Condono edilizio: quali prove per dimostrare la data di esecuzione delle opere?

Ogni condono edilizio ha una data di riferimento 'finale' per l'ultimazione delle opere oggetto di sanatoria: nel caso del terzo condono, quello più gettonato perché il più 'giovane' (anche se ormai sono passati più di 20 anni), è il 31 marzo 2003, disposto dall'art. 32, comma 25, della legge 326/2003, di conversione del DL 269/2003.

Se, quindi, non si può dimostrare in maniera certa e concreta che le opere sono state ultimate entro tale data, il condono è off limits. Ma chi deve fornire queste prove? E quali sono i criteri di riferimento?

Ci fornisce indicazioni in tal senso la sentenza 5139/2025 dell'11 marzo scorso del Tar Lazio, relativa al ricorso contro il diniego dell'istanza di condono in ragione del mancato completamento delle opere.

Data di ultimazione delle opere: la data limite

Il TAR evidenzia subito che assume rilievo centrale il tema della realizzazione delle opere entro la data limite: ai sensi dell'art. 32, comma 25, legge 326/03, il condono edilizio è consentito per le opere abusive che «risultino ultimate entro» il 31 marzo 2003.

Ultimazione delle opere: criterio strutturale e funzionale

Il concetto di ultimazione è cristallizzato nell'art.31 comma 2 della legge 47/1985 (cd. Primo condono), i cui principi valgono anche per i condoni successivi (il secondo del 1994, il terzo del 2003), laddove si precisa che «ai fini delle disposizioni di cui al comma precedente, si intendono ultimati gli edifici nei quali sia stato eseguito il rustico e completata la copertura ovvero, quanto alle opere interne agli edifici già esistenti e a quelle non destinate alla residenza, esse siano state completate funzionalmente».

Si prevedono, quindi, due diversi criteri - entrambi validi - per la verifica del requisito dell'ultimazione, rilevante ai fini del rilascio del condono:

• il criterio "strutturale", che vale nei casi di nuova costruzione;
• il criterio "funzionale", che opera, invece, nei casi di opere interne di edifici già esistenti oppure di manufatti con destinazione diversa da quella residenziale.

Ultimazione dell'opera: è il privato che deve fornire le prove. Servono documenti inconfutabili

Il TAR arriva al punto 'focale': per giurisprudenza costante, infatti, spetta al privato richiedente, e non all'amministrazione, l'onere di dimostrare la data di esecuzione delle opere abusive allo scopo di fruire dei benefici riconosciuti dalla normativa speciale in materia di sanatoria edilizia; ciò, perché, in omaggio al principio di vicinanza degli strumenti di prova (art. 2697 cod. civ.), solo l'interessato può fornire inconfutabili documenti che siano in grado di radicare la ragionevole certezza dell'epoca in cui l'abuso è stato realizzato; conseguentemente, in difetto di siffatta prova, l'amministrazione ha il dovere di negare la sanatoria dell’illecito edilizio.

Nel caso di specie, non avendo indicato elementi di prova certi a sostegno del fatto che l'ampliamento sia stato ralizzato prima della data limite, il condono non può essere ammesso.

Tanto - chiude il TAR - è confermato dalla circostanza che nel giudizio penale è stata sollecitata dal ricorrente una consulenza tecnica d’ufficio che accertasse l’epoca di realizzazione delle opere abusive, ovvero un approfondimento istruttorio che, per quanto ivi rileva, andrebbe a supplire al mancato adempimento dell’onere probatorio posto a carico dell’istante nel senso in precedenza chiarito.

Ne deriva la mancata dimostrazione del completamento delle opere e l'inevitabile respingimento del ricorso.

Condono edilizio: quando può formarsi per silenzio-assenso?

C'è anche un ulteriore aspetto approfondito nella sentenza, ed è quello relativo alla dedotta formazione del silenzio assenso.

Il TAR ricorda che per la formazione del silenzio-assenso sull'istanza di condono edilizio, è necessario che sia stato completato il pagamento dell'oblazione dovuta e degli oneri concessori, e che la domanda sia completa di tutta la documentazione, affinché possano essere utilmente esercitati i poteri di verifica da parte dell'amministrazione comunale sia in ordine alla ammissibilità del condono che alla corretta determinazione della misura dell’oblazione da versare, con la conseguenza che l’assenza di completezza della domanda di sanatoria osta alla formazione tacita del titolo abilitativo.

La giurisprudenza ha altresì chiarito che il silenzio assenso su una domanda di sanatoria edilizia si può produrre solo se risulti che le opere in questione sono ultimate alla data prevista.

Come abbiamo visto, non è questo il caso.

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