Da cantina ad abitazione: il cambio d'uso con opere e salto di categoria è una ristrutturazione edilizia

Cambi di destinazione d'uso: come funzionano?

Cosa serve per 'trasformare' una cantina in civile abitazione? Può bastare la SCIA?

La risposta è no, serve il permesso di costruire perché si tratta di cambio destinazione d'uso da una categoria urbanistica ad un'altra.

Lo ricorda il Tar-Emilia Romagna nella sentenza 268/2021 dello scorso 9 novembre, utile per ricordare i paletti del Testo Unico Edilizia in materia.

Da cantina a monolocali abitativi

Si dibatte di un locale, accatastato come magazzino appartenente alla categoria C2, vissuto ed arredato: la Polizia Locale contestava quindi il cambio di destinazione d'uso da cantina a due monolocali in contrasto con la concessione edilizia presentata.

Il ricorrente afferma che la nuova opera in muratura è stata creata e che, pur accatastato come magazzino, il locale presenta tutti i requisiti per l’abitabilità, essendo risalente l’attribuzione della categoria catastale. Non è così per il TAR: l’unità, per ricevere destinazione abitativa, non risponderebbe in alcun modo ai requisiti minimi di altezza utile, fissata in metri 2,70 come indicato in via inderogabile dal D.M. del 5 luglio 1975.

Cambio d'uso: quando è ristrutturazione edilizia

In merito al cambio di destinazione d’uso, tra l'altro, la giurisprudenza ha stabilito che il mutamento da cantina a civile abitazione comportando il passaggio da una categoria urbanistica ad un’altra, rientra tra gli interventi edilizi per i quali è necessario il rilascio del permesso di costruire (cfr. Tar Campania, Napoli, sez. VI, 19.07.2021, n. 4999,sez. III, 03.01.2020, n. 3, Tar Liguria - Genova, sez. I, 26/07/2017, n. 682; Cassazione penale, sez. III, 05/04/2016, n.26455; Cassazione penale, sez. III, 05/04/2016, n. 26455).)

Non solo: l’esecuzione di opere edilizie che incidano sulla struttura di un edificio preesistente e ne comportino il mutamento di destinazione d’uso va qualificata come ristrutturazione edilizia non già come manutenzione straordinaria o risanamento conservativo (v. TAR Liguria, Sez. I, 8 febbraio 2006 n. 103).

La ristrutturazione, ai sensi dell'art.10 del Testo Unico Edilizia (dpr 380/2001), necessitano di permesso di costruire se consistenti in interventi che portino ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente, e che comportino modifiche del volume, dei prospetti, ovvero che, limitatamente agli immobili compresi nelle zone omogenee A, comportino mutamenti della destinazione d'uso (ristrutturazione edilizia).

Infine, si osserva che:

• la trasformazione di una cantina in abitazione è una ristrutturazione edilizia, poiché la cantina e l’abitazione hanno natura differente: pertinenziale la prima e di unità immobiliare autonoma la seconda; la predetta trasformazione, invero, comporta l’aumento un aumento delle unità immobiliari dell’edificio e un conseguente aumento del carico urbanistico;
• ai fini della distinzione tra ristrutturazione e manutenzione, è determinante più che l’aspetto quantitativo quello qualitativo e, pertanto, a prescindere dalla vastità delle opere, il cambiamento della destinazione d’uso comporta ex se una ristrutturazione (C.d.S sez. II, 24.03.2021, n.2493).

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