Condono edilizio in zona vincolata, le regole: ci rientrano solo gli abusi minori

Ci sono migliaia di pratiche 'pendenti' riguardanti il terzo condono edilizio, l'ultima delle tre sanatorie straordinarie previste nel nostro ordinamento per regolarizzare abusi sostanziali (mentre la sanatoria ordinaria ex art.36 e 36 bis del Testo Unico Edlizia tratta abusi formali).

Rispetto ai primi due condoni del 1985 e 1994, il terzo condono del 2003 (DL 269/2003) ha però ristretto il campo, tanto che vale la pena effettuare un riepiogo delle regole, prendendo spunto dalla sentenza 21981/2024 del Tar Lazio, inerente il ricorso contro un'ordinanza di demolizione emessa da un comune per consistenti manufatti abusivi realizzati in zona agricola.

Perché il comune ha negato il condono

In particolare, l’istanza di condono, presentata ai sensi della legge 326/2003, è stata respinta richiamando l’art. 32, commi 26 e 27, della stessa legge, in quanto i manufatti abusivi sono stati realizzati in zona soggetta a vincolo paesaggistico; più precisamente, l'Amministrazione ha spiegato che l’area in cui ricade l’immobile oggetto di condono “è individuata come bene paesaggistico ai sensi dell’art. 136, co. 1, lett. d) del D.Lgs. 42/2004, trattandosi di area dichiarata di notevole interesse pubblico, ai sensi della L. 1497/39, con D.M. 29/08/1959, pubblicato nella G.U. del 12/5/1954 n. 108” e che nelle aree sottoposte a vincolo paesaggistico il condono edilizio è limitato alle ipotesi di (…) “restauro, risanamento conservativo e manutenzione straordinaria conformi agli strumenti urbanistici”, mentre “l’intervento in questione, per come risulta rappresentato negli elaborati allegati alla richiesta di condono, ricade in tipologia 1 – Opere realizzate in assenza o in difformità del titolo abilitativo e non conformi alle norme urbanistiche e alle prescrizioni degli strumenti urbanistici ed in quanto tale riferibile appieno alla fattispecie esclusa dall’ammissibilità a condono edilizio, ai sensi del combinato disposto dei commi 26, lett. a) e 27, lettera d) dell’art. 32 del D.L. 30/09/2003 n. 269 convertito in legge dall’art. 1 della Legge 326/2003”.

Tra l'altro, ha aggiunto il comune, i manufatti dichiarati nella domanda di condono “sono stati in parte modificati o sostituiti da nuovi manufatti, completamente dissimili da quelli preesistenti per superficie, volumetria, tipologia strutturale, sagoma e destinazione d’uso”, al punto che non è permesso “allo stato attuale di individuare in parte in manufatti o le opere edilizie riportati ella domanda di condono”.

Terzo condono in zona vincolata: tutte le condizioni per la sanatoria

Il TAR conferma in toto l'operato del comune, in quanto, per giurisprudenza assolutamente consolidata, “Ai sensi dell’art. 32, comma 27, lett. d), d.l. n. 269 del 2003, le opere abusivamente realizzate in aree sottoposte a specifici vincoli, fra cui quello ambientale e paesistico, sono sanabili solo se ricorrono congiuntamente le seguenti condizioni: a) si tratti di opere realizzate prima della imposizione del vincolo; b) seppure realizzate in assenza o in difformità del titolo edilizio, siano conformi alle prescrizioni urbanistiche; c) siano opere minori senza aumento di superficie (restauro, risanamento conservativo, manutenzione straordinaria); d) vi sia il previo parere dell’Autorità preposta alla tutela del vincolo. Ciò esclude a priori la sanatoria di opere consistenti nella realizzazione di nuove superfici e nuova volumetria in area assoggettata a vincolo paesaggistico, sia esso di natura assoluta o relativa, o comunque di inedificabilità, anche relativa.” (tra le molteplici, così Consiglio di Stato sez. VII, 09/02/2024, n.1312).

Terzo condono edilizio in zona vincolata: abusi minori dentro, abusi maggiori fuori

Per le regole del Terzo condono edilizio, è consentita la sanatoria straordinaria, in zona vincolata, solamente per gli abusi minori cioè opere di manutenzione straordinaria, restauro o risanamento conservativo. Le nuove costruzioni e le ristrutturazioni edilizie sono off limits.

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Data di realizzazione delle opere e risalenza del vincolo

Nella nostro caso, il vincolo risale all'anno 1959, mentre è pacifico che i manufatti sono stati realizzati in epoca successiva, come esposto nel ricorso.

Gli abusi maggiori non possono ottenere il terzo condono in zona vincolata

Inoltre, l'Amministrazione ha escluso la conformità delle opere alle prescrizioni urbanistiche, né si tratta di opere minori, posto che nell’ordinanza sono descritte opere di metratura ragguardevole (anche oltre i 30 mq) e di nuova costruzione.

L'azione amministrativa è quindi assolutamente legittima.

Le differenze tra primo, secondo e terzo condono

Infine, è interessante ricordare le profonde differenze che intercorrono tra i primi due condoni e il terzo, che è quello ovviamente più 'gettonato' per questioni temporali.

In materia, si è infatti chiarito che "L’art. 32 del d.l. n. 269/2003, convertito con modificazioni dalla legge n. 326/2003, fissa limiti più stringenti rispetto ai precedenti « primo » e « secondo » condono (leggi nn. 47/1985 e 724/1994), escludendo la possibilità di conseguire il condono nelle zone sottoposte a vincolo paesaggistico qualora sussistano congiuntamente due condizioni ostative: a) il vincolo di inedificabilità sia preesistente all’esecuzione delle opere abusive; b) le opere realizzate in assenza o in difformità del titolo abilitativo non siano conformi alle norme e alle prescrizioni degli strumenti urbanistici. In tal caso l’incondonabilità non è superabile nemmeno con il parere positivo dell’Autorità preposta alla tutela del vincolo".

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