D.P.R. 380/2001. Testo Unico Edilizia. Art. 18 (L) - Convenzione-tipo

1. Ai fini del rilascio del permesso di costruire relativo agli interventi di edilizia abitativa di cui all'articolo 17, comma 1, la regione approva una convenzione-tipo, con la quale sono stabiliti i criteri nonché i parametri, definiti con meccanismi tabellari per classi di comuni, ai quali debbono uniformarsi le convenzioni comunali nonché gli atti di obbligo in ordine essenzialmente a:
a) l'indicazione delle caratteristiche tipologiche e costruttive degli alloggi;
b) la determinazione dei prezzi di cessione degli alloggi, sulla base del costo delle aree, così come definito dal comma successivo, della costruzione e delle opere di urbanizzazione, nonché delle spese generali, comprese quelle per la progettazione e degli oneri di preammortamento e di finanziamento;
c) la determinazione dei canoni di locazione in percentuale del valore desunto dai prezzi fissati per la cessione degli alloggi;
d) la durata di validità della convenzione non superiore a 30 e non inferiore a 20 anni.
2. La regione stabilisce criteri e parametri per la determinazione del costo delle aree, in misura tale che la sua incidenza non superi il 20 per cento del costo di costruzione come definito ai sensi dell'articolo 16.
3. Il titolare del permesso può chiedere che il costo delle aree, ai fini della convenzione, sia determinato in misura pari al valore definito in occasione di trasferimenti di proprietà avvenuti nel quinquennio anteriore alla data della convenzione.
4. I prezzi di cessione ed i canoni di locazione determinati nelle convenzioni ai sensi del primo comma sono suscettibili di periodiche variazioni, con frequenza non inferiore al biennio, in relazione agli indici ufficiali ISTAT dei costi di costruzione intervenuti dopo la stipula delle convenzioni medesime.
5. Ogni pattuizione stipulata in violazione dei prezzi di cessione e dei canoni di locazione è nulla per la parte eccedente.

Commento

La norma prevede per gli interventi afferenti alla edilizia abitativa si applica una convenzione tipo – realizzata ad hoc mediante approvazione regionale – che deve essere utilizzata come modello a cui devono direttamente uniformarsi gli enti territoriali comunali.
Nello specifico i comuni nelle convenzioni devono necessariamente indicare dei contenuti che la norma ritiene essenziali, vale a dire:
a) le caratteristiche tipologiche e costruttive degli alloggi;
b) la determinazione dei prezzi di cessione degli alloggi, sulla base del costo delle aree della costruzione e delle opere di urbanizzazione, nonché delle spese generali, comprese quelle per la progettazione e degli oneri di preammortamento e di finanziamento;
c) la determinazione dei canoni di locazione in percentuale del valore desunto dai prezzi fissati per la cessione degli alloggi;
d) la durata di validità della convenzione non superiore a 30 e non inferiore a 20 anni.
Il comma 2, in applicazione della lett. b di cui al comma 1, specifica che l’ente regionale deve stabilire anche i criteri e i parametri che devono utilizzare i comuni per determinare il costo delle aree, il quale non deve mai superare il limite massimo (non derogabile) del 20% del costo di costruzione.
Il comma 3 prevede invece che su espressa richiesta del titolare del permesso di costruire il costo delle aree possa essere rideterminato sulla base del valore utilizzato negli ultimi 5 anni per i trasferimenti di proprietà.
Inoltre, ai sensi del comma 4, sia i prezzi di cessione che i canoni di locazioni determinati all’interno delle convenzioni sono soggetti alle periodiche variazioni, con cadenza non inferiore al biennio, in relazione agli indici ufficiali ISTAT dei costi di costruzione intervenuti dopo la stipula delle convenzioni medesime.
Viene infine prevista una apposita nullità testuale nel comma 5 che investe direttamente tutte le pattuizioni che eccedano i limiti dei prezzi di cessione o dei canoni di locazione determinati con l’ente pubblico, tuttavia, onde evitare un effetto caducatorio integrale, la disposizione limita l’effetto della nullità per la sola parte che eccede i predetti limiti.