D.P.R. 380/2001. Testo Unico Edilizia. Art. 17 (L) - Riduzione o esonero dal contributo di costruzione

1. Nei casi di edilizia abitativa convenzionata, relativa anche ad edifici esistenti, il contributo afferente al permesso di costruire è ridotto alla sola quota degli oneri di urbanizzazione qualora il titolare del permesso si impegni, a mezzo di una convenzione con il comune, ad applicare prezzi di vendita e canoni di locazione determinati ai sensi della convenzione-tipo prevista dall'articolo 18.
2. Il contributo per la realizzazione della prima abitazione è pari a quanto stabilito per la corrispondente edilizia residenziale pubblica, purché sussistano i requisiti indicati dalla normativa di settore.
3. Il contributo di costruzione non è dovuto:
a) per gli interventi da realizzare nelle zone agricole, ivi comprese le residenze, in funzione della conduzione del fondo e delle esigenze dell'imprenditore agricolo a titolo principale, (n.d.r. ai sensi dell'articolo 12 della legge 9 maggio 1975, n. 153);
b) per gli interventi di ristrutturazione e di ampliamento, in misura non superiore al 20%, di edifici unifamiliari;
c) per gli impianti, le attrezzature, le opere pubbliche o di interesse generale realizzate dagli enti istituzionalmente competenti nonché per le opere di urbanizzazione, eseguite anche da privati, in attuazione di strumenti urbanistici;
d) per gli interventi da realizzare in attuazione di norme o di provvedimenti emanati a seguito di pubbliche calamità;
e) per i nuovi impianti, lavori, opere, modifiche, installazioni, relativi alle fonti rinnovabili di energia, alla conservazione, al risparmio e all'uso razionale dell'energia, nel rispetto delle norme urbanistiche, di tutela dell'assetto idrogeologico, artistico-storica e ambientale.
4. Per gli interventi da realizzare su immobili di proprietà dello Stato, nonché per gli interventi di manutenzione straordinaria di cui all'articolo 6, comma 2, lettera a), qualora comportanti aumento del carico urbanistico, il contributo di costruzione è commisurato alla incidenza delle sole opere di urbanizzazione, purché ne derivi un aumento della superficie calpestabile.
4-bis. Al fine di agevolare gli interventi di rigenerazione urbana, di decarbonizzazione, efficientamento energetico, messa in sicurezza sismica e contenimento del consumo di suolo, di ristrutturazione, nonché di recupero e riuso degli immobili dismessi o in via di dismissione, il contributo di costruzione è ridotto in misura non inferiore del 20 per cento rispetto a quello previsto dalle tabelle parametriche regionali. I comuni hanno la facoltà di deliberare ulteriori riduzioni del contributo di costruzione, fino alla completa esenzione dallo stesso.

Commento

L’articolo 17, con riferimento alle esenzioni dal pagamento degli oneri concessori, fa propri i principi dettati dall’art. 9 della legge Bucalossi, la quale disciplinava l’esonero per l’edilizia convenzionata.
Nel caso dell’articolo oggetto di commento, saranno dovuti solo gli oneri di urbanizzazione, escludendo i costi di produzione, a condizione che il soggetto attuatore si impegni, in virtù di una convenzione, ad applicare prezzi di vendita e canoni di locazione calmierati.
Qualora l’intervento preveda la costruzione sia di residenze, sia di uffici ed attività commerciali, il beneficio potrà essere applicato solo per la prima tipologia di intervento.
Questa scelta ha portato, anche a causa dell’andamento del mercato immobiliare che ha penalizzato gli uffici, a delle difficoltà per i costruttori, i quali pur sopportando maggiori costi, non potendo godere di alcuna agevolazione, non riescono a collocare il prodotto sul mercato a prezzi convenienti.

Il terzo comma prevede ulteriori casi di esenzione con riferimento ai costi di costruzione per alcune tipologie di intervento, e più specificatamente:
• per gli interventi realizzati nelle zone agricole, in funzione della conduzione del fondo e delle esigenze dell'imprenditore agricolo (lett. a);
• per gli interventi di ristrutturazione e di ampliamento, in misura non superiore al 20%, di edifici unifamiliari (lett. b);
• per gli impianti, le attrezzature, le opere pubbliche o di interesse generale realizzate dagli enti istituzionalmente competenti nonché per le opere di urbanizzazione, eseguite anche da privati, in attuazione di strumenti urbanistici (lett. c). In questa ipotesi, secondo il Cons. Stato (sez. IV, 2 dicembre 2002, n. 6618) per poter godere delle agevolazioni occorrono un requisito soggettivo e un requisito oggettivo.
Con riferimento al requisito soggettivo, occorre che chi esegue l’opera sia un soggetto pubblico o un privato concessionario di pubblico servizio. Deve, pertanto, esserci un collegamento funzionale e giuridico tra il soggetto che realizza l’intervento e un’amministrazione pubblica, sia nel caso in cui il primo sia emanazione della seconda quale ente strumentale, sia che sussista un rapporto di concessione relativo, alla esecuzione dell’intervento, e in generale quando il soggetto realizzatore operi come incaricato di un’amministrazione pubblica (cfr. Cons. Stato, sez. IV, 6 giugno 2016, n. 2394; sez. IV, 23 febbraio 2015, n. 861).
Dal punto di vista oggettivo, è richiesto che l’opera venga realizzata da un’amministrazione pubblica per il soddisfacimento di interessi pubblici e deve rispecchiare finalità di interesse generale essendo destinata all’utilizzo dell’intera collettività (Cons. Stato, sez. IV, 6 giugno 2016, n. 2394).
Non devono sottostare al pagamento degli oneri concessori i parcheggi realizzati ai sensi della legge Tognoli e quelli obbligatori nella misura di 1 mq per ogni 10 mc di costruzione. Rimangono, invece, sottoposti al pagamento del contributo.
Questa differenziazione è motivata dal fatto che il rispetto degli standard è un obbligo a cui il costruttore non può sottrarsi, mentre le eventuali eccedenze risultano essere la conseguenza di una precisa scelta imprenditoriale.
La disciplina dei “parcheggi obbligatori” è contenuta nell’art. 41-sexies della L. n. 1150/1942, modificata dall’art. 2 della legge n. 122 del 1989 (Legge Tognoli).
La stessa Legge Tognoli, all’art. 11, equipara i parcheggi che costituiscono uno standard urbanistico alle opere di urbanizzazione anche ai sensi dell’art. 9, comma 1, lett. f) della legge n. 10/1977. Ciò rende applicabile l’art. 17, comma 3, lett. c) del T.U., il quale prevede l’esonero dal contributo di costruzione “per le opere di urbanizzazione, eseguite anche da privati, in attuazione di strumenti urbanistici”. Secondo quanto stabilito da una pronuncia del TAR del Veneto, 6 ottobre 2005, n. 3840, nel caso in cui i “parcheggi Tognoli” vengano venduti a singoli privati, perdono benefici previsti dalla legge in materia di esenzione degli oneri concessori, pertanto, in caso di vendita, saranno dovuti i normali oneri concessori.
Si evidenzia, inoltre, che una parte della giurisprudenza ritiene che i parcheggi obbligatori sono esenti solo dai costi di costruzione, mentre un’altra interpretazione ritiene che siano totalmente esenti.
L’art. 17, comma 1, lett. h.) del Decreto Sblocca Italia, ha introdotto il comma 4-bis all’articolo in commento, il quale pare abbia introdotto un’ulteriore agevolazione.
Il decreto lascia ampio spazio di manovra ai comuni che, spinti dalla necessità di cassa, non hanno ben accolto gli “sconti” promessi dall’amministrazione centrale. Al tempo stesso il decreto, nonostante abbia previsto un tempo massimo per disciplinare la materia, non ha stabilito alcuna sanzione in caso di ritardo e/o inadempimento, con la conseguenza che, nel caso in cui il comune non abbia provveduto a regolamentare la materia, non è possibile chiedere l’applicazione della norma. In questa situazione, occorrerebbe richiedere l’intervento di un commissario ad acta non essendo neanche previsto il potere sostitutivo regionale.