Condono edilizio: non si può chiedere la sanatoria per un immobile radicalmente trasformato

Nei meandri di sanatoria e condono, c'è sempre la questione dell'accertamento di conformità - o dello stato dei lavori prima e dopo - a farla da padrone.

In realtà nella sentenza 7078/2022 dello scorso 15 novembre del Tar Napoli il caso è leggermente diverso ma interessante da mostrare, in quando spesso capita che si vada a chiedere un condono (straordinario, per legge dedicata) o una sanatoria (ordinaria, per art.36 dpr 380-2001 Testo Unico edilizia) per un immobile che è stato, nel frattempo, radicalmente trasformato (peraltro senza titolo edilizio).

Secondo condono edilizio off limits?

Nel caso di specie, siamo di fronte al diniego di una domanda di condono edilizio presentata in data 1° marzo 1995 ai sensi della legge 724/1994 (Secondo condono edilizio) per un deposito di circa 80 mq.

In particolare, nel preavviso di diniego, il Comune ha rilevato che la domanda di condono si riferisce a un immobile adibito ad attività industriale o artigianale di circa 80 mq. non avente destinazione residenziale, tuttavia:

1. il locale per la presenza di tramezzature, finestrature e servizi igienici, non risponde alla definizione di fienili agricoli e non agricoli, soffitte e cantine disgiunte dall’abitazione… di cui alla circolare n. 5 del 1992 della Direzione Generale del Catasto;
2. mancano una serie di documenti che avrebbero dovuto essere allegati ai sensi dell’art. 35 della legge n. 47/1985 alla domanda di condono (quali una descrizione delle opere da sanare, una apposita dichiarazione corredata da documentazione fotografica dalla quale risulti lo stato dei lavori.. ecc.);
3. non è stata dimostrata l’ultimazione dei lavori in relazione alla volumetria da sanare.

Se l'immobile cambia forma...

Riassumendo, oggetto della controversia è quindi il provvedimento con il quale il Comune ha respinto la domanda di condono edilizio presentata dal ricorrente ai sensi della legge n. 724/1994 per un deposito di attrezzi edili di circa 80 mq.

L'amministrazione ha rilevato delle incongruenze presenti nel fascicolo d’ufficio che non hanno consentito, neppure dopo le integrazioni documentali fornite dal ricorrente, di superare i motivi ostativi all’accoglimento della domanda.

La difesa comunale ha evidenziato le seguenti circostante risultanti agli atti del Comune, che:

• l’interessato ha chiesto il condono per un manufatto di circa 80 mq. con destinazione non residenziale che sarebbe stato ultimato (secondo quanto dichiarato in sede di domanda) prima del 31 dicembre 1993;
• tuttavia, in data 5 settembre 1994 il manufatto veniva sottoposto a sequestro per abusi edilizi e veniva diversamente descritto nel verbale (fidefacente): “piano cantinato di circa mq. 150, chiuso perimetralmente con pareti in c.a. e n. 3 pilastri interni, solaio a copertura dello stesso su cui insistono n. 25 pilastri in c.a. e un inizio di impalcatura per eventuale II° solaio. Cassa scala armata e non gittata. L’area è recintata con muratura in pietra di tufo”;
• inoltre, in data 8 ottobre 2020 il ricorrente ha integrato la pratica di condono così descrivendo il manufatto da sanare: “L’immobile è costituito da un piano interrato destinato a garage, un piano rialzato destinato a deposito e un piano primo a residenza, con copertura a falde e struttura portante intelaiata con travi e pilastri in c.a.”; “Oggi l’intera superficie ed il volume del fabbricato oggetto di condono edilizio legge 724/1994 pratica 702 prot. 3543 del 30 marzo 1995, risultano essere: superficie non residenziale garage 125,22 mq; superficie non residenziale piano rialzato 220,87 mq.; superficie non residenziale piano primo 97,18 mq.; superficie residenziale piano primo 194,66 mq”.

Incongruenze tra attuale e precedente consistenza edilizia: il condono è impossibile

Insomma: risultano evidenti le incongruenze rilevate dal Comune dal momento che l’attuale consistenza edilizia del manufatto non coincide con quella per la quale era stata richiesta la sanatoria né per dimensioni né per destinazione (oggi in parte residenziale).

L’immobile, infatti, già nel 1994 (al momento del sequestro del cantiere per abusi edilizi e prima della presentazione della domanda di condono) già si presentava di circa 150 mq. con un nuovo piano ancora da realizzare. Nel 2020 il fabbricato risultava ulteriormente trasformato e ampliato rispetto agli 80 mq. inizialmente dichiarati.

In defintiva, evidenzia il TAR, successivamente al sequestro del cantiere l’immobile è stato ulteriormente e radicalmente trasformato (dagli iniziali 80 mq. non residenziali si è passati a un fabbricato di più piani adibito in parte a residenza).

In tal senso, vengono richiamate:

• la sentenza 4997/2020 del Tar Napoli stesso, a mente della quale “La trasformazione del manufatto oggetto di condono, realizzata in assenza di titolo abilitativo, legittima il diniego di concessione della sanatoria, perché non consente all'Amministrazione di verificare l'effettiva corrispondenza tra le opere abusivamente realizzate e quelle descritte nella domanda di condono”;
• la sentenza Sezione VI n. 2436/2022: “In caso di trasformazione o ampliamento dei manufatti già oggetto di domanda di condono, il Comune non può pronunciarsi sulla domanda di condono e rilasciare il relativo titolo….ma è tenuto a sanzionare le opere con l'ordine di demolizione. Sui manufatti non sanati non è e consentita la realizzazione di interventi ulteriori che, sebbene per ipotesi riconducibili nella loro individuale oggettività a categorie che non richiedono il permesso di costruire, assumono le caratteristiche di illiceità dell'abuso principale”.

In definitiva, quindi, la mancata allegazione della documentazione alla domanda di condono come pure l’inconfutabile successiva trasformazione del manufatto in epoca posteriore alla presentazione della stessa rendono legittimo il diniego adottato dal Comune.

LA SENTENZA 7078 DEL TAR NAPOLI E' SCARICABILE IN FORMATO PDF PREVIA REGISTRAZIONE AL PORTALE