D.P.R. 380/2001. Testo Unico Edilizia. Art. 27 (L) - Vigilanza sull’attività urbanistico-edilizia

1. Il dirigente o il responsabile del competente ufficio comunale esercita, anche secondo le modalità stabilite dallo statuto o dai regolamenti dell'ente, la vigilanza sull'attività urbanistico-edilizia nel territorio comunale per assicurarne la rispondenza alle norme di legge e di regolamento, alle prescrizioni degli strumenti urbanistici ed alle modalità esecutive fissate nei titoli abilitativi.
2. Il dirigente o il responsabile, quando accerti l'inizio o l'esecuzione di opere eseguite senza titolo su aree assoggettate, da leggi statali, regionali o da altre norme urbanistiche vigenti o adottate, a vincolo di inedificabilità, o destinate ad opere e spazi pubblici ovvero ad interventi di edilizia residenziale pubblica di cui alla legge 18 aprile 1962, n. 167, e successive modificazioni ed integrazioni, nonché in tutti i casi di difformità dalle norme urbanistiche e alle prescrizioni degli strumenti urbanistici provvede alla demolizione e al ripristino dello stato dei luoghi. Qualora si tratti di aree assoggettate alla tutela di cui al R.D. 30 dicembre 1923, n. 3267, o appartenenti ai beni disciplinati dalla legge 16 giugno 1927, n. 1766, nonché delle aree di cui al decreto legislativo 29 ottobre 1999, n. 490 (n.d.r. ora d.lgs. n. 42 del 2004 ). il dirigente provvede alla demolizione ed al ripristino dello stato dei luoghi, previa comunicazione alle amministrazioni competenti le quali possono eventualmente intervenire, ai fini della demolizione, anche di propria iniziativa. Per le opere abusivamente realizzate su immobili dichiarati monumento nazionale con provvedimenti aventi forza di legge o dichiarati di interesse particolarmente importante ai sensi degli articoli 6 e 7 del decreto legislativo 29 ottobre 1999, n. 490 (n.d.r. ora articoli 13 e 14 del d.lgs. n. 42 del 2004) o su beni di interesse archeologico, nonché per le opere abusivamente realizzate su immobili soggetti a vincolo o di inedificabilità assoluta in applicazione delle disposizioni del Titolo II del decreto legislativo 29 ottobre 1999, n. 490 (n.d.r. ora Parte terza del d.lgs. n. 42 del 2004), il Soprintendente, su richiesta della regione, del comune o delle altre autorità preposte alla tutela, ovvero decorso il termine di 180 giorni dall'accertamento dell'illecito, procede alla demolizione, anche avvalendosi delle modalità operative di cui ai commi 55 e 56 dell'articolo 2 della legge 23 dicembre 1996, n. 662.
3. Ferma rimanendo l'ipotesi prevista dal precedente comma 2, qualora sia constatata, dai competenti uffici comunali d’ufficio o su denuncia dei cittadini, l'inosservanza delle norme, prescrizioni e modalità di cui al comma 1, il dirigente o il responsabile dell’ufficio, ordina l'immediata sospensione dei lavori, che ha effetto fino all'adozione dei provvedimenti definitivi di cui ai successivi articoli, da adottare e notificare entro quarantacinque giorni dall'ordine di sospensione dei lavori. Entro i successivi quindici giorni dalla notifica il dirigente o il responsabile dell'ufficio, su ordinanza del sindaco, può procedere al sequestro del cantiere.
4. Gli ufficiali ed agenti di polizia giudiziaria, ove nei luoghi in cui vengono realizzate le opere non sia esibito il permesso di costruire, ovvero non sia apposto il prescritto cartello, ovvero in tutti gli altri casi di presunta violazione urbanistico-edilizia, ne danno immediata comunicazione all'autorità giudiziaria, al competente organo regionale e al dirigente del competente ufficio comunale, il quale verifica entro trenta giorni la regolarità delle opere e dispone gli atti conseguenti.

Commento
La norma in questione riprendendo quanto già disposto dall’art. 4 della Legge n.47/1987, disciplina la vigilanza sull’attività urbanistico – edilizia di competenza dell’amministrazione comunale ed in particolare degli organi dirigenziali ex art. 107 D.Lgs.
Il legislatore introducendo quest’articolo si è prefisso il fine di prevenire e di reprimere gli abusi edilizi, ristabilendo quel principio urbanistico ed edilizio violato dalla realizzazione di opere non consentite dalla disciplina di riferimento.
Ai sensi del 1° comma la vigilanza sull’attività urbanistica – edilizia nel territorio del comune, spetta alternativamente al dirigente o qualora il responsabile del servizio sia privo di qualifica dirigenziale, la vigilanza spetterebbe al responsabile del competente ufficio comunale.
Il secondo comma prevede che qualora venga accertato l’inizio o l’esecuzione di opere in difformità delle norme urbanistiche e alle prescrizioni degli strumenti urbanistici, il responsabile deve provvedere alla demolizione e al ripristino dello stato dei luoghi.
Il potere di ordinare la sospensione dei lavori sancito dal terzo comma per le opere senza titolo insistenti su aree non vincolate ai sensi del comma precedente, ha invece la finalità cautelare e non sanzionatoria, in quanto si fonda sul concreto sospetto di un abuso e viene esercitato in vista di provvedimenti repressivi definitivi emanabili entro il termine di 45 giorni.
Essa mira in quanto provvedimento cautelare a cristallizzare lo stato dei luoghi. Decorso tale termine, ove non siano intervenuti dei provvedimenti sanzionatori definitivi, l’ordinanza decade.
La norma precisa ulteriormente che nei successivi quindici giorni dalla notifica, l’amministrazione possa procedere al sequestro del cantiere.
In ogni caso, l’adozione dell’ordine di sospensione, non è una fase imprescindibile del procedimento sanzionatorio e la sua eventuale mancanza non inficia la legittimità dei successivi atti repressivi della P.A, ad esempio del provvedimento di demolizione.
Ne consegue che il provvedimento di demolizione può essere adottato non solo se manca un ordine di sospensione ma anche oltre la scadenza del termine di efficacia di quest’ultimo non essendo visto come perentorio ma come ordinatorio.
Difatti un privato bene potrebbe riprendere le opere sospese effettuando opportunamente una comunicazione di inizio lavori accompagnata da una relazione asseverata sullo stato dei luoghi, preavvertendo l’amministrazione che decaduti gli effetti dell’ordine di demolizione sono ripresi i lavori.
In tal caso sarà se il procedimento sanzionatorio dovesse riprendere, la comunicazione offrirà la possibilità di avere adempiuto puntualmente all’ordinanza della sospensione dei lavori e di essersi astenuti da ogni attività edilizia nel termine di validità dell’ordinanza.
Il privato potrà altresì richiedere una proroga dei lavori determinata dall’ingiusta sospensione degli stessi e dimostrare a clienti e fornitori gli eventuali ritardi nella consegna dei lavori, determinati da cause pertanto lui non imputabili.
L'inerzia del Comune al riguardo costituisce silenzio inadempimento, avverso il quale è ammesso il ricorso al rimedio previsto dagli artt. 31 e 117, D. Lgs. n. 104/2010.
L’ultimo comma, infine, disciplina le competenze in materia degli ufficiali e degli agenti di polizia giudiziaria, i quali hanno l’obbligo di dare immediata comunicazione, senza alcun margine di discrezionalità, all’autorità giudiziaria, all’organo regionale competente e al dirigente dell’ufficio comunale competente della mancata esibizione del permesso di costruire, della mancata apposizione del cartello che indica gli estremi del permesso di costruire che, qualora prescritto dal regolamento edilizio o dal provvedimento del sindaco, configura un’ipotesi di reato ai sensi degli artt. 27 e 44 lett.a del t.u. ed., a carico del titolare del permesso del direttore lavori e dell’esecutore.