Condono edilizio: per ottenere la sanatoria le opere devono essere completate almeno al rustico

Il condono edilizio 'puro', in Italia, è stato 'normato' da tre diverse leggi ad hoc (47/1985, 724/1994 e 269/2003) che hanno consentito, per determinati interventi completati entro determinate date, di ottere la cosiddetta sanatoria straordinaria, da non confondere con la sanatoria 'ordinaria', cioè quella ottenibile tramite permesso di costruire in sanatoria e accertamento di conformità ex art.36 del Testo Unico Edilizia.

Nella sentenza 5100/2023 del 15 settembre del Tar Campania, vengono forniti interessanti chiarimenti su 'quel che serve' per ottenere un condono edilizio, in particolare sul completamento dell'opera.

Condono edilizio: le opere vanno completate almeno al rustico. Ma cosa significa?

Il caso di specie si riferisce al diniego di una sanatoria (Secondo condono) da parte di un comune per alcune opere edilizie, che il TAR conferma in toto.

Ai fini della sussistenza dei presupposti richiesti per l'ottenimento del condono, secondo la condivisa giurisprudenza, le opere di cui si chiede la sanatoria infatti devono essere completate almeno al rustico e, pertanto, occorre che le stesse - benché mancanti delle finiture - siano necessariamente comprensive di tutti quegli elementi che consentono l'individuazione in concreto dei volumi, rendendoli individuabili ed esattamente calcolabili.

E' necessario, cioè, che il manufatto abbia già acquistato una fisionomia tale da renderne riconoscibile il disegno progettuale e la destinazione.

Perché le condizioni di cui sopra siano verificate, occorre almeno il completamento della copertura e la esecuzione del rustico, intendendosi a tal fine per “rustico” la tamponatura dell'edificio stesso priva di rifiniture, giacché solo in tal modo è assicurata la definizione della volumetria complessiva del fabbricato.

Ne consegue che esso non può essere sostituito dal semplice “scheletro” dell'edificio, atteso che, in assenza della tamponatura, in muratura o in altro materiale, la volumetria dell''immobile può essere ancora modificata.

Condono edilizio, la storia infinita: tra costruzione del rustico e frazionamento illegale dell'abuso

La Cassazione ci ricorda che l'articolo 31 della legge 47/1985 (Primo condono edilizio) stabilisce che si considerano ultimati gli edifici nei quali sia stato eseguito il rustico e completata la copertura, o meglio dove c'è stato il completamento tutte le strutture essenziali, tra le quali vanno annoverate le tamponature esterne, che determinano l'isolamento dell'immobile dalle intemperie e configurano l'opera nella sua fondamentale volumetria. Inoltre, il frazionamento artificioso dell'abuso edilizio è illegale e preclude ogni possibilità di sanatoria.

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L'opera edilizia non era completa: niente condono

In modo del tutto corretto, quindi, il comune ha ritenuto che l’opera costituita da "... appartamento per civile abitazione al piano primo ...” non era stata completata al momento del sopralluogo effettuato dalla Polizia municipale in data 3 settembre 1998, (e quindi ben oltre il 31 dicembre 1993...), annullando per questa ragione il permesso rilasciato.

A tale data risultavano completate le sole strutture portanti verticali e orizzontali, mentre la volumetria dell’immobile da sanare non era ancora definita e, dunque, non poteva dirsi sussistente il requisito della definitività del rustico, che presuppone la tamponatura dell'edificio.

Di conseguenza, si è proceduto correttamente all’annullamento del provvedimento di sanatoria, almeno, limitatamente alle opere per le quali era stata avanzata istanza di condono ex legge 724/1994.

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