Condono edilizio: la sanatoria frazionata degli abusi non è ammessa

Non è possibile presentare più domande di condono, frazionando l'abuso edilizio, per ottenere la sanatoria straordinaria.

Lo ha affermato il TAR Lazio nella sentenza 4983/2024 del 12 marzo, riferita al rigetto, da parte di un comune, di una domanda di condono edilizio ai sensi della legge 326/03 (terzo condono) e l.r. 12/94.

Il condono edilizio della discordia

Il caso riguarda una domanda di condono presentata nel 2004 (terzo condono edilizio) per sanare un abuso edilizio.

La richiesta faceva parte di un insieme di domande relative a un edificio abusivo più ampio, composto da
diverse unità immobiliari.

Il Comune di Roma ha respinto le istanze di condono, affermando il superamento del limite di cubatura e l'esistenza di vincoli sull'area interessata.

La ricorrente ha impugnato il diniego, sostenendo violazioni delle norme regionali e nazionali in materia di condono edilizio, nonché difetti nei procedimenti amministrativi.

In particolare, viene contestata l'applicazione dei limiti volumetrici, la mancanza di acquisizione dei pareri sul vincolo, e la mancanza di motivazione nei provvedimenti.

Il limite volumetrico

Con il primo motivo di ricorso, la ricorrente deduce che la legge regionale Regione Lazio n. 12/2004, nel prescrivere, all’art. 1 co.1, che, ai fini della sanatoria, che la nuova costruzione non superi, nel suo complesso, 900 mc, nel caso si tratti di unità immobiliare adibita a prima casa di abitazione del richiedente, intenderebbe riferirsi esclusivamente alla singola unità immobiliare.

Entrambi i limiti volumetrici dettati dal legislatore regionale, quindi (450 mc e 900 mc, superore rispetto a quello nazionale di 750 mc), si riferirebbero alla stessa unità immobiliare con la conseguenza che quello minore atterebbe al suo volume specificamente utilizzabile come abitazione mentre quello maggiore andrebbe riferito al volume nel suo complesso, inteso come comprensivo anche degli spazi non destinati ad abitazione.

Ove, per assurdo, l’unità immobiliare dovesse essere considerata come costituente da sola l’intero fabbricato, l’Amministrazione avrebbe dovuto comunque esaminare la singola domanda in relazione alla unicità del suo oggetto ai fini della verifica del rispetto del limite volumetrico complessivo stabilito dal legislatore statale, comunque superiore (3.000 mc) a quello del corpo di fabbrica in esame.

In presenza di una unica nuova costruzione, quindi, potrebbero essere presentate più domande in sanatoria relative a singole porzioni della medesima costruzione, ed in tali casi la volumetria dovrebbe essere calcolata con riferimento a ciascuna separata domanda di sanatoria.

Il condono edilizio frazionato è illegale: no a quattro sanatorie diverse per un'unico fabbricato. Ci sono eccezioni?

Laddove l'abuso edilizio consista nella costruzione di un fabbricato che faccia capo ad un unico centro di interessi e che sia suddiviso in più unità immobiliari, ancorché dotate di autonomia funzionale, il limite volumetrico di 750 mc va riferito all'edificio nel suo complesso e non alle singole unità immobiliari di cui il medesimo si compone.

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Vietato il condono edilizio frazionato tramite la presentazione di diverse domande di sanatoria

Il TAR evidenzia che le domande di sanatoria risultano presentate, seppur distintamente, con riferimento ad un unico edificio, interamente abusivo, avente una volumetria totale di 1920,00 mc e ricadente in area di parziale inedificabilità (v. nota prot. n. 76698 del 23.10.2012 di Roma Capitale allegata in atti).

Secondo l Collegio, il Comune abbia fatto corretta applicazione della disciplina di cui alla LR Lazio nr. 12/2004, l’art. 2 della quale prevede che “sono suscettibili di sanatoria….b) opere di nuova costruzione a destinazione esclusivamente residenziale realizzate in assenza del o in difformità dal titolo abilitativo edilizio e non conformi alle norme urbanistiche e alle prescrizioni degli strumenti urbanistici approvati o adottati al 31 marzo 2003 che:

1. non abbiano comportato la realizzazione di un volume superiore a 450 metri cubi per singola domanda di titolo abilitativo edilizio in sanatoria a condizione che la nuova costruzione non superi, nel suo complesso, 900 metri cubi, nel caso in cui si tratti di unità immobiliare adibita a prima casa di abitazione del richiedente nel comune di residenza;
2. non abbiano comportato la realizzazione di un volume superiore a 300 metri cubi per singola domanda di titolo abilitativo edilizio in sanatoria a condizione che la nuova costruzione non superi, nel suo complesso, 600 metri cubi, nel caso in cui non si tratti di unità immobiliare adibita a prima casa di abitazione del richiedente nel comune di residenza;….”.

Quanto alla natura unitaria dell’immobile nel suo complesso, la giurisprudenza è pacifica nel ritenere che “Uno stesso soggetto legittimato non può utilizzare separate domande di sanatoria per aggirare il limite massimo di volumetria previsto dall'art. 39, comma 1 della Legge 724/1994 , dovendosi, in tal caso, necessariamente unificare le richieste quando si tratti della medesima costruzione da considerarsi in senso unitario”.

Infatti, “uno dei requisiti oggettivi richiesti dalla legge sul condono edilizio del 2003, è che la volumetria complessiva realizzata non sia superiore a 750 mc, ridotto a 600 mc dalla normativa regionale del Lazio; tale limite è da ritenersi non derogabile né eludibile, ai fini della fruizione dei benefici del condono, per il tramite di un calcolo parcellizzato che guardi alle singole unità abitative in cui l'edificio abusivo può suddividersi” ( TAR Lazio, sent sez IV ter, 14/11/2023, n. 13067).

Nel caso di specie, dunque, le censure rivolte alla condotta della Amministrazione vanno respinte posto che, correttamente, l’Ufficio ha ritenuto ostativo all’accoglimento delle istanze il superamento del limite volumetrico di 600 mc (di cui all’art. 3 della L.R. n. 12/2004) sulla base della sommatoria delle dimensioni volumetriche delle diverse unità abitative, essendo queste riconducibili a una costruzione unitaria.

Insomma: l'unità immobiliare abusiva faceva parte di un edificio più ampio, pertanto il limite volumetrico doveva essere calcolato considerando l'intero fabbricato.

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