Condono edilizio per intera unità immobiliare in zona vincolata: l'area urbanizzata non consente la sanatoria

L'urbanizzazione di una certa zona, con presenza di altri edifici, non giustifica il condono edilizio (nella specie, il terzo, ex DL 269/2003) per un un abuso che ha determinato la realizzazione di un'intera unità immobiliare, con aumento di superficie utile e volumetria e adibita a civile abitazione.

E' quanto chiarito dal Tar Lazio nella sentenza 2422/2024 dello scorso 7 febbraio, particolare perché, nel grande calderone delle richieste di terzo condono edilizio in zona vincolata, questa parte dal presupposto che un'area successivamente urbanizzata possa in qualche modo 'giustificare' la sanatoria straordinaria.

Non è così, come vedremo.

Condono edilizio in zona urbanizzata

Il Comune ha rigettato una domanda di condono in conseguenza della realizzazione di un “immobile posto al piano terra con destinazione abitazione”, per 73 metri quadri di s.u.r e una cubatura fuori terra di  247 metri cubi.

Secondo il ricorrente, l'edificio ricadrebbe nell’ambito della c.d. zona 02 (recupero urbanistico) e nel perimetro di un piano di recupero urbanistico che riguarda un vasto quartiere ormai edificato e urbanizzato.

Il vincolo paesaggistico resta: no al condono di un'intera unità immobiliare in zona vincolata

Il TAR, in poche parole, spiega perché il ricorso sia da respingere: non è infati possibile sostenere l'insussistenza del vincolo paesaggistico, in quanto l'immobile ricadrebbe in un'area oramai urbanizzata.

Del resto, lo stesso ricorrente conferma (nel secondo motivo) che “la zona in cui è situato l’immobile del ricorrente è inclusa nel piano territoriale paesistico n. 15/b “Valle del Tevere”, circostanza ulteriormente ribadita dall'avvenuto deposito del certificato di destinazione urbanistica che conferma la sussistenza dei vincoli individuati dall'amministrazione.

Peraltro, prosegue il TAR, l'istanza di condono riguarda un abuso che ha determinato la realizzazione di un'intera unità immobiliare, con aumento di superficie utile e volumetria e adibita a civile abitazione.

Non rileva, peraltro, l’avvenuta urbanizzazione dell'area e, ciò, considerando che il vincolo paesaggistico è fondato com'è su una valutazione complessiva del paesaggio e dell'area circostante, che presuppone un giudizio di prevalenza dell'interesse pubblico che, in quanto tale, può essere superato solo da un successivo provvedimento di revoca o di rimozione del vincolo stesso che, al termine di una nuova istruttoria, determini il venir meno delle circostanze e dei presupposti originari.

Terzo condono edilizio col silenzio-assenso, ecco quando: domanda completa e con i requisiti per l'accoglimento

Perché possa formarsi il silenzio-assenso su un'istanza di condono edilizio, il termine di ventiquattro mesi decorre dalla presentazione della medesima domanda, a condizione che la stessa risulti completa in ogni sua parte, ma è necessario anche che la domanda di sanatoria presentata possegga i requisiti soggettivi e oggettivi per essere accolta.

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Le regole del terzo condono edilizio

Il TAR passa, poi, in rassegna le ormai consuete - ma non scontate, evidentemente - regole del terzo condono edilizio: per le aree soggette a vincolo sono sanabili esclusivamente le opere di restauro, risanamento conservativo e manutenzione straordinaria (tipologie nn. 4, 5 e 6 dell'allegato "1" alla legge 326/2003, di conversione del DL 269/2003), tipologie queste ultime che escludono gli incrementi volumetrici e di superficie.

Anche la successiva giurisprudenza di merito ha confermato che "in materia edilizia ed urbanistica, in aree sottoposte a vincolo paesaggistico, non può essere ammessa a sanatoria un'opera abusivamente realizzata qualora comporti l'edificazione di nuove superfici abitabili e un conseguente aumento volumetrico, seppur minimo, non rilevando in tal senso l'entità del vincolo stesso (assoluto o relativo)".

Il fatto che si sia in presenza di una zona urbanizzata non fa venire meno l'esigenza di scongiurare la realizzazione di ulteriori interventi abusivi, risultando evidente come il vincolo paesaggistico non sia suscettibile di venir meno solo perché in passato sia stato disatteso, imponendosi al contrario un maggiore rigore per il futuro per prevenire ulteriori danni all’ambiente e salvaguardare quel poco di integro che ancora residua (TAR Lazio sez. IV Ter, 01/02/2023 b.18076).

LA SENTENZA INTEGRALE E' SCARICABILE IN ALLEGATO PREVIA REGISTRAZIONE AL PORTALE.