Condono edilizio e ultimazione dei lavori: serve il completamento al rustico

Il condono edilizio non è una sanatoria classica (normata dagli art. 36 e 36-bis del Testo Unico Edilizia), ma straordinaria: infatti, consente di regolarizzare abusi sostanziali ma solamente se eseguiti in determinate 'forchette' temporali.

In Italia, si sono succeduti tre condoni: 1985, 1994 e 2003, tutti con precisi limiti entro i quali l'abuso da 'sanare' deve essere stato completato.

Ma qual'è il 'grado' di completamento giusto? Quando, cioè, un'opera può dirsi ultimata e, in quanto tale, rientrare nel perimetro della sanatoria straordinaria?

Il condono edilizio del contendere e la data di ultimazione dei lavori

Risponde a queste interessanti domande il Tar Campania nella sentenza 102/2025 del 7 gennaio, relativa al ricorso di un privato contro il diniego di un provvedimento di condono ex legge 794/1994 (secondo condono) e legge 326/2003 (terzo condono) per due istanze concernenti, rispettivamente, la realizzazione di un locale autorimessa e di un immobile ad uso abitativo costruito in aderenza.

Per la parte che ci interessa, l'amministrazione ha palesato, riguardo alla sanatoria dell'immobile ad uso abitativo, perplessità in ordine alla data di ultimazione dei lavori, poiché nella domanda di condono è indicata la data del 20.1.2003 mentre dalle cartografie presenti agli atti con “volata” del 21.3.2003 non è visibile la consistenza de qua che, viceversa, risulta da quella del giugno 2004.

La fattura dei lavori come prova per l'ultimazione

Il ricorrente osserva che, in merito alla data di ultimazione delle opere, l'amministrazione non avrebbe tenuto conto della documentazione prodotta dal privato e, in particolare, della fattura del 28.3.2003 emessa dalla ditta che ha effettuato i lavori edili relativi al manufatto mentre, sotto distinto profilo, non potrebbe essere attribuita rilevanza ai fotogrammi aerei che non sono prove confezionate da un pubblico ufficiale.

Ricordiamo che per le regole del terzo condono (DL 269/2003, convertito in legge 326/2003), le opere devono essere ultimate entro il 31 marzo 2003.

Ultimazione dei lavori: le prove sono a carico del privato

Il ricorso viene rigettato perché le prove non sono considerate sufficienti.

In primis, si ricorda che l'onere della prova grava sul privato: solo lui può infatti fornire atti, documenti ed elementi probatori che siano in grado di radicare la ragionevole certezza in ordine all'epoca di realizzazione dell'abuso.

Ci si riferisce al principio di vicinanza della prova, che colloca nella sfera del privato la possibilità di dimostrare l'epoca di realizzazione delle opere edilizie e la relativa consistenza.

Nel caso di specie, non può bastare la sola allegazione della dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà, la quale deve essere supportata da ulteriori riscontri documentali, eventualmente indiziari, purché altamente probanti quali, ad esempio, le fatture, le ricevute relative all'esecuzione dei lavori e/o all'acquisto dei materiali, i rilievi aereo fotogrammetrici.

L'aerofotogrammetria può essere decisiva: ecco come

La ragione reiettiva è stata motivata dall'amministrazione con il richiamo all'aerofogrammetria che attesta l'ultimazione del manufatto ad un periodo successivo (giugno 2004) rispetto a quello dichiarato nella domanda di sanatoria e al termine di ultimazione delle opere previsto dalla disciplina del condono.

Al riguardo, va richiamato l'indirizzo giurisprudenziale secondo cui l'aerofotogrammetria, per quanto non costituisca necessariamente prova piena dell'abuso, può comunque esser contrastata con elementi concreti di prova di segno contrario.

Infatti, le immagini e i rilievi non fanno piena prova degli abusi edilizi accertati dall'amministrazione, fornendo solo indizi ed elementi di prova ed il privato è comunque tenuto a fornire la prova contraria, che deve comunque consistere in elementi concreti e rilevanti idonei a sovvertire tali risultanze fotografiche.

Terzo condono edilizio: il requisito temporale dell'ultimazione delle opere si prova con le aerofotogrammetrie

L'onere della prova circa l'ultimazione dei lavori entro la data utile per ottenere il condono grava sul richiedente la sanatoria, visto che solo egli può fornire inconfutabili atti, documenti ed elementi probatori che siano in grado di radicare la ragionevole certezza dell'epoca di realizzazione del manufatto da sanare.

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Ultimazione dell'opera e completamento al rustico

Il ricorrente sostiene di aver assolto all'onere probatorio, e allega una fattura del 28 marzo 2003 - quindi antecedente al 31 marzo 2003, 'dead-line' del terzo condono - che attesta il montaggio a quella data di un manufatto terraneo presso la proprietà. Il documento in questione attesta la realizzazione di un "manufatto terraneo …" con "sostegni scatolari in ferro montati su piastre ancorate su plinti in c.a. e telaio in ferro".

Ma tutto questo non basta: infatti la giurisprudenza, sulla base del combinato disposto degli artt. 31 della legge 47/1985 e 39, comma 1, della legge 724/1994, osserva che il legislatore ha previsto due criteri alternativi per la verifica del requisito dell’ultimazione rilevante ai fini del rilascio del condono edilizio: il criterio "strutturale", che vale nei casi di nuova costruzione, e il criterio "funzionale" operante, invece, nei casi di opere interne di edifici già esistenti oppure di manufatti con destinazione diversa da quella residenziale.

Essendo in presenza di una nuova costruzione, va applicato in criterio strutturale, secondo il quale per edifici "ultimati" devono intendersi quelli completi almeno al "rustico" (art. 31 della L. n. 47/1985 al quale rinvia l'art. 32, comma 25, del D.L. n. 269/2003 convertito dalla legge 326/2003), espressione con la quale si intende un’opera mancante solo delle finiture (infissi, pavimentazione, tramezzature interne), ma necessariamente comprensiva delle tamponature esterne, che realizzano in concreto i volumi, rendendoli individuabili e esattamente calcolabili.

Bene: la fattura depositata dal ricorrente non comporta una ragionevole certezza circa l'asserita epoca di realizzazione dell'abuso edilizio riferendosi ad uno stato costruttivo (sostegni scatolari in ferro montati su piastre ancorate su plinti in c.a. e telaio in ferro) che non integra un "rustico" nei sensi sopra indicati siccome inidoneo ad individuare concretamente il volume del manufatto, anche per la mancanza di tamponature esterne.

La prova dell'ultimazione entro la data limite, quindi, non è stata fornita.

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