Da edificio commerciale a 10 villini: per la ristrutturazione ricostruttiva deve restare traccia del precedente immobile

Solamente se si conserva traccia dell'edificio precedente si può parlare di ristrutturazione edilizia, altrimenti la demolizione e ricostruzione assume le sembianze di nuova costruzione.

Lo ha spiegato la Corte di Cassazione nella recentissima sentenza 18044/2024, sbrogliando la matassa di un caso particolare, inerente la realizzazione di due edifici, consistenti in 5 villini (10 in totale), realizzati al posto di un edificio (commerciale) solo.

Secondo i ricorrenti, il Tribunale aveva errato nel ritenere necessario il permesso di costruire considerando si fosse configurata una nuova costruzione, per il fatto che i corpi di fabbrica non rispettano l'area di sedime, la sagoma e la volumetria dell'edificio preesistente e ciò senza considerare che la volumetria complessiva non supera quella preesistente.

NB - Per precisazione, sottolineiamo che ogni sentenza (sia della giustizia amministrativa che ordinaria) si riferisce al caso specifico: può quindi rappresentare una 'traccia' generale, ma non si sostituisce alle normative (nella specie, al Testo Unico Edilizia), bensì si esprime su una questione ben precisa, un singolo caso.

Da un edificio a due: è nuova costruzione?

Per il Tribunale d'appello, non si può parlare di ristrutturazione visto che a fronte di un edificio (con destinazione commerciale) ne sono stati realizzati due (5 villini) "senza rispettare l'area di sedime, la sagoma e la volumetria dell'edificio preesistente".

Di conseguenza, serviva il permesso di costruire non essendo sufficiente la SCIA.

Viceversa, per i ricorrenti, si tratta di ristrutturazione edilizia in virtù delle modifiche apportate del DL Semplificazioni (art.10 comma 1 lett.b) del DL 76/2020, convertito in legge 120/2020) al Testo Unico Edilizia (art.3 comma 1 lett.d) del dpr 380/2001): è, infatti, una demolizione e ricostruzione di un edificio preesistente con diversa sagoma, prospetti sedime e caratteristiche planovolumetriche e tipologiche.

Demolizione e ricostruzione con diversa area di sedime: le regole della ristrutturazione edilizia "allargata"

La modifica attuata dal Decreto Semplificazioni al Testo Unico Edilizia non ha inteso ricomprendere nella fattispecie il diverso caso della demolizione di un edificio sito in un luogo, da ricostruire in un luogo del tutto diverso, ma ha ampliato la possibilità di riutilizzare, anche in modo particolarmente ampio, il suolo già consumato.

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Ristrutturazione edilizia ricostruttiva: i requisiti

Gli ermellini spiegano che, anche dopo le modifiche di cui sopra apportate dal DL Semplificazioni, sono interventi di ristrutturazione edilizia "solo quelli finalizzati al recupero di fabbricati preesistenti di cui sia conservata traccia, dovendo l'immobile oggetto di ristrutturazione presentare caratteristiche funzionali o identitarie coincidenti con quelle del corpo di fabbrica preesistente".

Non solo: la Cassazione chiama in causa la giurisprudenza amministrativa, sottolineando che anch'essa ha ribadito - Consiglio di Stato 6092/2023) - che nella nozione di nuova costruzione possono rientrare anche gli interventi di ristrutturazione qualora, in considerazione dell'entità delle modifiche apportate al volume e alla collocazione dell'immobile, possa parlarsi di una modifica "radicale" dello stesso, con la conseguenza che l'opera realizzata nel suo complesso sia oggettivamente diversa da quella preesistente.

La ristrutturazione deve 'riqualificare'

La Cassazione cita ancora Palazzo Spada (1827/2023), che ha affermato che la ristrutturazione edilizia, per definizione, non può mai prescindere dalla finalità di recupero del singolo immobile che ne costituisce l'oggetto.

Insomma: la ristrutturazione ricostruttiva deve essere aderente e non tradire la finalità di conservazione del patrimonio edilizio esistente, che la distingue dalla nuova costruzione.

Da un edificio commerciale a 10 villini: non c'è continuità, è nuova costruzione

C'è un'evidente discontinuità - osservano gli ermellini - tra la realizzazione di 10 villini (raggruppati in due diversi corpi di fabbrica) previa demolizione dell'unico immobile preesistente destinato ad attività commerciali.

Insomma: non si rinviene nè la conservazione nè la sostituzione dell'immobile demolito, pertanto si tratta di una nuova costruzione.

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