Condono edilizio: sanatoria off limits con frazionamento dell’unità immobiliare in più interventi

Non è ammissibile il condono edilizio di una costruzione quando la richiesta di sanatoria sia presentata frazionando l'unità immobiliare in plurimi interventi edilizi, in quanto è illecito l'espediente di denunciare fittiziamente la realizzazione di plurime opere non collegate tra loro, quando, invece, le stesse risultano finalizzate alla realizzazione di un unico manufatto e sono a esso funzionali, sì da costituire una costruzione unica.

Parte da qui, l'interessante sentenza n.10017/2021 dello scorso 15 marzo della Cassazione Penale, che ha accolto il ricorso di una Procura generale per l'annullamento dell'ordinanza della Corte d'Appello che aveva revocato l'ordine di demolizione di alcune opere edili.

Il limite dei 750 metri cubi e l'immobile ereditato diviso in due

La Corte di Appello, con il provvedimento impugnato, richiamando la sentenza della Corte costituzionale n. 302/1996, ha ritenuto che due fratelli fossero pienamente legittimati alla presentazione delle due separate ed autonome istanze di condono "visto che hanno ad oggetto le porzioni di fabbricato di cui erano, al momento della domanda, possessori di fatto e di cui, poi, sono divenuti legittimi proprietari iure hereditatis", verificando inoltre che "ciascuna unità immobiliare oggetto di istanza di condono non ha superato il limite volumetrico di 750 metri cubi".

Ma per la Procura, il giudice del rinvio non si è attenuto al principio di diritto enunciato dalla Suprema Corte, avendo riconosciuto la legittimazione dei fratelli alla presentazione delle due diverse istanze di condono, relative al medesimo immobile, nonostante gli stessi, a quell'epoca, non rivestissero alcuna funzione qualificata rispetto all'immobile e fossero solo i figli e futuri eredi della proprietaria.

Nella sostanza, erano state presentate due richieste di condono da parte di due soggetti aventi in concessione due porzioni dell'immobile. La presentazione separata delle due istanze relative a un immobile facente capo al medesimo soggetto ha consentito di aggirare il limite volumetrico di 750 mc. richiesto, appunto, dall'art. 39 della legge 724/1994 (cd. secondo condono edilizio), secondo cui le opere abusive:

• devono essere ultimate entro il 31 dicembre 1993;
• non devono aver comportato ampliamento superiore al 30 per cento della volumetria della costruzione originaria e indipendentemente dalla volumetria iniziale, un ampliamento superiore a 750 metri cubi.

No ai frazionamenti elusivi: le regole del giusto condono

La Corte suprema accoglie il ricorso, ribadendo che, sebbene il legislatore non ponga alcun divieto al frazionamento ovvero all'accorpamento di unità immobiliari, tali operazioni possono configurare ipotesi elusive dei limiti legali di consistenza degli immobili, sicché ogni edificio deve intendersi come un complesso unitario facente capo ad un unico soggetto legittimato e le relative istanze di oblazione eventualmente presentate in relazione alle singole unità che compongono tale edificio devono essere riferite ad una unica concessione in sanatoria, la quale dovrà riguardare lo stesso nella sua totalità.

Qual'è quindi la regola?

Si fa riferimento all'unicità della concessione edilizia per tutte le opere riguardanti un edificio o un complesso unitario, escludendosi la possibilità per lo stesso soggetto legittimato di servirsi di separate domande di sanatoria per aggirare il limite legale volumetrico, con la sola eccezione della consentita presentazione di una serie di istanze da parte di quanti sono i proprietari o i soggetti aventi titolo al momento della domanda, che abbia ad oggetto le sole porzioni di appartenenza, anche se comprese in una unica costruzione unitaria (ipotesi in cui la volumetria dovrà essere calcolata rispetto a ciascuna separata domanda di sanatoria, non potendosi comunque superare il limite complessivo di 3000 metri cubi, così Cass., Sez. IV, 5 aprile 2018, n. 21284).

Analogamente si esprime la giurisprudenza amministrativa secondo la quale deve ritenersi illegittimo l'inoltro di diverse domande tutte imputabili ad un unico centro sostanziale di interesse, in quanto tale espediente rappresenta un evidente tentativo di aggirare i limiti consentiti per il condono relativamente al calcolo della volumetria consentita.

In definitiva, si dovrà fare riferimento all'unitarietà dell'immobile o del complesso immobiliare, ove sia stato realizzato l'abuso edilizio in esecuzione di un disegno unitario, essendo irrilevante la suddivisione dell'opera in più unità abitative, fatta salva l'ipotesi in cui porzioni della medesima costruzione costituiscano oggetto di diritto di diversi soggetti, ciascuno dei quali sarà legittimato a presentare istanza di sanatoria per la porzione allo stesso riferibile.

Le deroghe della Consulta: l'eccezione che conferma la regola

Nella sentenza si riprende anche quanto affermato dalla Corte Costituzionale nella pronuncia n. 302/1996, per cui esiste la possibilità derogatoria (e, come tale, di stretta interpretazione), prevista esclusivamente per le nuove costruzioni, di calcolare la volumetria per singola richiesta di concessione edilizia in sanatoria, ritenendo legittima ed ammissibile la scissione della domanda di sanatoria riferita ad unico edificio (con la conseguente applicazione a ciascuna domanda del limite volumetrico dei 750 mc).

Ma attenzione: questa possibilità vale soltanto nei casi in cui vi sono diversi soggetti legittimati per effetto della suddivisione della costruzione o della limitazione quantitativa del titolo, come può avvenire:

• a seguito di alienazione o di singole opere da sanare (art. 31 comma 1 della legge 47/1985);
• di attribuzione del diritto di usufrutto o di abitazione (ad es. limitata a singola porzione di immobile) o del diritto personale di godimento quando la legge o il contratto abiliti a fare le opere (art. 31 comma 3, in relazione all'art. 4 della legge 10/1977);
• quando vi sia un soggetto interessato al conseguimento della sanatoria (art. 31 comma 3 della legge 47/1985), come l'istituto di credito mutuatario, con ipoteca su singola porzione di immobile, il locatario o altri aventi titolo a godere della porzione di immobile.

Niente sanatoria se manca un titolo giuridico di possesso

In definitiva, ai fini della individuazione dei limiti stabiliti per la concedibilità della sanatoria, ogni edificio va inteso quale complesso unitario qualora faccia capo ad un unico soggetto legittimato alla proposizione della domanda di condono, con la conseguenza che le eventuali singole istanze presentate in relazione alle separate unità che compongono tale edificio devono riferirsi ad un'unica concessione in sanatoria, onde evitare l'elusione del limite legale di consistenza dell'opera; qualora, invece, per effetto della suddivisione della costruzione o della limitazione quantitativa del titolo abilitante la presentazione della domanda di sanatoria, vi siano più soggetti legittimati, è possibile proporre istanze separate relative ad un medesimo immobile (Sez. 3, n. 44596 del 20/05/2016 cc. - dep. 24/10/2016, Rv. 269280 - 01; cfr. anche Sez. 3, n. 12353 del 02/10/2013 cc. - dep. 17/03/2014, Rv. 259292 - 01, secondo cui, ai fini della individuazione dei limiti stabiliti per la concedibilità della sanatoria, ogni edificio va inteso quale complesso unitario che faccia capo ad unico soggetto legittimato alla proposizione della domanda di condono, con la conseguenza che le eventuali singole istanze presentate in relazione alle separate unità che compongono tale edificio devono riferirsi ad una unica concessione in sanatoria, onde evitare la elusione del limite di 750 mc. attraverso la considerazione di ciascuna parte in luogo dell'intero complesso).

Nel caso di specie, il provvedimento impugnato ha riconosciuto la legittimazione dei fratelli alla presentazione di due diverse istanze di concessione in sanatoria, con riferimento all'immobile in esame, di cui era unica proprietaria, all'epoca, la madre, in quanto possessori di fatto delle due porzioni dell'unico fabbricato, di cui sono successivamente divenuti legittimi proprietari iure hereditatis. Tale motivazione risulta, tuttavia, come denunciato dalla Procura ricorrente, lacunosa ed apodittica, atteso che non vengono in alcun modo individuati i presupposti di fatto e di diritto dell'asserito possesso dei fratelli.

In proposito deve precisarsi che questi ultimi, laddove manchi un titolo giuridico che attribuisca loro il possesso (ad esempio, contratto con cui si costituisce il diritto di usufrutto a loro favore) o, in alternativa, la detenzione (ad esempio, contratto di locazione o comodato) ed in assenza di un'azione di spoglio nei confronti del proprietario/possessore, devono considerarsi agire per conto della madre, che resta l'unica proprietaria e l'unico possessore di tutto l'immobile.

Ciò significa che il giudice del rinvio dovrà, dunque, riesaminare la questione della legittimazione dei fratelli alla presentazione delle due diverse ed autonome istanze di concessione in sanatoria, verificando se effettivamente gli stessi avessero il possesso di specifiche porzioni dell'immobile o se, al contrario, ne avessero una mera disponibilità di fatto per tolleranza della madre.

In quest'ultimo caso, non è legittimata la presentazione di un'autonoma e separata domanda di concessione in sanatoria relativamente a tale porzione dell'immobile.

Non si può frazionare neanche prima dell'intervenuta divisione

Ma la Cassazione va oltre, precisando che è esclusa anche la legittimazione alla presentazione di più domande anche da parte dei comproprietari prima dell'intervenuta divisione (in tema di condono edilizio, nel caso di bene immobile in comproprietà, per il quale non sia stata operata alcuna divisione né costituito un distinto diritto di proprietà su una porzione dello stesso, la presentazione di distinte istanze di sanatoria da parte di diversi soggetti legittimati in forza degli artt. 6 e 38, comma 5, della legge 28 febbraio 1985, n. 47, richiamati dall'art. 39, comma 6, della legge 23 dicembre 1994, n. 724, costituisce un frazionamento artificioso della domanda, da imputare ad un unico centro sostanziale di interesse onde non consentire l'elusione del limite legale di volumetria dell'opera per la concedibilità della sanatoria), mentre, nel caso di specie, gli istanti non erano ancora neppure comproprietari dell'immobile, ma semplicemente aspiravano a divenire tali in virtù della successione ereditaria della madre e, cioè, di un evento incerto non solo nel quando, ma anche nell'an, in considerazione della possibilità della premorienza dei figli alla madre e dell'alienazione a terzi del cespite prima del decesso.

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