Condono edilizio: la sanatoria frazionata non si può fare e le opere vanno completate entro una data precisa

Per poter ottenere un condono edilizio non si può 'sperare' su una valutazione 'atomistica' delle opere da parte della pubblica amministrazione che dovrà invece considerare l'opera edilizia nel suo complesso, così come è fondamentale la data di ultimazione dell'opera che deve 'rientrare' entro la 'dead-line' di quel determinato condono.

Nella sentenza 450/2024 del 17 gennaio, 'breve ma intensa', il Tar Napoli ricorda dei paletti piuttosto importanti in materia di condono edilizio, che sappiamo essere diverso dalla sanatoria ordinaria ex art.36 del Testo Unico Edilizia, quella che richiede la doppia conformità e si basa sull'accertamento di conformità.

La differenza tra sanatoria ordinaria e condono edilizio (sanatoria straordinaria)

Come abbiamo avuto modo di approfondire su Ingenio, l'istituto dell'accertamento di conformità, o della sanatoria edilizia, consente al privato che abbia edificato in difformità o in assenza di un titolo edilizio di poter sanare i c.d. abusi formali, purché afferenti esclusivamente ad opere eseguite, sin dalla loro edificazione, in maniera conforme rispetto agli strumenti urbanistici settoriali.

Insomma, questa sanatoria è collegata al principio della doppia conformità, che permette il rilascio del provvedimento favorevole ai soli soggetti legittimati le cui opere edilizie risultano conformi alla disciplina urbanistica ed edilizia sia al momento della edificazione che a quello della richiesta in sanatoria.

A differenza della sanatoria ex art. 36 dpr 380/2001, il condono edilizio non ha applicazione generalizzata ma limitata ai soli casi specifici.

In Italia i condoni 'normati' per legge sono stati in tutto tre:

1. legge 47/1985 - Primo Condono, che ha consentito la condonabilità delle opere abusive, non insistenti su aree sottoposte a particolari vincoli, concluse prima del 01.10.1983;
2. legge 724/1994 - Secondo Condono, che ha consentito la condonabilità delle opere abusive, non comportanti nuove costruzioni o ampliamenti superiori a 750 metri cubi ovvero ampliamenti dei manufatti esistenti in misura superiore al 30% del volume, concluse prima del 31.12.1993;
3. legge 326/2003 (conv in l. del DL 269/2003)- Terzo Condono, che ha consentito la condonabilità delle opere abusive, sulla base dei criteri già individuati dalle precedenti leggi sul primo e secondo condono, concluse prima del 31.03.2003.

Questi condoni, diversamente dalla sanatoria ordinaria del Testo Unico Edilizio, hanno consentito la regolarizzazione di opere inficiate da difformità sostanziali, e non già meramente formali come quelle per cui si potrebbe richiedere un accertamento di conformità, purchè siano rispettati i requisiti di legittimazione, di dimensione delle opere condonabili e di tempestività della richiesta rispetto al limite temporale fissato da ogni singola legge.

Secondo condono impossibile per un fabbricato sopra i 4.000 mc ultimato dopo i termini di legge

Nel caso all'esame del TAR Napoli, il condono è il secondo.

La documentazione in atti comprova che l'abuso al quale si riferisce il provvedimento impugnato consiste in un fabbricato, realizzato senza alcun titolo abilitativo, in zona nella quale insistono plurimi vincoli (ambientale, sismico, idrogeologico e per rischio vulcanico) di cubatura superiore ai mc 4000, e ultimato posteriormente alla scadenza del termine di legge fissato per fruire del condono invocato.

Insomma, c'è ben poco da fare.

Condono edilizio frazionato? Impossibile

Il ricorrente avrebbe la pretesa di ottenere una valutazione "frazionata" dell’abuso, in modo da evitare il superamento del limite di cubatura previsto dalla legge per godere del condono, che nel caso di specie viene in rilievo, all’evidenza, un unico edificio su più piani, sicché la considerazione atomistica delle parti in cui esso si compone risulta preclusa dalla necessità di dar corso a un esame globale dell’abuso, come più volte posto in risalto dalla giurisprudenza.

Si è infatti affermato che “La valutazione di un intervento edilizio consistente in una pluralità di opere deve effettuarsi in modo globale, atteso che la considerazione atomistica dei singoli interventi non consentirebbe di comprendere l'effettiva portata dell'operazione. In caso di abuso edilizio, infatti, non è dato scomporre una parte per negare l'assoggettabilità ad una determinata sanzione demolitoria, in quanto il pregiudizio arrecato al regolare assetto del territorio deriva non da ciascun intervento a sé stante bensì dall'insieme delle opere nel loro contestuale impatto edilizio e nelle reciproche interazioni. E ciò vieppiù nel caso di opere che vanno ad inserirsi in un contesto territoriale protetto, come nel caso di specie” (T.A.R. Napoli, (Campania) sez. VI, 03/04/2023, n.2090).

Insomma: la richiesta di sanatoria frazionata per ottenere un condono edilizio non è ammessa.

Il condono edilizio frazionato è illegale: no a quattro sanatorie diverse per un'unico fabbricato. Ci sono eccezioni?

Laddove l'abuso edilizio consista nella costruzione di un fabbricato che faccia capo ad un unico centro di interessi e che sia suddiviso in più unità immobiliari, ancorché dotate di autonomia funzionale, il limite volumetrico di 750 mc va riferito all'edificio nel suo complesso e non alle singole unità immobiliari di cui il medesimo si compone.

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Data di ultimazione delle opere: se si 'sfora', addio condono

Infine, per quanto attiene all'epoca di ultimazione delle opere abusive, il TAR rimarca che la parte ricorrente non ha assolto all’onere della prova su di essa gravante.

Ciò, di per se, sarebbe già dirimente, in quanto “Con riferimento al momento di ultimazione dei lavori entro la data utile per ottenere il condono, l'onere della prova grava sul richiedente la sanatoria, essendo l'interessato l'unico a poter fornire elementi inconfutabili circa la ragionevole certezza dell'epoca di realizzazione di un manufatto e, in mancanza di tali prove, resta integro il potere dell'Amministrazione Pubblica di negare la sanatoria dell'abuso” (T.A.R. Napoli, (Campania) sez. IV, 16/03/2021, n.1736).

LA SENTENZA 450/2024 DEL CONSIGLIO DI STATO E' SCARICABILE IN ALLEGATO PREVIA REGISTRAZIONE AL PORTALE