Condono edilizio: vietato il frazionamento artificioso degli abusi
In merito alla richiesta di sanatoria straordinaria/condono per un abuso edilizio, le eventuali singole istanze presentate in relazione alle separate unità che compongono l'edificio devono riferirsi ad una unica concessione in sanatoria, onde evitare l'elusione del limite di 750 metri cubi attraverso la considerazione di ciascuna parte in luogo dell'intero complesso.
La sanatoria frazionata, in materia di condono edilizio, è una pratica non ammessa, cioè non si possono presentare diverse istanze di condono al fine di rientrare nel limite dei 750 metri cubi imposto dalla legge 724/1994 (Secondo condono edilizio) e 'aggirare' i limiti della sanatoria straordinaria.
Ricorda queste importanti regole la Corte di Cassazione nella sentenza 35008/2024 dello scorso 18 settembre, che tratta il ricorso di un privato contro un'ordinanza di demolizione emessa dal PM per alcuni abusi edilizi.
Frazionamento degli abusi: artificioso o no? Il ricorso
Secondo il ricorrente, gli abusi edilizi non facevano capo ad un unico centro di interessi, bensì ad una pluralità di centri, se non altro perché si trattava di abusi posti in essere in tempi diversi riguardanti un immobile réalizzato su appezzamento di terreno e consistiti in distinti e autonomi ampliamenti del piano terra e del primo piano, con conseguente autonoma legittimazione a proporre distinte domande di condono da parte dei due coniugi senza che ciò possa essere considerato un artificioso frazionamento della domanda.
Inoltre, il Giudice dell'esecuzione avrebbe sommato la volumetria complessiva lorda dell'immobile, senza distinguere tra volumi tecnici/accessori e volumi per i quali è necessaria la concessione in sanatoria e senza considerare che si tratta di abuso di necessità.
La sanatoria frazionata è inammissibile
La Cassazione smonta la tesi, iniziando con la 'fotografia' perfetta del caso specifico.
I coniugi avevano abusivamente completato, nell'estate del 1996, un immobile di loro proprietà ultimandone i quattro appartamenti al primo piano e il terrazzino del piano rialzato (anch'esso abusivo).
Per questi erano state presentate 6 istanze di condono edilizio (da diversi proprietari, che successivamente avevano preso possesso degli appartamenti), che per gli ermellini rientrano nel perimetro dell'artificioso frazionamento delle domande.
Ai fini della individuazione dei limiti stabiliti per la concedibilità della sanatoria, ogni edificio va inteso infatti quale complesso unitario che faccia capo ad unico soggetto legittimato alla proposizione della domanda di condono, con la conseguenza che le eventuali singole istanze presentate in relazione alle separate unità che compongono tale edificio devono riferirsi ad una unica concessione in sanatoria, onde evitare la elusione del limite di 750 metri cubi attraverso la considerazione di ciascuna parte in luogo dell'intero complesso.
Condono edilizio: la sanatoria frazionata degli abusi non è ammessa
In materia di condono edilizio, uno stesso soggetto legittimato non può utilizzare separate domande di sanatoria per aggirare il limite massimo di volumetria previsto dall'art. 39 comma 1 della legge 724/1994. Se si tratti della medesima costruzione, essa va considerata in senso unitario e le richieste devono per forza essere unificate.
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Condono edilizio e istanze di sanatoria multiple: il collegamento
Più nello specifico, si evidenzia che il principio di cui sopra è stato confermato anche in tema di condono edilizio previsto dal DL 269/2003, convertito, con modificazioni, in legge 326/2003 (Terzo condono edilizio), essendo stato affermato che la presentazione di plurime istanze di sanatoria relative a distinte unità immobiliari, ciascuna di volumetria non eccedente i 750 mc., costituisce artificioso frazionamento della domanda, in caso di nuova costruzione di volumetria inferiore a 3.000 mc., la cui realizzazione sia ascrivibile ad un unico soggetto.
Qui si trattava di un'unico immobile, all'epoca degli abusi oggetto del diritto di comproprietà del ricorrente e della moglie. Poi, successivamente, è stato frazionato in tante parti quanti erano gli appartamenti e i locali che ne sono stati ricavati molti dei quali peraltro ceduti a terze persone.
I limiti di 750 e 3.000 metri cubi
Infine, si sottolinea come, ai fini della sanatoria prevista dall'art. 39 della legge 724/1994, la realizzazione di un piano interrato rientra tra gli interventi computabili ai fini della determinazione della cubatura dell'edificio, dovendo detto calcolo essere riferito, salvo che non viga una disposizione contraria, ad ogni elemento dell'opera idoneo ad incidere sull'assetto del territorio ed a aumentare il carico urbanistico.
In merito al diverso limite volumetrico di 3000 mc. previsto dall'art. 32, comma 25, DL 269/2003, cit., premesso che nel caso di specie le concessioni in sanatoria sono state chieste e ottenute ai sensi della legge 724/1994, tale limite postula la legittimità delle singole istanze, legittimità che nel caso di specie deve essere esclusa a causa dell'artificioso frazionamento delle singole istanze.
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Abuso Edilizio
L'abuso edilizio rappresenta la realizzazione di opere senza permessi o in contrasto con le concessioni esistenti, spaziando da costruzioni non autorizzate ad ampliamenti e modifiche illegali. Questo comporta rischi di sanzioni e demolizioni, oltre a compromettere la sicurezza e l’ordine urbano. Regolarizzare tali abusi richiede conformità alle normative urbanistiche, essenziale per la legalità e il valore immobiliare.
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Il condono edilizio è 'normato' da una legge dedicata, va a sanare le irregolarità sostanziali ed è previsto solo per opere realizzate in un preciso lasso temporale, mentre la sanatoria ordinaria del Testo Unico Edilizia regolarizza gli abusi formali ed è sempre possibile
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