Da solaio di copertura a terrazzo: no SCIA, no CILA! Serve il permesso di costruire

Terrazzo e rialzo del tetto: l'abuso edilizio

L’opera edilizia consistente nella realizzazione, in sopraelevazione rispetto al tetto del fabbricato confinante, di un solaio di 3 x 5,20 m, in modo da creare un terrazzo in estensione del preesistente balcone di proprietà del ricorrente (trattandosi, quindi, di cambio d'uso con opere rilevanti), non è asssentibile nè con CILA nè con SCIA, ma serve il permesso di costruire in cui assenza scatta l'abuso edilizio con tutte le conseguenze del caso.

E' il veloce riassunto del contenuto della sentenza n.51/2022 dello scorso 18 gennaio del Tar Piemonte, conseguente all'impugnazione dell'ordinanza con la quale il comune aveva ingiunto la demolizione di una ristrutturazione edilizia eseguita in assenza di permesso di costruire.

Secondo il ricorrente:

• il terrazzo in questione e la sopraelevazione funzionale a collocarlo alla stessa altezza del proprio appartamento non sono frutto di edificazione abusiva, in quanto detto terrazzo sarebbe già contemplato negli elaborati grafici presentati nel 1895 per la costruzione dell’intero stabile, elaborati che il Comune avrebbe indebitamente omesso di analizzare;
• il rialzo del tetto dell’edificio confinante non sarebbe riconducibile alla ristrutturazione edilizia, bensì all’attività edilizia libera ex art. 6, comma 1, lett. b) o lett. e ter) Testo Unico Edilizia oppure, quantomeno, agli interventi subordinati a comunicazione di inizio lavori ex art.6-bis dpr 380/2001, con conseguente impossibilità d’ingiungerne la demolizione.

Terrazzo o rialzo dell'edificio?

Prima di tutto, i giudici amministrativi smentiscono l’affermazione da cui diparte l’impianto difensivo del ricorrente, ossia che il Comune non avrebbe contestato la realizzazione del terrazzo, ma il mero rialzo del tetto dell’edificio confinante.

Come si evince dagli atti istruttori e dal provvedimento, l’ordine di demolizione è stato impartito per la realizzazione di un solaio (mediante, appunto, sopraelevazione del tetto) in modo da ampliare il balcone esistente «al fine di creare un unico terrazzo». È dunque la legittimità edilizia del terrazzo che forma oggetto della presente vertenza.

Gli elaborati tecnici del 1895 non 'tengono': si trattava di un balcone chiuso da una ringhiera

Si passa, quindi, ad analizzare i singoli motivi di ricorso.

Il ricorrente sostiene che il terrazzo fosse contemplato nella sua attuale conformazione (ossia alla stessa quota del balcone di sua proprietà) negli elaborati grafici presentati nell’anno 1895 in vista dell’originaria edificazione dell’intero fabbricato. Solo a tali documenti il Comune avrebbe dovuto fare riferimento per appurare la legittimità dell’intervento edificatorio, mentre non assumerebbero rilievo le ulteriori pratiche edilizie prese in considerazione dall’ente, poiché afferenti a opere eseguite su parti diverse dell’immobile.

Al più, tali pratiche dimostrerebbero la preesistenza del terrazzo: in particolare, ad una delle pratiche è allegata una fotografia raffigurante due piccoli gradini che collegavano il balcone del ricorrente alla copertura del basso fabbricato della controinteressata, il che proverebbe che già all’epoca quest’area era fruita come terrazzo. Il rialzo di quest’ultimo per portarlo alla quota del balcone sarebbe comunque avvenuto conformemente agli elaborati grafici del 1895 e, dunque, legittimamente.

Il Tar smonta questa tesi in quanto, contrariamente a quanto sostenuto nel ricorso, gli elaborati grafici risalenti al 1895 non raffigurano un terrazzo, bensì un balcone chiuso da una ringhiera.

Se si confrontano tali disegni con l’attuale planimetria catastale del bene, si ricava facilmente che quel balcone è stato successivamente ampliato in modo da renderlo un terrazzo. Il dato è sufficiente per rigettare il motivo di ricorso, poiché permette di attestare che il terrazzo, in quanto non contemplato né negli elaborati grafici annessi all’originaria edificazione del fabbricato e né nelle successive pratiche edilizie, è stato realizzato in difetto di titolo abilitativo.

Insomma: successivamente all’edificazione del fabbricato originario e in assenza di qualsivoglia titolo edilizio, il ricorrente o, più probabilmente, taluno dei suoi danti causa – posto che il terrazzo è indicato già nella permuta del 1989 – ha:

• sopraelevato il tetto dell’edificio confinante portandolo alla medesima quota del balcone,
• esteso di conseguenza la superficie del balcone e
• spostato la ringhiera, così, in definitiva, tramutando il balcone in terrazzo.

La sopraelevazione è ulteriormente confortata dalla terza fotografia, raffigurante l’attuale stato dei luoghi, ove è visibile un rialzo in muratura dell’originario tetto del fabbricato prospicente.

Di quale tipologia di opera parliamo? Ristrutturazione edilizia leggera o pesante?

Il ricorrente sostiene che l’opera non possa essere ascritta alla ristrutturazione edilizia (art. 3 dpr 380/2001), bensì all’attività edilizia libera (art. 6 dpr 380/2001) o agli interventi subordinati a comunicazione d’inizio lavori, oggi CILA (art. 6 bis Testo Unico Edilizia), con conseguente inapplicabilità della misura demolitoria di cui all’art. 33 dpr 380/2001.

Anche questo motivo è infondato, poiché – come già osservato – l’opera contestata non consiste nella sola realizzazione di un solaio mediante rialzo del tetto dell’edificio confinante, ma nella creazione, attraverso tale rialzo, di un terrazzo in sostituzione del preesistente balcone.

È dunque inconferente il richiamo, effettuato nel ricorso, alla sentenza del Consiglio di Stato n. 1373/2019, poiché questa decisione concerne un caso in cui l’istruttoria comunale aveva permesso di attestare il solo livellamento di un solaio, mentre mancava la prova di ulteriori interventi incidenti sul carico urbanistico. Viceversa, nella fattispecie in esame il Comune ha adeguatamente dimostrato la portata ben più consistente dell’intervento edilizio eseguito.

In definitiva:

• va esclusa la sua riconducibilità all’attività edilizia libera, che contempla «gli interventi volti all’eliminazione di barriere architettoniche che non comportino la realizzazione di ascensori esterni, ovvero di manufatti che alterino la sagoma dell’edificio». L’asserita eliminazione delle barriere architettoniche discenderebbe, in tesi del ricorrente, dall’eliminazione del dislivello tra il balcone e il terrazzo, mentre nel caso di specie il terrazzo è stato costituito ex novo, mediante sopraelevazione del tetto confinante e asportazione della ringhiera del balcone in modo da generare una ulteriore superficie calpestabile a servizio dell’abitazione del ricorrente e, così, alterando la sagoma dell’edificio;
• va parimenti esclusa la sussumibilità dell’opera entro l’art. 6, comma 1, lett. e ter), dpr 380/2001, ossia tra le opere d’edilizia libera «di pavimentazione e di finitura di spazi esterni … ivi compresa la realizzazione di intercapedini interamente interrate e non accessibili, vasche di raccolta delle acque, locali tombati», poiché, sebbene il vano sottostante il terrazzo è un locale vuoto, l’intervento complessivamente considerato non ha funzione di mera finitura di spazi esterni, bensì di creazione di una ulteriore superficie;
• l'opera non può essere ricondotta neppure agli interventi residuali subordinati alla comunicazione d’inizio lavori (art. 6 bis dpr 380/2001), ricorrendo nella fattispecie i caratteri tipici della ristrutturazione edilizia e, più nello specifico, nella ristrutturazione edilizia “pesante” di cui all’art. 10, comma 1, lett. c), dpr 380/2001, subordinata al rilascio del permesso di costruire. Come evidenziato dalla giurisprudenza, «nell’ipotesi di cambio di destinazione d’uso, avvenuta trasformando un solaio di copertura, per cui non è prevista la praticabilità, in terrazzo, è necessario il permesso di costruire, non essendo realizzabile detta trasformazione tramite semplice s.c.i.a. né tramite comunicazione di inizio lavori ex art. 6, D.P.R. n. 380 del 2001» (Cons. Stato, Sez. II, 14 novembre 2019, n. 7829). Difatti, diversamente dal solaio, la realizzazione di un terrazzo comporta un incremento di carico urbanistico, giacché modifica gli elementi tipologici formali e strutturali dell’organismo, rendendolo ontologicamente diverso da quello preesistente e, quindi, rientra nella ristrutturazione edilizia richiedente, ex art. 10, comma 1, lett. c), d.p.r. 380/2001, il rilascio del permesso di costruire (T.A.R. Catanzaro, Sez. II, 3 luglio 2021, n. 1353; T.A.R. Latina, Sez. I, 24 dicembre 2015, n. 870).

È pertanto corretta la misura demolitoria disposta dal Comune ai sensi dell’art. 33 comma 1, dpr 380/2001.

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