Da manufatto in legno a struttura in muratura con ampliamento: è ristrutturazione edilizia pesante

Degli interventi edilizi consistenti nella trasformazione da un manufatto in legno (o ricoperto con perlinato di legno) di 8 metri quadrati ad una struttura in muratura di 13,795 mq. che è divenuta una stanza fruibile dall'appartamento attiguo si configurano come ristrutturazione edilizia pesante, necessitante di permesso di costruire per essere assentita.

Gli interventi eseguiti infatti hanno portato ad un organismo diverso da quello originariamente preesistente sul terrazzo che è stato sostituito da un nuovo manufatto più ampio, con conseguente incremento volumetrico dell’appartamento, atteso anche che il nuovo volume costituisce una nuova stanza fruibile dell’appartamento attiguo.

Se non c'è il permesso di costruire, l'applicazione dell'art.33 del Testo Unico Edilizia (con ingiunzione di demolizione annessa) è automatica: nel caso della sentenza 2156/2024 del 5 marzo del Consiglio di Stato, è stata correttamente applicata la previsione di cui sopra, che opera in riferimento agli interventi e le opere di ristrutturazione edilizia di cui all'art. 10 comma 1 del dpr 380/2001, tra i quali rientrano, come spiegato, i lavori di ristrutturazione eseguiti.

Il ricorso: qui non bastava una DIA/SCIA, niente fiscalizzazione

Secondo la ricorrente, le opere realizzate sarebbero state riconducibili alla categoria della manutenzione ordinaria o straordinaria, con conseguente non necessità di un titolo abilitativo (nel primo caso) o di una DIA (nel secondo caso), la cui omessa presentazione avrebbe potuto comportare solo l’irrogazione di una sanzione pecuniaria.

Il TAR competente aveva respinto il ricorso osservando che: 

• i) la ricorrente avrebbe frainteso i presupposti del provvedimento in quanto il Comune non aveva sanzionato l’intervento di rimozione della preesistente rifinitura in legno e di rifacimento della muratura del volume preesistente (realizzato dall’odierna appellante), ma la costruzione abusiva dello stesso manufatto, facendone seguire l’emanazione dell’ingiunzione di demolizione a carico dell’attuale proprietaria; 
• ii) tale circostanza sarebbe stata evincibile dal tenore letterale del provvedimento impugnato e della comunicazione di avvio del procedimento che avevano fatto riferimento alla realizzazione “di un manufatto in muratura, ad uso stanza, costruito in aderenza all’attiguo alloggio”; 
• iii) sarebbe stato, quindi, correttamente applicato il disposto di cui all'art. 33 del D.P.R. n. 380/2001, relativo agli interventi di ristrutturazione c.d. pesante.

Ristrutturazione con ampliamento volumetrico: per il Testo Unico Edilizia senza permesso è abusiva

L'ampliamento al piano rialzato con chiusura di un precedente terrazzo e creazione di un balcone, tale da comportare un sensibile aumento di superficie e di volumetria nonché modifica dell'aspetto esteriore dell’immobile, è ristrutturazione edilizia assentibile con permesso di costruire.

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I crismi della ristrutturazione edilizia pesante

Il Consiglio di Stato conferma quanto affermato dal TAR, visto che il confronto tra il preesistente manufatto e quello oggetto dell’accertamento comunale conduce a ritenere integrata una ristrutturazione edilizia ex art. 10, comma 1, lett. c), del Testo Unico Edilizia.

E' cioè evidente come gli interventi eseguiti abbiano trasformato e sostituito il precedente manufatto, con la conseguenza che non vi è alcuna illegittimità dell’operato del Comune che ha inteso reprimere un intervento di ristrutturazione effettuato senza alcun titolo edilizio.

Diversamente da quanto esposto nelle stesse memorie di primo grado del Comune, ciò che si è inteso reprimere non sono semplicemente interventi su una res abusiva (quale pacificamente era il manufatto preesistente), ma lo stesso intervento eseguito che non solo è stato condotto su un'opera abusiva ma ne ha anche determinato una trasformazione rilevante, con incremento della volumetria complessiva dell’edificio, e ha, quindi, integrato una ristrutturazione edilizia senza previa acquisizione del titolo.

Frazionamenti interni con creazione di autonome camere da letto: è ristrutturazione edilizia pesante

Una suddivisione edilizia interna che integra una vera e propria ristrutturazione edilizia, la quale, per quanto non abbia comportato un mutamento di sagoma esterna, ha determinato un mutamento di destinazione d’uso, da rurale a residenziale/ricettivo, deve essere assentita con autonomo permesso di costruire.

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L'appiglio alla pertinenzialità dell'opera 'non tiene'

Infine, si evidenzia come l'incremento volumetrico determinatosi non può neppure trovare “copertura” affermando la natura pertinenziale del manufatto.

Come affermato da Palazzo Spada, infatti, “il concetto di pertinenza urbanistica è più ristretto rispetto a quella civilistico ed è applicabile solo ad opere di modesta entità, che risultino accessorie rispetto ad un'opera principale, non a quelle che da un punto di vista delle dimensioni e della funzione, si connotino per una propria autonomia rispetto all'opera principale e non siano coessenziali alla stessa” (Consiglio di Stato, Sez. VI, 29 luglio 2022, n. 6685).

Pertanto, non occorre considerare solo il rapporto funzionale di accessorietà con la cosa principale, ma anche le caratteristiche dell'opera in sé sotto il profilo dell'autonomo impatto urbanistico sul territorio, sicché esso si fonda sulla assenza di autonoma destinazione del manufatto pertinenziale, di incidenza sul carico urbanistico e di modifica all’assetto del territorio (Consiglio di Stato, Sez. II, 20 luglio 2022, n. 6371).

Nel caso di specie, si tratta di superfici e volumi aggiuntivi permanenti che non soltanto non sono coessenziali all'abitazione ma hanno una loro autonomia incidendo, pertanto, sul carico urbanistico dell'area.

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