Condono edilizio: ok agli interventi di recupero e manutenzione in attesa di sanatoria

E' possibile realizzare degli interventi di 'risanamento', su alcuni manufatti abusivi, in attesa del condono edilizio per il quale è stata presentata apposita istanza?

Domanda molto gettonata, alla quale risponde positivamente il Tar Lazio nella sentenza 22648/2024 del 16 dicembre, relativa al ricorso contro l'ordinanza di demolizione, impartita dal comune, per interventi effettuati nell'immobile oggetto di un'istanza di condono ancora 'pendente' (sistemazione tetto veranda, consolidamento solai).

Lavori di risanamento in pendenza di condono: sono possibili?

Dopo un sopralluogo effettuato nell'immobile, il comune intimava la demolizione degli interventi edilizi abusivi, consistenti nel “rifacimento copertura e modifica prospettica della preesistente veranda” e in “opere di consolidamento statico dei solai senza prescritto titolo di ristrutturazione”.

Parte ricorrente sostiene che la demolizione degli interventi realizzati sarebbe stata disposta in pendenza di un'istanza di condono avente ad oggetto la veranda, nonostante l'assoluta identità tra le opere preesistenti e soggette ad istanza di condono e le opere cui è stata ingiunta la demolizione.

Infatti, sempre secondo il ricorrente, i lavori eseguiti nella veranda sarebbero di mero risanamento, senza alcuna modifica prospettica, né volumetrica.

Inoltre, gli interventi sarebbero supportati da legittimo titolo abilitativo, ovvero una CILA e una richiesta di autorizzazione sismica, oltre che dietro presentazione di istanza di accertamento paesaggistico per sostituzione infissi.

Opere in pendenza di condono: le regole

Il TAR capitolino accoglie il ricorso, partendo dall'esame del problema, cioè la possibilità del comune di ordinare la demolizione per la realizzazione di interventi edilizi su un immobile in attesa di un procedimento di condono.

Nello specifico, il ricorrente evidenzia come, rispetto alla veranda, sussiste un'istanza di condono, che precluderebbe all'amministrazione l'irrogazione di sanzioni di qualsivoglia natura (cfr. artt. 38 e 44 l. n. 47/1985).

Sebbene l'argomento di parte ricorrente sia incontestabile, in linea di principio, è pur vero che sarebbe illogico consentire al soggetto in attesa del provvedimento di condono proseguire liberamente le lavorazioni abusive, mettendo a serio rischio, sotto il profilo fattuale, prima ancora che giuridico, persino la stessa sanatoria della res che si intende recuperare a legalità.

E, infatti, secondo la giurisprudenza consolidata, “la presentazione della domanda di condono non autorizza l’interessato a completare né tantomeno a trasformare o ampliare i manufatti oggetto della richiesta, i quali, fino al momento dell’eventuale concessione della sanatoria, restano comunque abusivi” (cfr., inter alia, TAR Napoli, sez. III, 19 maggio 2022, n. 3432), con la precisazione che, qualora ciò avvenisse, l'amministrazione comunale non potrebbe pronunciarsi sulla domanda di condono, essendo tenuta a sanzionare le opere con l'ordinanza di demolizione (cfr., ex multis, Consiglio di Stato, sez. VI, 14 agosto 2015, n. 3943).

Condono edilizio e lavori in attesa di sanatoria: ok agli interventi di conservazione, recupero e anti-degrado

Ma, continua il TAR, è altrettanto incontestabile che non può essere giuridicamente impedita al proprietario ogni attività edilizia avente ad oggetto il bene di sua appartenenza in attesa di condono, anche allorquando quest’ultimo subisca ammaloramenti e degrado causati dai guasti del tempo (cfr., inter alia, TAR Napoli, sez. VIII, 21 novembre 2022, n. 37163.

Quindi, la questione circa la legittimità degli interventi degli interventi realizzati in pendenza di una domanda di condono, si riduce nel rispetto dei limiti entro i quali l'attività edilizia può considerarsi di conservazione e recupero dell’esistente, non potendo essere ammessi interventi che comportano una trasformazione sostanziale del bene al punto di alterarne l'identità, sicché l’autorità urbanistica si troverebbe a dover recuperare alla legalità un bene del tutto diverso da quello per il quale era stata richiesta la sanatoria.

Completamento opere in pendenza di condono: cosa si può fare?

Qualsiasi intervento edilizio (anche minore) eseguito su manufatti abusivi al di fuori delle procedure ex art. 35 legge 47/1985 ripete comunque le caratteristiche di illegittimità dell'opera principale ed è quindi abusivo

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Interventi in pendenza di condono: non deve esserci trasformazione sostanziale

In definitiva, il Collegio ritiene che dal confronto delle fotografie relative alla situazione della veranda precedente l'avvio dei lavori di ristrutturazione, con quelle relative al suo stato attuale, non sembrano emergere sostanziali e significative differenze.

Infatti, come evidenziato dalla relazione del tecnico di parte ricorrente, gli interventi che hanno riguardato la veranda (rimozione del vecchio manto di copertura danneggiato, rifacimento della nuova impermeabilizzazione e relativo rifacimento del manto di copertura con coppi del tipo “ alla romana”, sostituzione dei pilastrini di sostegno della copertura e del piano di posa dell’impermeabilizzazione, sostituzione degli infissi esterni) non incidono, né alterano l'oggetto dell'istanza di condono edilizio, non facendo, dunque, perdere alla veranda le tracce della propria identità sostanziale, al punto da comprometterne o, comunque, renderne problematica la condonabilità.

Il ricorso è quindi da accogliere e l'ordinanza di demolizione da annullare.

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