Consumo di suolo: 7 proposte per affrontare il problema

Ancora una volta è Rosario Manzo a stimolarci, anche perché più informato di noi su quello che succede nelle segrete stanze del potere.

Nell’ultimo articolo rende noto che il M5S ha ripresentato un progetto di legge sul consumo di suolo riesumando una sua precedente proposta della scorsa legislature (PDL 63). Dopo averla sinteticamente descritta evidenziandone pregi e difetti, Rosario con molto scetticismo si domanda se vale ancora la pena di provarci, perdere del tempo rincorrendo un obiettivo che finora – ed in condizioni politiche più propizie delle attuali – si è dimostrato irraggiungibile, o è solo un vezzo di incalliti scribacchini?

Accogliamo la provocazione e proviamo a ragionarci sopra fermandoci su alcuni punti chiave che consideriamo essenziali ed irrinunciabili dal nostro punto di vista, valutando poi se possano anche essere condivisi dalle maggiori forze politiche. Tenendo conto che, nell’inerzia dello Stato, molte regioni si sono date da fare dotandosi di leggi sulla materia, anche se con contenuti e modalità diverse. Per cui, oltre alla conclamata necessità di definire quali devono essere le politiche territoriali d’interesse nazionale fornendo in tal modo un quadro di riferimento unitario a tutte le regioni, si pone anche l’esigenza di sostituirsi alle regioni inadempienti assicurando comunque una copertura normativa.

Consumo di suolo: seguiamo l'esempio tedesco

Per non saper né leggere né scrivere il primo suggerimento è quello di seguire l’esempio tedesco. Non è affatto vergognoso copiare da chi ha dimostrato di saper risolvere un problema così complesso. Sia nel caso del consumo di suolo che per i grandi progetti di interesse nazionale (Ruhr, Brandeburgo) la Germania ha definito per legge solo i principi fondamentali ed alcuni obiettivi prioritari da raggiungere, sostenendo finanziariamente i progetti dei lander e delle città che li li mettevano in attuazione. Già nel 1998 il governo Kohl si propose di passare dai circa 130 Ha di consumo giornaliero a 30 Ha nel 2020; impegni confermati successivamente dai governi Merkel. Obiettivo ambiziosissimo, ma le verifiche regolarmente effettuate ogni anno dimostrano che l’obiettivo sarà raggiunto addirittura in anticipo, nel prossimo anno 2019.

Misure fiscali per incentivare il riuso

Il raggiungimento dello standard è demandato non solo a leggi di natura urbanistica (dello Stato e dei lander) ma ad un complesso di provvedimenti di natura finanziaria e fiscale finalizzati ad incentivare il riuso degli immobili e delle aree inutilizzate disincentivando nel contempo l’occupazione di aree libere. Un pacchetto differenziato di misure senza le quali le norme urbanistiche rischiano di ridursi a grida manzoniane.

Consumo di suolo: fissare obiettivi semplici e misurabili

A livello tecnico si confrontano due ipotesi di lavoro: la prima, calcolare la quantità massima di nuovo suolo edificabile e poi distribuirla a regioni e comuni, linea seguita dai PDL governativi nella scorsa legislatura e ripresa nella LUR veneta; la seconda, ridurre le previsioni di nuova edificabilità dei piani comunali individuando un limite al consumo di suolo espresso in percentuale max sul totale delle aree già edificate (come ha fatto la Regione Emilia). A nostro parere questa seconda linea è sicuramente meno complessa e più praticabile. Lo dimostra il caos che sta nascendo nel Veneto che ha invece voluto applicare la prima soluzione.

Mettere qualche tagliola

Rimane aperta la questione della surroga da parte dello Stato delle regioni inadempienti. Data l’età ricordo perfettamente il marchingegno che servì a far decollare la pianificazione urbanistica in Italia a seguito della legge ponte 765/1967: il famigerato art. 17 che entrava in vigore al 6 di agosto, un anno esatto dopo l’emanazione della legge – fummo in molti in quell’anno a rinviare le vacanze – imponendo pesanti vincoli all’edificazione ai comuni che non avevano ancora proceduto alla redazione dei piani. Una vera stangata che però conseguì il risultato che si proponeva. L’effetto sarebbe uguale se si imponesse ai comuni renitenti l’applicazione diretta dell’art. 9 del PDL 63 che prevede in pratica il divieto di edificare in zone libere permettendo solo il riuso dell’esistente. Ma qui ha ragione Manzo, si riaccenderebbe la guerra civile della legge Sullo. Arrivare a tanto sarà impossibile, certo qualche tagliola non guasta.

Superare il problema dei diritti pregressi

Uno dei problemi più spinosi riguarda cosa fare dei diritti pregressi, cioè delle molte, troppe, aree classificate edificabili dai piani urbanistici; ma tuttora ferme in attesa di una poco probabile utilizzazione. Escluse quelle già coperte da piani attuativi e progetti convenzionati, che vanno ovviamente salvate, per le altre il suggerimento è di usare con criterio il doppio regime del bastone (IMU) e della carota (incentivi); come ad esempio ha fatto il Veneto con la leggina sulle cosidette “varianti verdi”.

Rigenerazione urbana; agire sul piano finanziario

Consumo di suolo e rigenerazione urbana sono due corni dello stesso dilemma, e quindi vanno trattati congiuntamente. Ma mentre nel caso del consumo di suolo è prevalente l’aspetto normativo per la rigenerazione urbana questo assolutamente non basta. Certo, si può fare qualcosa per migliorare la situazione, ad esempio riducendo l’eccessivo carico normativo e la lunghezza dei tempi che comportano le attuali procedure; ma anche con le migliori intenzioni questo non basta a superare l’handicap (in termini di costi e tempi) che penalizza gli interventi sul costruito rispetto a quelli sul nuovo. Inevitabilmente bisogna agire sul piano finanziario e – qui tocchiamo il punctum dolens – su quello fiscale. Per limiti di tempo non entriamo nel merito delle proposte sulle quali hanno lavorato gli esperti del real estate, puntualmente riprese da questo giornale. Segnaliamo solo che esponenti della Lega hanno presentato una proposta di legge (DDL 256) che prevede un bonus fiscale per favorire la demolizione dei capannoni industriali dismessi.

Norme urbanistiche: seguiamo linea NAZCA

Last but no least, fermare la smania delle regioni di sfornare subito nuove leggi urbanistiche per cambiare il sistema di pianificazione vigente. Siamo ancora all’interno della crisi, non sappiamo quando e come finirà, sappiamo solo che quello che ci aspetta sarà molto diverso dal passato; che si parli di una legge sul consumo di suolo ne è il sintomo più sicuro. Seguiamo allora la linea Nazca, promuovere la sperimentazione puntando sulle buone pratiche e innovative che molte amministrazioni comunali stanno portando avanti tra mille difficoltà ma con grande impegno. Tra qualche anno potremo tirare le somme, avremo le idee più chiare, quello sarà il momento giusto di rivedere il quadro normativo.

CONCLUSIONI

Benissimo, direte. Ma che probabilità ha di essere approvata una proposta del genere? nell’epoca del “cambiamento” e con un parlamento e maggioranze politiche radicalmente cambiate rispetto al passato? Vediamo.

Nell’attuale maggioranza il M5S ha già ripresentato la sua proposta di legge; con riferimento agli schemi tradizionali, sembrerebbe fin troppo spostata a sinistra rispetto alle abitudini nostrane. Per cui non dovrebbero esserci problemi per rivotarla, anche con qualche modifica. A prima vista l’ostacolo più rilevante sembrerebbe essere la Lega; ma non dimentichiamo che proprio Lombardia e Veneto – da sempre i bastioni leghisti del paese – sono state tra le prime ad approvare leggi sul consumo di suolo.

Insomma, mettendola sul piano della capacità e dell’efficienza non dovrebbe essere impossibile trovare una sintesi tra le due componenti della maggioranza gialloverde. E il PD? dovrebbe pure ricordarsi di aver menato il can per l’aia per tutta la scorsa legislatura senza approdare a niente, per cui un minimo di resipiscenza dovrebbe convincerlo a sostenere una linea coerente con il passato.

In conclusione, andiamo avanti con tanti auguri agli uomini di buona volontà.

Pubblicato per gentile concessione dell'Autore e del Quotidiano Immobiliare su cui l'articolo è comparso il 13 luglio 2018