Condono edilizio: non si possono presentare richieste frazionate

La sanatoria frazionata, atta ad aggirare il limite volumetrico di 750 metri cubi, è illegale.

Il principio, quanto mai attuale e importante, viene ribadito dal Tar Lazio nella recente sentenza 5076/2025 dell'11 marzo, inerente il caso di un immobile realizzato in assenza di concessione edilizia ed ultimato nel 1992, composto complessivamente da otto unità abitative, per le quali furono presentate in data 27 febbraio 1995 altrettante domande di concessione in sanatoria ai sensi dell'art. 39, legge 724/1994 (Secondo condono).

Il condono è stato rigettato dal comune e impugnato dal privato che si è rivolto al TAR.

Ampiamento del limite volumetrico

Il Comune di Roma Capitale ha rappresentato la doverosità del rigetto in ragione dell'ampio superamento del limite volumetrico previsto ai fini della sanabilità degli immobili abusivi nel c.d. “secondo condono”, con conseguente insussistenza del lamentato difetto di motivazione.

Non assumerebbe, inoltre, alcun rilievo il lasso di tempo trascorso, anche in considerazione del fatto che la comunicazione del luglio 2015, sul possibile esito favorevole della pratica, è stata seguita, nel settembre 2015, dall’istruttoria che ha disvelato la falsità dei bollettini di pagamento di tutte le pratiche di condono relative al compendio immobiliare e, quindi, dalla comunicazione del preavviso di rigetto.

L'eccesso di volumetria di cui si discute, infine, è stato rilevato anche dalla Corte di Appello di Roma che, con sentenza n. del 15.10.1997, ha sul punto accertato che “le domande di concessione in sanatoria presentate dall'imputata non influiscono sulle contravvenzioni in esame, perché la cubatura della costruzione, realizzata su tre piani ed articolata in otto unità immobiliari, esorbita vistosamente dai limiti assentiti”.

La sanatoria frazionata è inammissibile

Il TAR osserva come la Corte Costituzionale, già nel lontano 1996, aveva affermato che “uno stesso soggetto legittimato non può utilizzare separate domande di sanatoria per aggirare il limite di volumetria previsto dall'art. 39, comma 1, L. n. 724 del 1994, dovendosi, in tal caso, necessariamente unificare le richieste quando si tratti della medesima nuova costruzione da considerarsi in senso unitario. Potranno, invece, (ed è questa la previsione mirata dal legislatore) aversi una serie di istanze quanti sono i proprietari o i soggetti aventi titolo al momento della domanda, relative per ciascun richiedente alle porzioni di appartenenza anche se comprese in una unica costruzione unitaria: la volumetria dovrà essere calcolata rispetto a ciascuna separata domanda di sanatoria, riunificando, tuttavia, le porzioni dello stesso titolare".

Ogni edificio è un complesso unitario: no a più domande di sanatoria

Insomma, come specificato anche dalla Corte di Cassazione penale (697/2024), "ogni edificio deve intendersi come un complesso unitario facente capo ad un unico soggetto legittimato e le istanze di oblazione eventualmente presentate in relazione alle singole unità che compongono tale edificio devono essere riferite ad un'unica concessione in sanatoria, che dovrà riguardarlo nella sua totalità. Ciò al fine di non consentire l'elusione del limite legale di consistenza dell'opera richiesto per la concedibilità della sanatoria".

Ne deriva che:

• è illecita la presentazione di più domande facenti riferimento a plurime opere le quali risultino artificiosamente non collegate tra di loro sebbene, de facto, siano finalizzate alla realizzazione di un unico manufatto ed allo stesso funzionali, così da costituire una costruzione unica;
• la regola da considerare è quella dalla unicità della concessione edilizia per tutte le opere riguardanti un edificio o un complesso unitario, escludendosi la possibilità per lo stesso soggetto legittimato di servirsi di separate domande di sanatoria per aggirare il limite legale volumetrico.

Anche la giurisprudenza amministrativa, peraltro, ha affermato che "è illegittimo l'inoltro di diverse domande tutte imputabili ad un unico centro sostanziale di interesse, in quanto tale espediente rappresenta un evidente tentativo di aggirare i limiti consentiti per il condono relativamente al calcolo della volumetria consentita".

LA SENTENZA E' SCARICABILE IN ALLEGATO