Cosa si fa se l'attestato di prestazione energetica (APE) è sbagliato? Responsabilità e risarcimento

APE errato? Scatta il risarcimento

Può capitare che la certificazione energetica di un'immobile sia errata. Ma in un caso del genere, cosa succede, considerando che quell'attestato di prestazione energetica (APE) è servito per determinare il prezzo di vendita?

Di questo argomento si è 'occupato' il Tribunale di Trani nella sentenza 1955/2022 dello scorso 30 dicembre, sopraggiunta appunto in risposta ad una richiesta di risarcimento dovuta all’acquisto di un immobile con un APE erroneo, documento che ha determinato il valore economico dell’edificio preso in esame.

Il Tribunale, alla fine, evidenzia che se la classe energetica indicata dello stabile è diversa da quella effettiva, all’acquirente spetta un risarcimento per la relativa perdita di valore del fabbricato stesso.

Se, infatti, i compratori avessero da subito conosciuto la corretta classe energetica, avrebbero sicuramente pattuito una quota differente rispetto a quella pagata.

L'errore nella certificazione energetica: il caso

L'APE dichiarava - come abbiamo già visto, erroneamente - l’efficienza energetica dell’immobile in classe D, valore superiore a quello effettivamente posseduto dall’immobile, che poteva giustificare il prezzo proposto dai venditori.

Detto diversamente: l'APE rilasciato in sede di compravendita dell'immobile non corrispondeva alla realtà dei fatti, e questo andava di conseguenza a configurare una vendita aliud pro alio, che si verifica quando viene consegnato un bene completamente diverso da quello pattuito. 

La Cassazione Civile (76305/2006) si è pronunciata in tal senso - segnalano i giudici - osservando che tale casistica ricorre anche quando la cosa (qui, l’edificio) in questione appartiene ad un genere totalmente diverso da quello oggetto della compravendita o si presenta priva delle caratteristiche funzionali necessarie a soddisfare i bisogni dell’acquirente.

APE errato: colpa o dolo? Il ruolo del certificatore energetico

Nel caso specifico, conclude il Tribunale di Trani, non si configura dolo da parte di chi vende (cioè l'impresa edile costruttrice) ma piuttosto trattasi di colpa: i danni, in tal senso, assumono una funzione sanzionatoria.

Il perché è spiegato dal fatto che sebbene l'errore sull'APE sia incontrovertibile, la responsabilità della difformità sopraggiunta tra la classe energetica dichiarata e quella 'effettiva' non può ricadere solo sull'impresa costruttrice, che si sono avvalsi di un soggetto certificatore per redigere l'APE.

Il risarcimento

La richiesta dell'acquirente, che chiede il risarcimento del danno, si fonda di fatto sull’attestata presenza dei vizi riscontrati sulla cosa, che "la rendono inidonea all’uso cui è destinata o ne diminuiscono in modo apprezzabile il valore".

Data la perdita di valore del fabbricato e i motivi visti sopra, il Tribunale opta in definitiva per un risarcimento determinato dai termini fissati e condivisi dal Consulente Tecnico d’Ufficio (CTU), nominato per l'occasione.

L'importanza di redigere correttamente l'APE

Morale della 'storia': l'attestato di prestazione energetica è un documento di difficile compilazione e particolarmente suscettibile ad errori.

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