Da deposito a sottotetto abitabile: cambio destinazione d'uso con permesso di costruire o SCIA?

Il Decreto Salva Casa ha modificato le regole per i cambi di destinazione d'uso, consentendoli sia tra zone omogenee che non, anche con opere, con la presentazione della SCIA a determinate condizioni e sempre tenendo presente che i regolamenti locali possono presentare regole più stringenti.

In ogni caso, se prima del DL 69/2024 i cambi d'uso urbanisticamente rilevanti (tra stesse categorie con opere, tra categorie diverse anche senza opere) necessitavano del permesso di costruire, oggi si può - sempre considerando la possibilità da parte dei comuni di stringere le maglie, e sempre tenendo presente il tipo di lavoro edilizio - procedere anche con la SCIA, con un notevole 'risparmio' a livello di adempimenti burocratici.

Va anche tenuto presente che le regole del Salva Casa (DL 69/2024, convertito in legge 105/2024 pubblicata in Gazzetta Ufficiale il 27 luglio 2024) si applicano a partire dalla sua entrata in vigore (cioè non sono retroattive) e che quindi, per casi 'precedenti', bisogna riferirsi alla vecchia versione del Testo Unico Edilizia, come ad esempio succede nel caso della sentenza 7168/2024 del 19 agosto del Consiglio di Stato, che tratta uno dei cambi di destinazione d'uso più gettonati, quello del sottotetto che passa da non abitabile (nella specie, ad uso deposito) ad abitabile.

Sottotetto da deposito ad abitabile: prima del Salva Casa

Il caso è relativo ad un sottotetto 'accorpato' al vano abitabile: Palazzo Spada evidenzia che si tratta di una mutazione di destinazione d’uso dall’assentita superficie non abitabile a superficie abitabile, con conseguente incremento della superficie utile a fini abitativi e conseguentemente della cubatura utile ai medesimi fini dell’immobile in questione in misura tutt’altro che minima.

Inoltre, la normativa sul recupero dei sottotetti di cui alle leggi regionali della Campania numeri 19/2011 e 15/2000 non è applicabile al caso di specie, atteso che l’intervento è stato realizzato in assenza di titolo abilitativo, necessario per la realizzazione del cambio di destinazione d'uso del sottotetto in superfice residenziale.

Come richiedere il cambio di destinazione d'uso senza incorrere in sanzioni

Il cambio di destinazione d'uso di un immobile implica un processo rigoroso e regolato da normative specifiche, essenziale per evitare sanzioni per abusi edilizi. Recentemente, una sentenza del TAR Lazio ha evidenziato l'importanza di tali normative nel garantire la legalità e la sicurezza degli interventi edilizi.

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Recupero del sottotetto con permesso di costruire: è un cambio destinazione d'uso urbanisticamente rilevante

Secondo il Consiglio di Stato, il TAR ha correttamente reputato, ai sensi dell’art. 32, commi 1 e 2, del DPR 380/2001 (ovviamente, vignti 'ratione temporis' cioè al tempo dei fatti, visto che il Salva Casa ha inserito rilevanti novità anche per il le variazioni essenziali...), essenziale la variazione effettuata (accorpamento del vano abitabile con il sottotetto non abitabile), trattandosi di una modificazione della destinazione d’uso che non può considerarsi urbanisticamente non rilevante per mancata «variazione degli standards previsti dal decreto ministeriale 2 aprile 1968» di cui alla lettera del citato art. 32, giacché alla luce del combinato disposto di cui alle lettere a) e c) dell’art. 32, detta trasformazione ha determinato aumento di carico urbanistico derivante dalle «modifiche sostanziali di parametri urbanistico-edilizi del progetto approvato».

La modifica della destinazione d’uso del sottotetto da deposito ad abitativo integra, infatti, un mutamento di destinazione d'uso che interviene tra categorie funzionalmente autonome dal punto di vista urbanistico, influendo in tal guisa sul carico urbanistico, sicché detto intervento è subordinato al rilascio del permesso di costruire.

Ancora, si ricorda che la trasformazione di un sottotetto in uno spazio abitabile è dunque urbanisticamente rilevante, poiché incide sul carico urbanistico e, pertanto, necessita di un titolo abilitativo, la cui mancanza determina una situazione di illiceità che va rilevata dall’amministrazione nell’esercizio del suo potere di vigilanza.

Sottotetto diventato abitabile: niente fiscalizzazione

Infine, si afferma anche l'impossibilità - richiesta dal ricorrente - di avvalersi della fiscalizzazione dell'abuso edilizio, in quanto una volta acclarata la doverosità della misura repressiva in presenza di variazione essenziale, va esclusa l'applicabilità della sanzione pecuniaria di cui all'art. 34, comma 2, del d.P.R. n. 380/2001, alternativa alla demolizione, giacché essa può sostituire la misura repressiva soltanto laddove quest’ultima sia assolutamente impossibile dal punto di vista tecnico, ovverosia «senza pregiudizio della parte eseguita in conformità», il che è stato soltanto asserito da parte appellante e non è concretamente riscontrabile nella fattispecie in esame.

Insomma: abuso edilizio conclamato, e ordine di demolizione confermato.

Da deposito a sottotetto abitabile: come il Salva ha cambiato le regole sui cambi d'uso urbanisticamente rilevanti

Abbiamo quindi visto come 'funzionava' prima dell'avvento del Decreto Salva Casa, che ha cambiato le regole sui cambi di destinazione d'uso.

Il DL 69/2024, con le disposizioni dell'art.1 comma 1 numero 1 lett.c), ha 'ritoccato' l'articolo 23-ter del Testo Unico Edilizia, che disciplina il mutamento della destinazione d'uso urbanisticamente rilevante, mediante la modifica del comma 1 e l'inserimento dei commi da 1-bis a 1-quinquies.

Cosa è cambiato? Nello specifico:

• è sempre consentito il cambio di destinazione d’uso di una singola unità immobiliare all’interno della stessa categoria funzionale, anche se accompagnato da interventi edilizi, purché si rispettino le normative di settore e siano osservate le eventuali condizioni stabilite dagli strumenti urbanistici comunali;
• il cambio di destinazione d'uso tra categorie funzionali diverse (escluse quelle rurali) è sempre permesso per unità immobiliari situate in immobili localizzati nelle zone A), B) e C) previste dall’art. 2 del D.M. 1444/1968, anche se comporta opere edilizie;
• il mutamento di destinazione d’uso tra categorie funzionali differenti è sempre possibile, con la possibilità per i comuni di imporre condizioni specifiche tramite gli strumenti urbanistici, comprese quelle che adeguino l'uso dell'unità immobiliare alla destinazione prevalente delle altre unità presenti nello stesso immobile.

Quando si può rendere il sottotetto abitabile con una semplice SCIA

Con il DL Salva Casa oggi è quindi consentito - ferma restando la possibilità, per i comuni, di fissare specifiche condizioni - effettuare un cambio d'uso da deposito a sottotetto abitabile, anche con opere, assentibile con SCIA, qualora non si debbano effettuare opere che richiedono il permesso di costruire.

E' quindi fondamentale 'sapere prima' che tipo di titolo edilizio serva per effettuare il cambiamento di destinazione d'uso, cioè se le opere edilizie che si andranno a effettuare comportano la necessità di richiedere il permesso di costruire o possano essere effettuate con una semplice CILA.

Infatti, secondo le disposizioni del DL 69/2024, il mutamento di destinazione d'uso è soggetto al rilascio dei seguenti titoli:

• a) nelle ipotesi di cui comma 1, primo periodo (cioè all'interno della stessa categoria funzionale), alla segnalazione certificata di inizio attività (SCIA) di cui all'art. 19 della L. 241/1990;
• b) nei restanti casi, al titolo richiesto per l'esecuzione delle opere necessarie al mutamento di destinazione d'uso, fermo restando che, per i mutamenti accompagnati dalla esecuzione di opere riconducibili all'articolo 6-bis (ossia gli interventi subordinati a comunicazione di inizio lavori asseverata-CILA), si procede ai sensi della lettera a), quindi tramite SCIA.

Se, quindi, il cambio d'uso del sottotetto da deposito ad abitativo è senza opere edilizie oppure con opere assentibili con CILA, si potrà procedere con la SCIA, mentre i caso di lavori 'pesanti' bisognerà comunque richiedere il permesso di costruire.

LA SENTENZA E' SCARICABILE IN ALLEGATO DOPO AVER EFFETTUATO L'ACCESSO AL PORTALE.