Da cantina ad appartamento: serve sempre il permesso di costruire?

Difficilmente una cantina che diventa appartamento/abitazione può 'scappare' dalla richiesta e ottenimento del permesso di costruire: si tratta, infatti, di un cambio di destinazione rilevante che, se eseguito con opere edilizie di un certo peso (che, per questo tipo di trasformazione, sono inevitabili), non può rientrare tra le modifiche che il Salva Casa consente con SCIA.

Vediamo perchè con l'aiuto della sentenza 5019/2025 del 10 marzo del Tar Lazio, che aldilà del 'finale' (ricorso irricevibile in quanto tardivamente proposto), è interessante perché ci consente di riepilogare le differenze tra i mutamenti d'uso che, in vigenza di DL 69/2024, possono essere assentiti con SCIA o necessitano del titolo edilizio pieno.

Da cantina ad abitazione: questo mutamento d'uso è rilevante

Secondo il ricorrente, non ci sarebbe alcun cambiamento di destinazione d'uso (da Categoria C/2, cantina, a uso di civile abitazione, A/4) non assentito, posto che egli si sarebbe limitato a ripristinare l'originaria destinazione dell'immobile de quo (solo catastalmente variata nel 2016, dagli allora proprietari dello stesso).

Ma secondo il comune, “Il cambio di destinazione d’uso, da una categoria catastale ad un’altra, come nella fattispecie che ci occupa, si configura come una ristrutturazione edilizia secondo la definizione fornita dall’art. 3, comma 1, lett. d) del T.U. edilizia, soggetta a “Permesso di costruire” con pagamento del contributo di costruzione dovuto per la diversa destinazione in quanto, alla fine dell’intervento, l’organismo edilizio è diverso dal precedente. Il mutamento d’uso effettuato dai ricorrenti, da C/2 ad A/3, è rilevante, sia perché implicante una migrazione dell’attività da esercitare da una all’altra delle categorie funzionali ex art. 23 ter, c.1, del T.U. edilizia, sia perché la variazione comporta una modifica della volumetria complessiva dell’edificio con aumento della superficie abitabile e, conseguentemente, della domanda di infrastrutture e servizi pubblici. Il cambio d’uso, infatti, qualunque sia l’entità dei lavori, porta sempre ad una ristrutturazione edilizia pesante e ad un differente carico urbanistico (diverso consumo di acqua, di carico nella fognatura, di uso di parcheggi etc.) e implica pertanto l’obbligo di corrispondere al Comune gli oneri di urbanizzazione relativi all’aumento del carico urbanistico della zona”.

Salva Casa: cos'è cambiato per i cambi di destinazione d'uso?

Con l’entrata in vigore del Decreto Salva Casa (DL 69/2024, convertito nella legge 105/2024), la disciplina dei mutamenti di destinazione d’uso urbanisticamente rilevanti, di cui all’art. 23-ter del DPR 380/2001, ha subito importanti modifiche.

Oggi, infatti, tali cambi d’uso sono sempre ammessi, anche tra diverse categorie funzionali (ad esempio, da produttivo a residenziale) e anche quando comportano opere edilizie, purché siano rispettate alcune condizioni. In particolare, è possibile utilizzare la SCIA in luogo del permesso di costruire se gli interventi edilizi previsti sono realizzabili con semplice CILA.

In precedenza, prima della riforma introdotta dal DL 69/2024, qualsiasi mutamento d’uso con opere tra categorie funzionali differenti richiedeva il permesso di costruire, indipendentemente dalla portata dell’intervento. Oggi, invece, la procedura è semplificata, aprendo la strada a interventi più agili e meno onerosi, pur nel rispetto dei requisiti edilizi ed urbanistici vigenti.

Cambio d'uso col Salva Casa: è più facile, ma attenzione ai regolamenti comunali

Come visto sopra, il DL 69/2024 ha aggiornato le regole sul cambio di destinazione d’uso urbanisticamente rilevante, modificando l’articolo 23-ter del Testo Unico Edilizia. La novità principale? Meno vincoli e più flessibilità, anche quando il cambio comporta lavori edilizi.

Ecco cosa prevede oggi la norma:

• cambio d’uso all’interno della stessa categoria funzionale (es. da ufficio a negozio): sempre consentito, anche con lavori, se si rispettano le normative di settore e gli eventuali vincoli del piano urbanistico comunale;
• cambio tra categorie diverse (es. da magazzino a residenziale): permesso per unità immobiliari situate nelle zone A, B e C del DM 1444/1968, anche con opere;
• i Comuni possono comunque imporre condizioni specifiche, ad esempio per mantenere l’equilibrio funzionale dell’edificio, in base alla destinazione prevalente delle altre unità.

Quando basta la SCIA per il cambio d'uso

Con le nuove disposizioni, è possibile effettuare un cambio d’uso con opere (es. da cantina o garage a locale abitativo) presentando una semplice SCIA, purché non siano necessari interventi che richiedono il permesso di costruire.

Nello specifico:

• se i lavori sono assentibili con CILA, quindi non impattano su struttura o volumetria, basta la SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività);
• negli altri casi, si applica il titolo edilizio previsto per le opere da eseguire: se si va oltre la CILA, si torna al permesso di costruire.

E' evidente come, nel caso di specie, essendoci un mutamento d'uso rilevante con aumento della volumetria e della superficie abitabile, più richiesta di allacciamento servizi (pensiamo solamente a bagni), non si possa 'scappare' dalla richiesta del permesso di costruire.

LA SENTENZA E' SCARICABILE IN ALLEGATO