Da sottotetto ad abitazione: prima serviva il permesso di costruire, oggi può bastare la SCIA

Cambiare la destinazione d'uso di un sottotetto e 'trasformarlo' in abitativo è operazione piuttosto frequente, che prima del Decreto Salva Casa era possibile solo con la richiesta del permesso di costruire mentre oggi, a determinate condizioni (e controllando bene le regole locali), è assentibile con SCIA da presentare al comune.

Un caso da 'prima e dopo' è quello della sentenza 7149/2024 del Consiglio di Stato, relativa al ricorso contro l'ingiunzione di demolizione impartita dal comune per l'abusiva realizzazione dei, tra gli altri, seguenti interventi: «piano terzo sottotetto – 4) cambio di destinazione d’uso del piano sottotetto in abitazione, previo abbassamento di parte dei solai del piano di calpestio del sottotetto, realizzazione di tramezzature interne, apertura di vani finestra a soffitto e opere di finiture varie, oltre a: apertura vano finestra lato est e lato ovest; apertura vano interno a collegamento degli ambienti del locale sottotetto posti a quota superiore; 5) Innalzamento della falda del sottotetto prospettante sulla corte interna del fabbricato, di circa cm. 60».

Il tipo di cambio destinazione d'uso

Secondo i ricorrenti, quanto al cambio di destinazione d’uso, la ricostruzione elaborata dal verificatore avrebbe dedotto una trasformazione da deposito a locale abitativo, che non equivarrebbe a modificazione di un volume tecnico in superficie utile; il termine «deposito» non denoterebbe di per sé una destinazione, perché il deposito nella accezione comune sarebbe un locale accessorio attratto alla destinazione del bene principale.

Ma in realtà, precisa Palazzo Spada, si tratta di un cambio di destinazione d'uso con opere.

Infatti, come evidenziato nella sentenza, la destinazione d’uso connota l’immobile sotto l’aspetto funzionale, condiziona il carico urbanistico, legato al fabbisogno di strutture e di spazi pubblici, e incide sull’ordinata pianificazione del territorio. Il legislatore statale ha avvertito, pertanto, l’esigenza di disciplinare i mutamenti rilevanti della destinazione d’uso, proprio per gli effetti pregiudizievoli che potrebbero produrre sull’assetto urbanistico (Corte cost. n. 124 del 2021).

Definizione di volume tecnico e volumetria massima consentita

Secondo la consolidata giurisprudenza di questo Consiglio di Stato, è definito «tecnico» il volume «non impiegabile né adattabile ad uso abitativo e comunque privo di qualsivoglia autonomia funzionale, anche solo potenziale, perché strettamente necessario per contenere, senza possibili alternative e comunque per una consistenza volumetrica del tutto contenuta, gli impianti tecnologici serventi una costruzione principale per essenziali esigenze tecnico-funzionali della medesima e non collocabili, per qualsiasi ragione, all’interno dell’edificio».

Tali possono essere, in via esemplificativa, quelli connessi alla condotta idrica, termica, all’ascensore e simili.

Solo alle predette condizioni tali volumi non vanno computati nel calcolo della volumetria massima consentita, in quanto per definizione essi non generano autonomo carico urbanistico (Cons. Stato, sez. IV, n. 4358 del 2020). Pur se ontologicamente differenti dai volumi tecnici, i locali di sgombero obbediscono ai medesimi requisiti e sono assimilabili ai primi sotto i profili edilizio e urbanistico. A differenza dei primi, non hanno carattere strumentale e necessario alla fruibilità dell’immobile; tuttavia, per le loro caratteristiche, al pari di quelli tecnici, non sono idonei alla permanenza delle persone, ma utilizzabili soltanto come deposito o similari.

Cambio d'uso da deposito ad abitazione: prima del DL Salva Casa 'non si scappava' dal permesso di costruire

Dopo aver sottolineato che «la trasformazione di un locale non destinato a fini abitativi può essere ben desunta dall’intervenuta effettuazione di interventi che dimostrino in modo conducente la nuova destinazione», Palazzo Spada  osserva che le opere di trasformazione evidenziate dalla verificazione sono le seguenti:

• trasformazione degli ambienti precedentemente adibiti a deposito, locale impianti e stenditoio in camere da letto, bagni e cabina armadio, attraverso la realizzazione di tutte le finiture ed impianti tecnologici previsti per una civile abitazione, ovvero oltre all’impianto elettrico, quello citofonico, idrico-sanitario e di riscaldamento;
• apposizione di parquet in luogo della primitiva pavimentazione presente;
• realizzazione di n. 4 finestre a tetto del tipo Velux dotate di tende interne avvolgibili, ai fini dei requisiti di areo-illuminazione;
• installazione di stufa/caminetto a legna in corrispondenza dell’ex locale stenditoio.

Questo cambio/variazione, alla luce delle sopra evidenziate linee interpretative, correttamente è stata considerata dal Comune e dal T.a.r. quale soggetta a titolo abilitativo e ciò in ragione della natura e contenuto dell’intervento, idoneo ad incidere sull’assetto urbanistico locale.

Quindi: il cambio di destinazione d'uso con opere, prima del DL 69/2024, era assogettato a richiesta e ottenimento del permesso di costruire, senza il quale scattava l'abuso edilizio e l'ingiunzione di demolizione.

Cambi destinazione d'uso anche con opere: le novità del DL Salva Casa

Il comma 1 numero 1 lett.c) dell'art.1 del DL 69/2024 (Salva Casa, convertito in legge 105/2024) ha integrato l'articolo 23-ter del TUE, che disciplina il mutamento della destinazione d'uso urbanisticamente rilevante, mediante la modifica del comma 1 e l'inserimento dei commi da 1-bis a 1-quinquies.

Queste alcune delle novità:

• è sempre possibile il cambio di destinazione d’uso, anche con opere, della singola unità immobiliare all’interno della stessa categoria funzionale, nel rispetto delle normative di settore e ferma restando la possibilità per gli strumenti urbanistici comunali di fissare specifiche condizioni;

• è sempre possibile il cambio di destinazione d’uso, anche con opere, tra categorie funzionali diverse (ad eccezione di quella rurale (categoria d)), di una singola unità immobiliare ubicata in immobili ricompresi nelle zone A), B) e C) previste dall’art. 2 del D.M. 1444/1968;
• il mutamento di destinazione d’uso tra categorie funzionali diverse è sempre consentito, ferma restando la possibilità per gli strumenti urbanistici comunali di fissare specifiche condizioni, inclusa la finalizzazione del mutamento alla forma di utilizzo dell’unità immobiliare conforme a quella prevalente nelle altre unità immobiliari presenti nell’immobile.

Come richiedere il cambio di destinazione d'uso senza incorrere in sanzioni

Il cambio di destinazione d'uso di un immobile implica un processo rigoroso e regolato da normative specifiche, essenziale per evitare sanzioni per abusi edilizi. Recentemente, una sentenza del TAR Lazio ha evidenziato l'importanza di tali normative nel garantire la legalità e la sicurezza degli interventi edilizi.

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Cambio di destinazione d'uso con la SCIA

Di fatto, quindi, oggi è possibile - ferma restando la possibilità, per i comuni, di fissare specifiche condizioni - un cambio d'uso da sottotetto/deposito a locale abitativo con opere, assentibile con SCIA.

Infatti, come specifica appunto il Decreto Salva Casa, il mutamento di destinazione d'uso è soggetto al rilascio dei seguenti titoli:

• a) nelle ipotesi di cui comma 1, primo periodo, alla segnalazione certificata di inizio attività (SCIA) di cui all'art. 19 della L. 241/1990;
• b) nei restanti casi, al titolo richiesto per l'esecuzione delle opere necessarie al mutamento di destinazione d'uso, fermo restando che, per i mutamenti accompagnati dalla esecuzione di opere riconducibili all'articolo 6-bis (ossia gli interventi subordinati a comunicazione di inizio lavori asseverata), si procede ai sensi della lettera a), quindi tramite SCIA.

LA SENTENZA INTEGRALE E' SCARICABILE IN ALLEGATO DOPO AVER EFFETTUATO L'ACCESSO AL PORTALE.