilità ambientale, a cui si ispirano cittadini, consumatori e investitori. Performance sempre più orientate al raggiungimento di rating di sostenibilità (Esg), nei quali l’ambiente è protagonista, rientrano infatti tra le principali scelte strategiche delle aziende più innovative ed evolute.