Da parcheggio a mini appartamenti, Testo Unico Edilizia: no alla SCIA, serve il permesso di costruire

La storia sembra 'assurda' (nel senso che il titolo dell'articolo può apparire come ovvio, ma evidentemente non a tutti) ed è questa: un comune ingiungeva la demolizione di alcune opere realizzate su un fabbricato oggetto di distinte licenze edilizie, in assenza di titolo abilitativo:

• cinque mini-appartamenti realizzati in luogo dei quattro parcheggi-porticato autorizzati con i titoli edilizi soprarichiamati;
• parziale occupazione del giardino retrostante con la realizzazione di due vani di m. 3,50 x 3,00 che accede a due dei cinque miniappartamenti ricavati dalla trasformazione dei parcheggi-porticato;
• realizzazione senza titolo, nell’area scoperta con accesso dalla via pubblica, di un manufatto su due livelli con una superficie di mq. 8 per piano ed altezza di circa m. 6, per un volume complessivo di mc. 48 circa;
• difforme distribuzione degli ambienti rispetto a quanto oggetto di titoli abilitativi.

Il ricorso

La sentenza 8548/2023 del Consiglio di Stato ci racconta tutto: secondo il privato che aveva effettuato i lavori edilizi sopracitati, erroneamente il TAR avrebbe ricondotto le opere di cui trattasi tra quelle suscettibili di sanzione demolitoria ex art. 27, comma 2, dpr 380/2001, risultando esse tra quelle riconducibili alla ristrutturazione edilizia o al mutamento di destinazione d’uso di alcuni ambienti già previsti nei progetti edilizi assentiti.

La stessa applicazione dell’art. 27 non avrebbe costituito oggetto del provvedimento impugnato, emesso ai sensi del successivo art. 31 (avente presupposti applicativi distinti e diversi), sicché il TAR avrebbe dato luogo a una inammissibile integrazione e variazione del contenuto e dell’efficacia del provvedimento impugnato.

Le opere in contestazione sarebbero state suscettibili di DIA e illegittimo sarebbe il provvedimento con il quale il Comune non abbia quantomeno motivato sull’effettiva necessità ed opportunità di procedere al ripristino dello stato dei luoghi, stante il carattere assai risalente nel tempo degli interventi e la loro concreta inidoneità ad incidere sullo stato di fatto preesistente.

Ancora: sussiterebbe violazione dell'art. 34 del dpr 380/2001 del 2001, in quanto sarebbe pacifico il pregiudizio di natura statica ed architettonica per l’edificio in conseguenza dell’esecuzione della demolizione (circostanza per la quale il Comune avrebbe dovuto disporre un accertamento tecnico), sicché sarebbero sussistenti i presupposti per l’applicazione della (alternativa alla demolizione) sanzione pecuniaria.

Queste sono opere edilizie 'da' permesso di costruire, non basta una semplice SCIA

Palazzo Spada smonta il ricorso, respingedolo, perché le opere di cui trattasi sono state correttamente considerate estranee al regime della d.i.a. (oggi SCIA) e assoggettate all’obbligo di permesso di costruire, necessario per gli “interventi di trasformazione urbanistica ed edilizia”, nella declinazione offerta dall’art.10 del dpr 380/2001.

L’incremento di volume e di superficie (sul piano tecnico non smentito dall’appellante) e la complessiva configurazione delle opere che come si è visto, constano anche della realizzazione di mini appartamenti in luogo del parcheggio assentito, non potevano che dar luogo all’ordine di demolizione trattandosi di interventi che necessitavano di permesso di costruire.

La presenza del vincolo paesaggistico sull’area interessata rendeva, sotto altro profilo, atto dovuto l’ordine di demolizione dei manufatti abusivi.

La legittimità dell'ordinanza di demolizione va oltre il preventivo accertamento tecnico

Il Consiglio di Stato, dopo aver ricordato che il provvedimento con cui si ingiunge la demolizione di un immobile abusivo, «per la sua natura vincolata e rigidamente ancorata al ricorrere dei relativi presupposti in fatto e in diritto, non richiede motivazione in ordine alle ragioni di pubblico interesse (diverse da quelle inerenti al ripristino della legittimità violata) che impongono la rimozione dell’abuso», evidenzia che, posto che le opere in questione costituiscono ampliamenti volumetrici realizzati senza titolo e, come tali, correttamente assoggettati all'ordine di demolizione, del tutto vincolato, l'omessa esecuzione di un preventivo accertamento tecnico circa la praticabilità della sanzione demolitoria, costituisce adempimento non necessario ai fini della legittimità dell'ordine di demolizione (cfr., in argomento e tra le ultime, Cons. Stato, Sez. VII, 9 gennaio 2023 n. 238).

Infatti tale adempimento, semmai, può risultare necessario – e non sempre – solo in esito all'istruttoria che segue l'accertamento della inosservanza all'ordine demolitorio.

Come è noto, infatti, “le disposizioni dell'art. 34 del D.P.R. n. 380 del 2001 devono essere interpretate nel senso che la possibilità di sostituire la sanzione demolitoria con quella pecuniaria debba essere valutata dall'Amministrazione competente nella fase esecutiva del procedimento, successiva ed autonoma rispetto all'ordine di demolizione: fase esecutiva, nella quale le parti possono dedurre in ordine alla situazione di pericolo di stabilità del fabbricato, presupposto per l'applicazione della sanzione pecuniaria in luogo di quella demolitoria, con la conseguenza che tale valutazione non rileva ai fini della legittimità dell'originario ordine di demolizione” (cfr., in termini, Cons. Stato, Sez. VI, 10 maggio 2021 n. 3666).

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