Condono edilizio: se ci sono vincoli relativi o assoluti il margine di manovra si restringe

La legge sul secondo condono edilizio (724/1994) e poi quella sul terzo (legge 326/2003) hanno perimetrato le regole per la sanatoria straordinaria in zona vincolata.

Nella sentenza 5376/2023 del TAR Napoli si fa ulteriore chiarezza sul tipo di vincolo sufficiente per far scattare un regime tassativo di piccole possibilità di manovra, e sui requisiti che l'opera deve avere per sperare di ottenere la sanatoria straordinaria.

Il vincolo di inedificabilità relativo

Nella specie, parte ricorrente deduce l'insufficienza e l'erroneità in diritto della motivazione posta a base del diniego di condono, posto che nella fattispecie ci si troverebbe al cospetto di un vincolo di inedificabilità relativo e non assoluto: ciò in quanto, per un verso, la legge 326/2003 (di conversione del DL 269/2003) richiama l'art. 39 della legge 724/1994 (per cui il regime di salvaguardia non sarebbe ostativo al condono) e, per altro verso, il regime di inibitoria imposto dall'art. 1 quinquies della legge 431/1985 sarebbe ormai venuto meno per effetto della mancata adozione dei piani paesaggistici entro il termine perentorio ivi stabilito.

In tale quadro, l’art. 32, comma 27, lett. d, DL 269/2003 sarebbe stato erroneamente applicato sotto un duplice profilo, considerato che, da un lato, non preclude la sanabilità delle opere ove conformi alla strumentazione urbanistica vigente, dall’altro non è riferibile alle c.d. “bellezze d’insieme”, bensì esclusivamente agli immobili oggetto di “vincolo individuo”.

Le regole per il condono edilizio in zona vincolata

Il TAR ricorda chel'art. 32, comma 26, del DL 269/2003, convertito dalla legge 326/2003, dispone che "Sono suscettibili di sanatoria edilizia le tipologie di illecito di cui all'allegato 1:

• a) numeri da 1 a 3, nell'ambito dell'intero territorio nazionale, fermo restando quanto previsto alla lettera e) del comma 27 del presente articolo, nonché 4, 5 e 6 nell'ambito degli immobili soggetti a vincolo di cui all'articolo 32 della legge 28 febbraio 1985, n. 47;
• b) numeri 4, 5 e 6, nelle aree non soggette ai vincoli di cui all'articolo 32 della legge 28 febbraio 1985, n. 47, in attuazione di legge regionale, da emanarsi entro sessanta giorni dalla data di entrata in vigore del presente decreto, con la quale è determinata la possibilità, le condizioni e le modalità per l'ammissibilità a sanatoria di tali tipologie di abuso edilizio".

Il successivo comma 27, alla lettera d), prevede: "Fermo restando quanto previsto dagli articoli 32 e 33 della legge 28 febbraio 1985, n. 47, le opere abusive non sono comunque suscettibili di sanatoria, qualora: .... d) siano state realizzate su immobili soggetti a vincoli imposti sulla base di leggi statali e regionali a tutela degli interessi idrogeologici e delle falde acquifere, dei beni ambientali e paesistici, nonché dei parchi e delle aree protette nazionali, regionali e provinciali qualora istituiti prima della esecuzione di dette opere, in assenza o in difformità del titolo abilitativo edilizio e non conformi alle norme urbanistiche e alle prescrizioni degli strumenti urbanistici".

Condono edilizio story: le regole per sanare gli abusi sulle aree "successivamente" sottoposte a vincolo

Le opere illegittimamente realizzate (abusi edilizi) su aree successivamente sottoposte a vincolo sono suscettibili di sanatoria solo se sia stato rilasciato parere favorevole dell'Amministrazione preposta alla tutela del vincolo e le stesse siano sostanzialmente conformi agli strumenti urbanistici, compresa la compatibilità con la normativa antisismica.

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La natura del vincolo

In merito al tipo di vincolo, la giurisprudenza:

• ha negato che debba trattarsi solo dei vincoli che comportino l'inedificabilità assoluta. In proposito è stato precisato che il legislatore, con la previsione generale di cui al citato art. 32, comma 27, lett. d) “ha disciplinato, ai fini del condono edilizio, l'ipotesi di tutte le costruzioni effettuate in siti vincolati e come tali riflettenti la disciplina vincolistica della zona su cui insistono. La distinzione tra vincoli assoluti e relativi non rileva al fine della condonabilità delle opere, stante il chiaro disposto legislativo che non ha fatto cenno alla stessa; la norma, infatti, richiama (in modo indifferenziato) opere che siano state realizzate su immobili soggetti a vincoli imposti sulla base di leggi statali e regionali” (TAR Campania, Napoli, sez. VIII, 19 maggio 2015, n. 2819);
• ha escluso che il più volte richiamato art. 32, comma 27 sia riferibile unicamente ai vincoli individui e non alle c.d. "bellezze d'assieme".

Quali opere sono sanabili in aree sottoposte a vincolo? Le condizioni

Tanto premesso, è consolidato l'orientamento secondo il quale, ai sensi del suddetto art. 32, comma 27, lettera d), sono sanabili le opere abusive realizzate in aree sottoposte a specifici vincoli, siano essi di natura relativa o assoluta, purché ricorrano "congiuntamente" le seguenti condizioni:

• a) che si tratti di opere realizzate prima dell'imposizione del vincolo;
• b) che, pur realizzate in assenza o in difformità del titolo edilizio, siano conformi alle prescrizioni urbanistiche;
• c) che siano opere di minore rilevanza, corrispondenti alle tipologie di illecito di cui ai nn. 4, 5 e 6 dell'allegato 1 del DL 269/2003 (restauro, risanamento conservativo e manutenzione straordinaria) senza quindi aumento di superficie;
• d) che vi sia il previo parere favorevole dell'autorità preposta al vincolo.

In assenza delle suddette condizioni, l'incondonabilità non è superabile nemmeno con il parere positivo dell'autorità preposta alla tutela del vincolo.

La decisione finale

In definitiva, siccome l'abuso edilizio realizzato da parte ricorrente ricade manifestamente in area sottoposta al vincolo paesaggistico, e non è stato provato (ma nemmeno dedotto) che l'intervento risalga ad epoca antecedente all'apposizione del vincolo né che l'opera abusiva rientri tra le ipotesi di abuso c.d. "minore", ovvero quelle di cui ai nn. 4, 5 e 6 dell'allegato 1 DL 269 del 2003 (restauro, risanamento conservativo e manutenzione straordinaria), senza quindi aumento di superficie, difettano non uno ma bensì 2 dei presupposti individuati dalla giurisprudenza sopra richiamata.

L'opera non è quindi suscettibile di rientrare tra le tipologie di abusi condonabili anche in zona vincolata e, di conseguenza, il diniego di condono edilizio è assolutamente legittimo.

Due istanze di condono per la stessa opera: che succede?

In fondo, il TAR precisa anche che le istanze di sanatoria relative alla medesima unità immobiliare, anche ove presentate separatamente, vanno definite contestualmente (ex plurimis, T.A.R. Lazio, Roma, sez. II, 26 aprile 2021, n. 4821);

In caso di pluralità di proprietari del medesimo immobile “la domanda di rilascio di titolo edilizio - sia esso o meno titolo in sanatoria di interventi già realizzati - dovrà necessariamente provenire congiuntamente da tutti i soggetti vantanti un diritto di proprietà sull'immobile, potendosi ritenere d'altra parte legittimato alla presentazione della domanda il singolo comproprietario solo ed esclusivamente nel caso in cui la situazione di fatto esistente sul bene consenta di supporre l'esistenza di una sorta di cd. pactum fiduciae intercorrente tra i vari comproprietari” (Consiglio di Stato, sez. II, 12 marzo 2020, n. 1766).

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