Condono edilizio straordinario: coordinate e differenza tra tempo dell'abuso e momento di ultimazione delle opere

Condono edilizio e sanatoria classica sono due lati di una medaglia diversa, ma per capire bene il perimetro e le specifiche (coordinate) dei condoni, che in Italia sono stati tre (1985, 1994, 2003) è a volte utile rifarsi a sentenze specifiche, come ad esempio la n.5199/2023 dello scorso 25 maggio del Consiglio di Stato, inerente il diniego di condono (nello specifico il secondo, ex legge 724/1994) - e consegeunte ordinanza di demolizione, avanzata dal comune e confermata dal Tar competente - per delle opere consistenti nella realizzazione di una camera, di un soggiorno, di un ingresso e di porzione del servizio igienico/sanitario, il tutto in ampliamento dell’appartamento per una superficie utile complessiva ad uso residenziale di mq. 51,24 e una volumetria v.p.p. di circa mc. 208,57 e nell’esecuzione di opere edilizie esterne di sistemazione dell’area circostante l’appartamento mediante la posa in opera di pavimentazione.

Il ricorso

L'appellante osserva che con la prefata la sentenza del Tar Campania, in motivazione del rigetto della censura di violazione dell’art. 43, comma 5, della legge 47/85 (cd. Primo condono edilizio), è stato asserito che “ai fini della sussistenza dei presupposti richiesti dall’art. 43 cit. per l’ottenimento della sanatoria, per opere non ultimate devono intendersi quelle completate almeno al rustico, ossia mancanti solo delle finiture, ma necessariamente comprensive delle tamponature esterne che realizzino in concreto i volumi rendendoli individuabili ed esattamente calcolabili” e che “nella fattispecie, alla data del sequestro (17 dicembre 1993) le opere in ampliamento (cucina e locale tecnico) erano ancora prive della copertura, pertanto, mancava il completamento delle strutture necessarie a definire la volumetria edilizia”.

Per l'appellante invece sussisterebbero tutti i presupposti necessari e sufficienti per l’applicazione dell’art. 43 della legge 47/1985 e che, in particolare, la realizzazione della copertura era un lavoro necessario per assicurare la funzionalità della struttura costruita e per l’ultimazione dell’opera così come prevista nel progetto e non un’integrazione estranea al progetto stesso.

Le coordinate del condono edilizio straordinario

Palazzo Spada respinge il ricorso su tutta la linea, iniziando a ricordare che "ai sensi degli artt. 43 comma 5, l. 28 febbraio 1985, n. 47 e 39, l. 23 dicembre 1994, n. 724, in sede di condono straordinario è consentito il completamento delle sole opere già funzionalmente definite alla data ultima del 31 dicembre 1993, che si realizza quando si è in presenza di uno stato di avanzamento nella realizzazione del manufatto tale da consentirne potenzialmente, e salve le sole finiture, la fruizione; in altri termini, l'organismo edilizio deve aver assunto una sua forma stabile ed una adeguata consistenza plano volumetrica, come per gli edifici, per i quali è richiesta la c.d. ultimazione al rustico, ossia intelaiatura, copertura e muri di tompagno".

Tempo dell'abuso e momento di ultimazione delle opere

Ma la parte forse più interessante della pronuncia è quella dove si discerne tra

• tempus dell’abuso (che la legge 47/1985 fa risalire espressamente alla “data del primo provvedimento amministrativo”);
• e momento di “ultimazione” delle opere (che è quello rilevante ai fini della concessione del richiesto condono e che rimonta al momento in cui è raggiunta la c.d. ultimazione al rustico).

L'art. 43 della legge 47/1985 stabilisce infatti che “il tempo di commissione dell'abuso e di riferimento per la determinazione dell'oblazione sarà individuato nella data del primo provvedimento amministrativo o giurisdizionale”.

Ne discende che la data del sequestro (28 luglio 1993), di prima sospensione delle opere (8 settembre 1993), e di sequestro dell’immobile e del materiale per la posa in opera del solaio di copertura (17 dicembre 1993) assumono rilievo unicamente ai fini della individuazione del momento di commissione dell'illecito edilizio (e delle conseguenze che quest’ultimo reca con sé sul piano sanzionatorio).

La demolizione è consequenziale

L'Alto consesso prosegue sottolineando che l'ingiunzione della riduzione in pristino di tutte le opere realizzate, stante la natura vincolata dell’ordine di demolizione (ex multis, da ultimo, Consiglio di Stato, sez. II , 11/01/2023 , n. 360), è conseguenza necessitata del rigetto integrale della domanda di condono (che è legittimamente discesa, come dalla complessiva inattendibilità di quest’ultima, in quanto dolosamente infedele).

Nuova costruzione o ristrutturazione?

In ultimo, si afferma chiaramente che qui siamo di fronte a opere di nuova costruzione, non di ristrutturazione edilizia.

La ristrutturazione edilizia presuppone infatti una modifica di un immobile già esistente, ma nel rispetto delle caratteristiche fondamentali dello stesso, mentre se il manufatto è stato totalmente trasformato, non solo con un apprezzabile aumento volumetrico, ma anche mediante un disegno sagomale con connotati alquanto diversi da quelli della struttura originaria, allora è una nuova costruzione.

Nel caso di specie, si è fuori dal perimetro della ristrutturazione atteso che le opere realizzate senza titolo (e di cui è stato negato il successivo condono) hanno determinato un significativo ampliamento volumetrico del manufatto originario essendo consistite:

• nella realizzazione di una camera, di un soggiorno, di un ingresso e di porzione del servizio igienico/sanitario, il tutto in ampliamento dell’appartamento per una superficie utile complessiva ad uso residenziale di mq. 51,24 e una volumetria v.p.p. di circa mc. 208,57;
• nell'esecuzione di opere edilizie esterne (sistemazione dell’area circostante l’appartamento mediante la posa in opera di pavimentazione).

Ne deriva l'applicabilità del disposto dell’art. 31 del dpr 380/2001 e non della meno gravosa disciplina, invocata dall’appellante, di cui all’art. 33 dello stesso Testo Unico Edilizia.

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