Costruzione sul lastrico solare: quando serve il permesso di costruire

Ci sono costruzioni, anche realizzate con tecniche costruttive semplici e materiali leggeri, che in ogni caso non si possono realizzare senza il previo ottenimento del permesso di costruire: è il caso di questa opera 'chiusa' costruita sopra il lastrico solare di un condominio, di cui si tratta nella sentenza 5027/2025 del Tar Lazio.

Dopo l'ordinanza di demolizione impartita dal comune, il proprietario ricorreva al TAR sostenendo che per assentire la costruzione sarebbe bastata una semplice SCIA, in quanto si trattava di opere pertinenziali di modesta entità.

L'intervento edilizio ai raggi x

L’intervento consiste nella realizzazione di un volume completamente chiuso, posto sopra il lastrico solare dell'edificio, con struttura portante metallica, copertura, chiusure verticali in vetro e accesso diretto dall’abitazione sottostante.

Nello specifico, le opere contestate includevano:

• la costruzione di un nuovo manufatto edilizio:
• un locale chiuso di circa 27,84 mq, realizzato con struttura in ferro e copertura in lamiera grecata e calcestruzzo, rivestita con guaina.

La struttura si reggeva su pilastri in ferro con profilo ad H (sezione 100) e travi IPE 160. Perimetralmente era stata realizzata una veletta in tavelloni con guide in ferro di circa 50 cm di ingombro. Il manufatto era completamente chiuso, con finestre, porte e tamponamenti, e arredato con elementi decorativi, il che ne dimostrava l'uso abitativo e non tecnico.

Inoltre, erano state apportate modifiche alla struttura dell'edificio, tramite:

• la demolizione di un muro in blocchetti sul lato del terrazzo condominiale;
• l'installazione di infissi in legno con vetri e avvolgibili sul lato affacciato sul balcone dell'appartamento del ricorrente;
• la chiusura dell'apertura lato torrino condominiale;
• l'inserimento di pannelli in cartongesso a soffitto.

Opera pertinenziale? No, ecco perché

Secondo la normativa urbanistica, le opere pertinenziali non possono superare il 20% della volumetria dell'edificio principale.

La volumetria complessiva realizzata era 77,952 mc, mentre il limite massimo consentito era 70,50 mc.

Il manufatto non può essere considerato una semplice pertinenza perché non ha una funzione accessoria, ma costituisce un nuovo spazio abitabile.

Inoltre, sebbene non vi sia un'opera in muratura tradizionale, la stabilità, la chiusura su tutti i lati e la connessione con l'immobile esistente rendono l'intervento assimilabile a nuova costruzione.

Perché non è sufficiente la SCIA

Il TAR chiarisce che l'intervento, pur realizzato con materiali leggeri e senza opere in cemento armato, incide in modo rilevante sull'assetto edilizio dell’edificio. In particolare:

• aggiunge superficie utile e volume all’unità abitativa;
• modifica la sagoma e il prospetto dell’edificio;
• influisce sull'uso e sulla destinazione del lastrico solare, che da superficie scoperta e potenzialmente comune diventa un ambiente privato chiuso.

Pertanto, non può essere considerato né edilizia libera né manutenzione straordinaria, ma configura un intervento di nuova costruzione, per il quale l'art. 10 del dpr 380/2001 richiede il permesso di costruire.

Infatti, secondo l'art. 3, comma 1, lett. e/6 del dpr 380/2001, le opere che superano il 20% della volumetria dell'edificio principale sono classificate come nuova costruzione e richiedono il permesso di costruire.

Il nuovo manufatto crea un nuovo spazio abitabile, aumentando la superficie utile dell'edificio e il carico urbanistico. Le SCIA presentate non giustificavano, quindi, un intervento di questa portata.

Per essere considerata pertinenza urbanistica, un'opera deve essere di modesta entità, accessoria e senza autonomia funzionale. Il manufatto, invece, ha infissi, porte e un proprio ingresso, quindi si configura come ampliamento abitativo a tutti gli effetti.

Dulcis in fundo: è un ampliamento abitativo abusivo

L’opera realizzata non è una semplice copertura del terrazzo con tettoia né un locale tecnico, ma un ampliamento abitativo illegittimo, privo di un titolo edilizio valido.

Principio della rilevanza urbanistica dell'opera

Il TAR richiama inoltre la giurisprudenza consolidata secondo cui ciò che rileva, per determinare la necessità o meno del permesso di costruire, non è la tecnica costruttiva utilizzata, ma la trasformazione permanente del territorio che l’opera comporta.

Nel caso in esame, la costruzione sul lastrico modifica stabilmente l'organismo edilizio, aumentando volumetria e superficie, e ciò implica rilevanza urbanistica, quindi necessità di titolo edilizio adeguato.

Manufatti chiusi su lastrici solari: serve sempre il permesso

In definitiva, da questa sentenza si può ricavare che la costruzione di manufatti chiusi su lastrici solari, anche se realizzati con strutture leggere o prefabbricate, non può essere eseguita con SCIA, ma richiede permesso di costruire, trattandosi di nuova costruzione.

Le trasformazioni che incidono su volume, sagoma e uso dello spazio, inoltre, vanno sempre valutate in termini di impatto urbanistico complessivo.

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