Condono edilizio: in pendenza di sanatoria non si possono realizzare nuove opere

Quando si presenta un'istanza di condono edilizio, in attesa della pronuncia del comune, non si possono eseguire ulteriori opere pena il respingimento dell'istanza.

Lo ha chiarito il Tar Lazio (Roma) nella sentenza 288/2024 dello scorso 8 gennaio, inerente il ricorso contro il rigetto di un'istanza per una pratica di condono edilizio relativo alla sanatoria di un immobile a destinazione residenziale realizzato in assenza di permesso di costruire.

Fabbricato crollato e nuovamente realizzato: la struttura è completamente diversa

In questo caso, il fabbricato oggetto di condono edilizio non esisteva più poiché risultava totalmente crollato in data 27/10/97, come documenta il verbale del Comando Polizia locale”. In data 02/07/2014 la stazione dei Carabinieri ha rilevato la realizzazione di un nuovo manufatto, che "è allo stato rustico privo di qualsiasi rifinitura, si presenta tamponato con blocchetti di tufo al piano seminterrato e il piano terra e mansardato con forati".

Ciò che pù conta è che questo manufatto "è completamente diverso, per dimensioni, volumetria e materiali rispetto al fabbricato oggetto di condono edilizio".

Il manufatto oggetto di condono non si poteva considerare ultimato: niente silenzio-assenso

Contrariamente a quanto dichiarato nell’istanza di condono, dunque, il manufatto in questione non poteva considerarsi ultimato, nemmeno allo stato rustico, entro il 31 dicembre 1993, venendo in rilievo, sul punto, l’art. 31, comma 2, della legge 47/1985 (applicabile anche al c.d. secondo condono), il quale prevede che “si intendono ultimati gli edifici nei quali sia stato eseguito il rustico e completata la copertura, ovvero, quanto alle opere interne agli edifici già esistenti e a quelle non destinate alla residenza, quando esse siano state completate funzionalmente”.

Difettando, quindi, nel caso di specie, il requisito essenziale dell’ultimazione dei lavori di costruzione in data precedente al 31 dicembre 1993 (la 'dead' line del secondo condono), il meccanismo del silenzio significativo con valore di accoglimento non poteva operare.

Ciò in quanto trova applicazione il consolidato orientamento giurisprudenziale secondo cui, in materia di condono edilizio, il titolo abilitativo tacito può formarsi per effetto del silenzio assenso soltanto ove ricorrano tutti i presupposti previsti per l’accoglimento dell’istanza, inclusa la tempestiva ultimazione dell’opera abusiva.

Condono edilizio: per ottenere la sanatoria le opere devono essere completate almeno al rustico

Per ottenere il condono edilizio, occorre almeno il completamento della copertura e la esecuzione del rustico, cioè la tamponatura dell'edificio stesso priva di rifiniture, poiché solo in tal modo è assicurata la definizione della volumetria complessiva del fabbricato.

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Le opere realizzate durante la pendenza del condono (causa crollo del precedente immobile) impediscono la sanatoria stessa

Ma la parte centrale della sentenza analizza il secondo motivo di ricorso, inerente il crollo dell’immobile oggetto dell'istanza di condono e la costruzione, al suo posto, di un immobile diverso, senza valutare nel merito - secondo il ricorrente - se ricorressero o meno i presupposti per il condono. Questo denoterebbe un modo di procedere contraddistinto da incoerenza e illogicità, in quanto il Comune avrebbe dovuto prima vagliare compiutamente nel merito la domanda di condono – non ostandovi, in particolare, l’intervenuto crollo del manufatto – e solo successivamente esaminare la d.i.a. in sanatoria relativa alla nuova opera.

Per il TAR Roma il 'discorso' non tiene, in quanto ritenersi un'istanza di condono va esaminata solo qualora alla data di emanazione del provvedimento esista ancora l’opera edilizia per la quale essa è stata presentata, non essendo consentito, in pendenza del procedimento di condono, alcun intervento se non quelli atti a garantire la conservazione del manufatto (cfr. Cons. St., Sez. II, 30 luglio 2019, n. 5367; Cons. St., Sez. V, 27 agosto 2014, n. 4386).

Questo a maggior ragione se, come nel caso di specie, la ricostruzione è successiva alla data di sbarramento fissata dalla legge per la condonabilità.

In chiusura, si evidenzia come la circostanza della non identità tra il manufatto di cui i Carabinieri hanno accertato la realizzazione in sede di sopralluogo compiuto in data 2 luglio 2014 e quello oggetto dell'istanza di condono si presentava, infatti, in ogni caso ostativa all'accoglimento di quest’ultima.

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