D.P.R. 380/2001. Testo Unico Edilizia. Art. 32 (L) - Determinazione delle variazioni essenziali

1. Fermo restando quanto disposto dal comma 1 dell’articolo 31, le regioni stabiliscono quali siano le variazioni essenziali al progetto approvato, tenuto conto che l'essenzialità ricorre esclusivamente quando si verifica una o più delle seguenti condizioni:
a) mutamento della destinazione d'uso che implichi variazione degli standards previsti dal decreto ministeriale 2 aprile 1968, pubblicato nella Gazzetta Ufficiale n. 97 del 16 aprile 1968;
b) aumento consistente della cubatura o della superficie di solaio da valutare in relazione al progetto approvato;
c) modifiche sostanziali di parametri urbanistico-edilizi del progetto approvato ovvero della localizzazione dell'edificio sull'area di pertinenza;
d) mutamento delle caratteristiche dell'intervento edilizio assentito;
e) violazione delle norme vigenti in materia di edilizia antisismica, quando non attenga a fatti procedurali.
2. Non possono ritenersi comunque variazioni essenziali quelle che incidono sulla entità delle cubature accessorie, sui volumi tecnici e sulla distribuzione interna delle singole unità abitative.
3. Gli interventi di cui al comma 1, effettuati su immobili sottoposti a vincolo storico, artistico, architettonico, archeologico, paesistico, ambientale e idrogeologico, nonché su immobili ricadenti sui parchi o in aree protette nazionali e regionali, sono considerati in totale difformità dal permesso, ai sensi e per gli effetti degli articoli 31 e 44. Tutti gli altri interventi sui medesimi immobili sono considerati variazioni essenziali.
(n.d.r. comma modificato dall'art. 54, comma 1, lettera i), legge n. 221 del 2015)

Commento

Con l’art.32, il Legislatore si preoccupa di definire cosa esattamente debba essere inteso per variazione essenziale, illustrandone i caratteri distintivi.
Questa fattispecie “intermedia” rispetto alle situazioni sanzionate, ai sensi del precedente art. 31, si distingue dalle ipotesi della mancanza del titolo abilitativo edilizio, come anche della difformità totale o parziale della costruzione rispetto al permesso medesimo.
Lo scopo della norma è quello di evitare che determinati comportamenti abusivi sfuggano al regime sanzionatorio.
La competenza a determinare quali siano in concreto le variazioni essenziali è ripartita tra lo Stato e Regioni.
Pertanto, vi potranno essere differenti discipline regionali sulle variazioni essenziali, le quali dovranno comunque rispettare i limiti stabiliti dallo stesso articolo 32 e costituiti dalla presenza di almeno una delle condizioni di cui alle lettere a) – e) del comma 1 e dall’irrilevanza delle variazioni incidenti sull’entità delle cubature accessorie, sui volumi tecnici e sulla distribuzione interna delle singole unità abitative.
Ai sensi dell’art.32, comma 1 lett.a) il mutamento di destinazione d’uso non autorizzato e attuato senza opere, dà luogo ad una c.d. variazione essenziale sanzionabile, se e in quanto implichi una modifica degli standards, ossia dei carichi urbanistici.
Ove l’opera non comporti una variazione del carico urbanistico, né alcuna trasformazione rilevante, il mutamento d’uso costituisce espressione della facoltà di godimento, quale concreta proiezione dello ius utendi, spettante al proprietario o a colui che ha titolo a godere del bene.
La lettera b) disciplina l’aumento consistente della cubatura o della superficie di solaio da valutare in relazione al progetto approvato.
La norma in esame non definisce esattamente cosa debba intendersi con l’espressione “aumento consistente”, lasciando il compito alle Regioni di stabilire i concreti parametri ai quali fare riferimento.
La lettera c) concerne le modifiche sostanziali di parametri urbanistico-edilizi del progetto approvato ovvero della localizzazione dell'edificio sull'area di pertinenza.
I parametri di urbanistico-edilizi si identificano con l’altezza, superficie, cubatura e distanze previsti nel titolo abilitativo.
Le modifiche all’ubicazione del fabbricato rilevanti ai fini dell’articolo in esame, invece, consistono non solo nello spostamento del manufatto su un’area totalmente diversa da quella di progetto, ma anche in ogni significativa traslazione dell'edificio rispetto alle tavole progettuali, capace di incidere sul rispetto delle prescrizioni normative in tema di distanze minime dalle strade o dai confini, nonché sulla destinazione urbanistica dei suoli.
Il legislatore nel disciplinare le suddette tipologie di variazione essenziale ha utilizzato necessariamente un parametro quantitativo.
Nella quarta fattispecie di cui alla lettera d), vengono invece considerati i mutamenti di tipo qualitativo rispetto al progetto approvato, che conducono ad una diversa classificazione dell’intervento edilizio (ad esempio con il passaggio da un’attività edilizia soggetta a SCIA a una assentibile con il permesso di costruire).
La quinta fattispecie fa riferimento alle violazioni della normativa antisismica di natura sostanziale, ossia la realizzazione di un edificio mancante delle caratteristiche imposte dalla legislazione in materia, escludendo le irregolarità di tipo formale o procedurale.
I commi successivi effettuano alcune precisazioni.
Nel 2° comma viene specificato che non possono ritenersi essenziali le variazioni che incidono sull’entità delle cubature accessorie, sui volumi tecnici e sulla distribuzione interna delle singole unità abitative.
Il 3° comma, riguardante gli interventi di cui al comma 1 eseguiti in zona vincolata, il Legislatore ha voluto espressamente introdurre una disciplina più severa, soprattutto dal punto di vista sanzionatorio, in considerazione delle peculiari esigenze di tutela di tale patrimonio edilizio.
Vengono così equiparate le ipotesi previste dal comma 1 dell’articolo 32 alla fattispecie della totale difformità dal permesso di costruire ai sensi e per gli effetti degli artt. 31 e 44 e qualificando tutti gli altri interventi eseguiti in tali aree a variazioni essenziali.
Pertanto, anche nel caso di opere abusive di modesta entità, esse saranno sanzionate ai sensi dell’art. 31 del Testo Unico.
Si evidenzia infine, che l’art. 34 bis introdotto dal d.l. n.76/2020 (decreto Semplificazioni) riguardante la disciplina delle tolleranze costruttive, non trovi applicazione per gli immobili soggetti a vincolo.