Condono edilizio e sanatoria straordinaria: quali criteri per la verifica del requisito dell'ultimazione?

In materia di terzo condono edilizio (sanatoria straordinaria), il Consiglio di Stato ci fornisce l'occasione per ripetere alcuni 'assiomi' importanti.

Prima di tutto, che il condono non si può ottenere in area vincolata.

Poi che, ai fini della concessione della sanatoria straordinaria, ricade in capo al proprietario (o al responsabile dell’abuso) l'onere di provare la data di ultimazione delle opere edilizie, dal momento che solo l'interessato può fornire inconfutabili atti, documenti ed elementi probatori che siano in grado di radicare la ragionevole certezza dell’epoca di realizzazione di un manufatto.

Condono edilizio in zona vincolata: le regole

Palazzo Spada ricorda che il combinato disposto dell'art. 32 della legge 47/1985 e dell'art. 32, comma 27, lettera d), del DL 269/2003, convertito con modificazioni dalla legge 326/2003 (cd. Terzo Condono edilizio), in base a un consolidato orientamento giurisprudenziale (ex plurimis, Consiglio di Stato, Sez. VI, 28 ottobre 2019, n.7341; Sez. VI , 17 settembre 2019, n. 6182; Sez. IV, 29 marzo 2017, n. 1434; sez. IV, 21 febbraio 2017, n. 813; Sez. VI, 2 agosto 2016 n. 3487; Sez. IV, sentenza 17 settembre 2013, n. 4587), comporta che un abuso commesso su un bene sottoposto a vincolo di inedificabilità, sia esso di natura relativa o assoluta, non può essere condonato quando ricorrono, contemporaneamente le seguenti condizioni:

• a) l’imposizione del vincolo di inedificabilità prima della esecuzione delle opere;
• b) la realizzazione delle stesse in assenza o difformità dal titolo edilizio;
• c) la non conformità alle norme urbanistiche e alle prescrizioni degli strumenti urbanistici (nelle zone sottoposte a vincolo paesistico, sia esso assoluto o relativo, è cioè consentita la sanatoria dei soli abusi formali).

Inoltre, il condono previsto dall’art. 32 del Terzo Condono è applicabile esclusivamente agli interventi di minore rilevanza indicati ai numeri 4, 5 e 6 dell’allegato 1 del DL 269/2003 (restauro, risanamento conservativo e manutenzione straordinaria) e previo parere favorevole dell’Autorità preposta alla tutela del vincolo, mentre non sono in alcun modo suscettibili di sanatoria le opere abusive di cui ai precedenti numeri 1, 2 e 3 del medesimo allegato, anche se l’area è sottoposta a vincolo di inedificabilità relativa e gli interventi risultano conformi alle norme urbanistiche e alle prescrizioni degli strumenti.

Nel caso di specie, quindi, la sanatoria straordinaria risulta impossibile in quanto:

• l'area sulla quale insiste l’immobile è sottoposta a vincolo paesaggistico (apposto con decreto ministeriale del 17 maggio 1956);
• l'abuso oggetto della richiesta di condono – consistendo nella realizzazione di una piccola casa di civile abitazione di circa mq 45 – non rientra tra le tipologie di abusi ‘minori’ condonabili in zona vincolata, in quanto opera creante volumetria, edificata senza titolo e non conforme agli strumenti urbanistici;
• fuoriuscendo la tipologia di intervento dal novero di quelle sanabili, non era necessario il parere dell’autorità preposta al vincolo (ben potendo la PA procedere ai sensi dell'art. 27 del dpr 380/2001).

I criteri di prova alternativi per la verifica dell'ultimazione dell'opera

La seconda parte della sentenza è dedicata alla prova dell'ultimazione dell'opera, rilevante ai fini del condono che ha sempre una data limite (i condoni, nel nostro ordinamento, sono stati tre).

Detto che compete al proprietario (o al responsabile dell'abuso) l'onere di provare la data di ultimazione delle opere edilizie, dal momento che solo l’interessato può fornire inconfutabili atti, documenti ed elementi probatori che siano in grado di radicare la ragionevole certezza dell’epoca di realizzazione di un manufatto, il Consiglio di Stato evidenzia che ci sono due criteri alternativi per la verifica del requisito dell'ultimazione  rilevante ai fini del rilascio del condono:

• il criterio «strutturale», che vale nei casi di nuova costruzione;
• il criterio «funzionale», che opera, invece, nei casi di opere interne di edifici già esistenti oppure di manufatti con destinazione diversa da quella residenziale.

Quanto al criterio strutturale del completamento del rustico, per edifici «ultimati», si intendono quelli completi almeno al «rustico», espressione con la quale si intende un’opera mancante solo delle finiture (infissi, pavimentazione, tramezzature interne), ma necessariamente comprensiva delle tamponature esterne, che realizzano in concreto i volumi, rendendoli individuabili e esattamente calcolabili (cfr., fra le tante, Consiglio di Stato, sez. IV, 16 ottobre 1998, n. 130).

La nozione di completamento funzionale implica, invece, uno stato di avanzamento nella realizzazione tale da consentirne potenzialmente, e salve le sole finiture, la fruizione; in altri termini l'organismo edilizio, non soltanto deve aver assunto una sua forma stabile nella consistenza planivolumetrica (come per gli edifici, per i quali è richiesta la c.d. ultimazione “al rustico”, ossia intelaiatura, copertura e muri di tompagno), ma anche una sua riconoscibile e inequivoca identità funzionale che ne connoti con assoluta chiarezza la destinazione d'uso.

Senza tali prove, la PA può legittimamente negare la sanatoria dell’abuso e il suo dovere di irrogare la sanzione demolitoria.

Nel 'nostro' caso, non solo la parte appellante non ha fornito alcuna prova dell'anteriorità del manufatto, ma la PA ha fornito quantomeno un indizio di segno contrario, segnatamente la circostanza che nell'aerofotogrammetria del 2004 l'immobile in contestazione non compariva.

Le opere abusive del Terzo Condono devono essere state ultimate entro il 31/3/2003: pertanto, siamo fuori tempo massimo.

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