Condono edilizio: muri e divisioni interne rientrano nella manutenzione straordinaria

Le opere di manutenzione straordinaria rientrano nel perimetro del terzo condono edilizio, anche in zona vincolata: lo dispone infatti il DL 269/2003, convertito in legge 326/2003, che è protagonista anche della interessante sentenza 1327/2024 del Tar Salerno, inerente un vecchio edifizio adibito, in passato, sia alla funzione abitativa che a quella commerciale.

I giudici amministrativi confermano che appartengono alla categoria della manutenzione straordinaria, e quindi sono passibili di condono, le opere interne consistenti nella realizzazione di muri di divisione, in quanto si tratta di interventi necessari per il rinnovamento o la sostituzione di parti (anche strutturali), degli edifici, comprese anche le opere di integrazione dei servizi igienico-sanitari e tecnologici.

Il ricorso

Nello specifico, un privato ricorre per l'accertamento della illegittimità del silenzio inadempimento serbato dal Comune in relazione all'atto di diffida col quale si diffidava il Comune a definire e concludere la domanda di condono edilizio ex L. 326/2003 e la domanda di accertamento di compatibilità paesaggistica ex L. 308/2004 pendenti su un fabbricato, aventi ad oggetto opere comportanti aumenti di superficie pari a mq. 78,75 e aumenti di volume per circa mc. 263,50, oltre che un cambio di destinazione d'uso dei due livelli del fabbricato da abitativo in commerciale.

Gli abusi edilizi del contendere

Il locale deriva da un abusivo frazionamento immobiliare dell'unico locale di circa 72 mq., in diverse unità immobiliari.

Nello specifico, questo locale è stato 'fuso' con l'unità immobiliare antistante, abitativa, precedentemente categoria catastale A/3, realizzato tramite "il taglio a sezione della muratura portante per circa mt 3,65 x 0,55 x mt 2,65 di altezza, con la realizzazione di una piattabanda armata, opera, quest'ultima, realizzata in assenza di deposito e/o autorizzazione sismica. Proprio in ordine al predetto frazionamento, dalla visione della documentazione tecnica allegata alla domanda di autorizzazione sanitaria, con allegata relazione tecnica e planimetria dei locali, si evince che alla predetta data i locali non erano ancora frazionati, ma già fusi in un unico locale, pertanto la fusione tra il locale commerciale ed i locali abitativi è avvenuto in data antecedente il 1993 (e pertanto anche il taglio della muratura portante sopra relazionato), mentre il frazionamento in data successiva".

Nel giugno del 2024 si accertava quindi l'inottemperanza all'ingiunzione e veniva presentato il ricorso.

Duplice destinazione d'uso: quando il mix abitativo e commerciale 'tiene'

Per il TAR il ricorso è da accogliere, in quanto già dal 1978 la superficie dell'unita immobiliare aveva una duplice destinazione d'uso: commerciale e abitativa, secondo il TAR "fenomeno sociale diffuso in passato, quando le famiglie abitavano dove svolgevano contemporaneamente attività commerciale".

Il verificatore - osservano i giudici - ha concluso nel senso che, se da un lato l’attività commerciale in questa unità immobiliare è sempre esistita, dall'altra parte "la destinazione d'uso abitativa è completamente scomparsa, con l'attuale divisione in tre locali separati. Da ciò se ne trae la conseguenza che gli interventi che hanno interessato il secondo piano non riguardano il cambio di destinazione d'uso, a partire dal 1993, bensì opere interne ascrivibili alla categoria di manutenzione straordinaria, in quanta sono stati realizzati muri interni di divisione, che hanno dato luogo ad una divisione dell'unità immobiliare in tre vani separati; e soprattutto non sono stati realizzati ampliamenti plano-volumetrici, rispetto alle antiche ed originarie consistenze edilizie".

In conclusione, le opere interne abusive rientrano nella categoria dell'intervento di manutenzione straordinaria, trattandosi di interventi necessari per il rinnovamento o la sostituzione di parti (anche strutturali), degli edifici, comprese anche le opere di integrazione dei servizi igienico-sanitari e tecnologici.

LA SENTENZA E' SCARICABILE IN ALLEGATO DOPO AVER EFFETTUATO L'ACCESSO AL PORTALE.