Da sottotetto ad appartamento con bagno e cucina: cambio d'uso con permesso o SCIA?

E' vero che il Decreto Salva Casa ha liberalizzato e semplificato, in certi casi allargando le possibilità, l'istituto del cambio di destinazione d'uso ma quando si tratta di mutamenti rilevanti con opere edilizie di un certo 'spessore', è sempre obbligatorio il permesso di costruire per 'passare' da una destinazione all'altra.

Differente è il caso delle opere interne leggere come possono essere il rifacimento dei servizi iigienici e l'installazione di una cucina, che, rientrando tra le manutenzioni straordinarie, possono - sempre che non ci siano modifiche alla volumetria e superficie complessiva, al prospetto e alla sagoma dell'edificio - essere assentite con semplice CILA, di fatto aprendo la strada al mutamento d'uso anche rilevante con la SCIA.

In questo senso, è interessante riepilogare il contenuto della sentenza 317/2025 del Consiglio di Stato, relativa al ricorso contro la cessazione dell'utilizzo abusivo di un'unità immobiliare e il ripristino dello stato dei luoghi in quanto l'immobile sarebbe stato oggetto di un cambio di destinazione d'uso, originariamente a magazzino, mediante la realizzazione di servizi igienici e cucina in assenza di dichiarazione di inizio attività.

Cambio di destinazione d'uso semplice o rilevante? Il caso

Secondo i ricorrenti, non vi sarebbe stata alcuna ristrutturazione edilizia, ma solo un mutamento di destinazione d'uso senza opere, che rientrerebbe nell'edilizia libera.

Per il comune - e per il TAR competente -, invece, il mutamento sarebbe stato realizzato con opere funzionali consistenti nella ripartizione del vano originario in diversi locali e nella realizzazione di allacci e scarichi e, quindi, il cambio di destinazione sarebbe riconducibile al concetto di ristrutturazione edilizia.

Da sottotetto ad appartamento con opere: è cambio d'uso rilevante

Palazzo Spada respinge il ricorso inquadrando immediatamente la questione: siamo infatti in presenza di un sottotetto trasformato in appartamento mediante la realizzazione di un bagno e di una cucina.

Il Consiglio di Stato richiama quindi l'articolo 32 commi 1 e 2 del Testo Unico Edilizia, trattandosi di una modificazione della destinazione d'uso che non può considerarsi urbanisticamente "non rilevante per mancata «variazione degli standards previsti dal decreto ministeriale 2 aprile 1968» di cui alla lettera del citato art. 32, giacché alla luce del combinato disposto di cui alle lettere a) e c) dell'art. 32, detta trasformazione ha determinato aumento di carico urbanistico derivante dalle «modifiche sostanziali di parametri urbanistico-edilizi del progetto approvato»".

La modifica della destinazione d'uso del sottotetto da deposito ad abitazione - e qui chiaramente il Consiglio di Stato chiama in causa le regole 'pre'-Salva Casa, in quanto vigenti ratione temporis - comporta un mutamento di destinazione d'uso che interviene tra categorie funzionalmente autonome dal punto di vista urbanistico, influendo così sul carico urbanistico, visto che detto intervento è subordinato al rilascio del permesso di costruire.

Insomma: la trasformazione del sottotetto in spazio abitabile - con opere - è urbanisticamente rilevante, poicé incide sul carico urbanistico e necessita di un titolo abilitativo.

Recupero del sottotetto termico unito al terzo piano abitabile: SCIA o permesso di costruire?

L'unità immobiliare al quarto piano autorizzata come sottotetto termico che viene fusa con l'unità immobiliare del terzo piano (ad uso abitativo), con modifiche volumetriche e prospettiche (tramezzature, finestre, controsoffitti), è abusiva senza specifico permesso di costruire.

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Mutamento d'uso rilevante: prima e dopo il DL Salva Casa

E' interessante sottolineare questo assunto del Consiglio di Stato, secondo cui "è quindi già di per sé il mutamento di destinazione d'uso in senso residenziale a suffragare la contestazione operata dagli uffici comunali senza la necessità che essa sia avvalorata da una specifica regolamentazione dei mutamenti di destinazione d'uso a livello locale, con conseguente infondatezza anche del secondo motivo di gravame".

Questo valeva sicuramente 'prima' dell'avvento del DL 69/2024, in vigore dal 28 luglio con la conversione in legge 105/2024, in quanto, prima del Salva Casa, il mutamento della destinazione d'uso tra categorie funzionali ontologicamente diverse, con mutamento della destinazione d'uso di un locale da non residenziale a residenziale, necessitava del permesso di costruire indipendentemente dall'esecuzione di opere o meno.

L'art.23-ter del Testo Unico Edilizia, richiamato da Palazzo Spada a rinforzo della sua tesi, oggi è però cambiato: se non ci sono opere di un certo rilievo, cioè per le quali è necessario un permesso di costruire, e il regolamento locale non depone diversamente, anche un cambio d'uso da non residenziale a residenziale si può realizzare con semplice SCIA.

Infatti, oggi, sono sempre ammessi i cambi di destinazione d'uso "tra le categorie funzionali di cui al comma 1, lettere a), a-bis), b) e c), di una singola unità immobiliare ubicata in immobili ricompresi nelle zone A), B) e C) di cui all'articolo 2 del decreto del Ministro dei lavori pubblici 2 aprile 1968, n. 1444, ovvero nelle zone equipollenti come definite dalle leggi regionali in materia, nel rispetto delle condizioni di cui al comma 1-quater e delle normative di settore e ferma restando la possibilità per gli strumenti urbanistici comunali di fissare specifiche condizioni".

Cambi d'uso rilevanti senza opere o con opere minori: basta la SCIA

In virtù di quanto disposto dal comma 1 quinquies dell'art.23, introdotto appunto dal Salva Casa, per quel che riguarda i cambi d'uso tra categorie non omogenee - quindi anche da sottotetto non abitabile ad appartamento -, essi possono essere assentiti, oggi:

• se senza opere edilizie, con la segnalazione certificata di inizio attività (SCIA);
• se con opere edilizie, dal titolo richiesto per l'esecuzione delle opere necessarie al mutamento d'uso, fermo restando che per i mutamenti accompagnati dal opere assentibili con la CILA, si procede con la SCIA.

Trasformazione del sottotetto in appartamento: permesso di costruire o SCIA?

Quindi, è evidente che in questo caso, dove sono stati realizzati un bagno e una cucina, serve il permesso di costruire con le regole antecedenti al DL Salva Casa, ma bisogna considerare il tipo di interventi (manutenzione straordinaria? Dipende dall'ingombro e dalla modifica dei volumi) perché se realizzabili tramite CILA, allora per il cambio d'uso potrebbe bastare una semplice SCIA, ovviamente tenendo presenti le disposizioni del Regolamento comunale e se 'ricadenti' in vigenza del Decreto Salva Casa.

La manutenzione straordinaria comprende infatti il cambio di utilizzo di un'unità immobiliare, all'interno della stessa categoria edilizia, e da una categoria all'altra, con opere edili, con possibilità di modifiche non importanti al prospetto, senza incremento del carico urbanistico, nel rispetto della volumetria complessiva dell'edificio.

Nelle opere interne leggere, inoltre, può rientrare il rifacimento dei servizi igienici. La discriminante è che non si vadano a toccare le parti strutturali dell'edificio, altrimenti serve una SCIA normale e torniamo nei cambi d'uso necessitanti il permesso di costruire.

Però, c'è anche da evidenziare che le trasformazioni del sottotetto in area abitabile sono inserite quasi sempre tra le ristrutturazioni edilizie pesanti, cioè quegli interventi rivolti a trasformare gli organismi edilizi mediante un insieme sistematico di opere che possono portare ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente.

Questi interventi comprendono il ripristino o la sostituzione di alcuni elementi costitutivi dell'edificio, l'eliminazione, la modifica e l'inserimento di nuovi elementi ed impianti. Siamo quindi veramente al limite.

Servono quindi valutazioni più specifiche per capire, in vigenza del Salva Casa, se un sottotetto adibito a magazzino e nel quale si inseriscono un bagno e una cucina può - o meno - essere assentito con semplice SCIA: la discriminante potrebbe essere quella della modifica (o meno) dei volumi, della superficie e della sagoma dell'edificio in questione.

Ma è evidente che una trasformazione del genere tende a modificare - e non poco - l'organismo edilizio. Per cui, il permesso di costruire si fa preferire alla SCIA.

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