Condono edilizio e completamento funzionale dell'opera: le prove devono essere inconfutabili

A che livello deve essere completato un abuso edilizio, entro la data limite prevista dalla legge di riferimento, per beneficiare del condono edilizio di riferimento (nel caso di specie il Terzo)?

Ce lo ricorda il Tar Lazio nella sentenza 7159/2024 del 12 aprile, inerente il ricorso contro il rigetto della domanda di condono edilizio avente ad oggetto il “cambio di destinazione d’uso da locale autorimessa realizzato con regolare concessione edilizia ad attività commerciale per una superficie pari a mq. 1160,80 e per una volumetria pari a mc 5433,80".

Il contenzioso: completamento funzionale non avvenuto

La ricorrente sostiene che il cambio di destinazione da autorimessa a locale commerciale sarebbe avvenuto nel febbraio del 2000 e di aver depositato nell'ambito del contraddittorio procedimentale instaurato con l'Amministrazione documentazione attestante la realizzazione delle opere prima del 31/03/2003.

Ciò nonostante, l'amministrazione adottava il preavviso di rigetto ritenendo che dall’intera documentazione acquisita non si evincesse “la funzionalità dell'opera abusiva per la destinazione d'uso richiesta, entro la data del 31.03.2003”.

Completamento dell'opera nel Terzo condono edilizio: la data limite

Il TAR premette che ai sensi dell'art. 32, comma 25, legge 326/03 (di conversione del DL 269/2003), il condono edilizio è consentito per le opere abusive che «risultino ultimate entro il 31 marzo 2003».

Il criterio di ultimazione dell'opera

Il concetto di ultimazione è specificato nell'art. 31, comma 2, legge 47/1985 (i cui principi debbono ritenersi valevoli anche per la disciplina dei condoni successivi), laddove si precisa che «ai fini delle disposizioni di cui al comma precedente, si intendono ultimati gli edifici nei quali sia stato eseguito il rustico e completata la copertura ovvero, quanto alle opere interne agli edifici già esistenti e a quelle non destinate alla residenza, esse siano state completate funzionalmente».

Condono edilizio e requisito dell'ultimazione: alla scoperta del criterio strutturale e funzionale

Esistono due criteri alternativi per la verifica del requisito dell'ultimazione, rilevante ai fini del rilascio del condono edilizio: il criterio "strutturale", che vale nei casi di nuova costruzione; e il criterio "funzionale", che opera, invece, nei casi di opere interne di edifici già esistenti oppure di manufatti con destinazione diversa da quella residenziale.

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Completamento opera per il condono: criterio strutturale e funzionale

Esistono, ricorda il TAR, due criteri alternativi per la verifica del requisito dell'ultimazione, rilevante ai fini del rilascio del condono: si tratta del criterio "strutturale", che vale nei casi di nuova costruzione e del criterio "funzionale", rilevante nel caso di specie che opera, invece, nei casi di opere interne di edifici già esistenti oppure di manufatti con destinazione diversa da quella residenziale (cambio destinazione d'uso).

Quanto al criterio strutturale del completamento del rustico, per edifici "ultimati", si intendono, per costante giurisprudenza, quelli completi almeno al "rustico", espressione con la quale si intende un'opera mancante solo delle finiture (infissi, pavimentazione, tramezzature interne), ma necessariamente comprensiva delle tamponature esterne, che realizzano in concreto i volumi, rendendoli individuabili e esattamente calcolabili (cfr., fra le tante, Cons. di Stato, Sez. IV, 16 ottobre 1998, n. 130).

La nozione di completamento funzionale implica, invece, uno stato di avanzamento nella realizzazione tale da consentirne potenzialmente, e salve le sole finiture, la fruizione; in altri termini l’organismo edilizio, non soltanto deve aver assunto una sua forma stabile nella consistenza planivolumetrica (come per gli edifici, per i quali è richiesta la c.d. ultimazione “al rustico”, ossia intelaiatura, copertura e muri di tompagno), ma anche una sua riconoscibile e inequivoca identità funzionale che ne connoti con assoluta chiarezza la destinazione d’uso.

Sanatoria e condono edilizio: quali prove servono per dimostrare la data dell'intervento?

La prova della data di realizzazione di un'opera edilizia, per poter ottenere la sanatoria o il condono edilizio, è ad esclusivo carico del privato, deve essere rigorosa e fondarsi su documentazione certa e univoca e comunque su elementi oggettivi. I principi di prova oggettivi concernenti la collocazione dei manufatti tanto nello spazio, quanto nel tempo, si rinvengono nei ruderi, fondamenta, aerofotogrammetrie, mappe catastali.

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Prove della data di esecuzione dell'opera: le deve fornire il privato e devono essere inconfutabili

Si ricorda, inoltre, che spetta in particolare al privato richiedente, e non all'amministrazione, l'onere di dimostrare la data di esecuzione delle opere abusive allo scopo di fruire dei benefici riconosciuti dalla normativa speciale in materia di sanatoria edilizia; ciò, perché, in omaggio al principio di vicinanza degli strumenti di prova (art. 2697 cod. civ.), solo l'interessato può fornire inconfutabili documenti che siano in grado di radicare la ragionevole certezza dell'epoca in cui l'abuso è stato realizzato; conseguentemente, in difetto di siffatta prova, l'amministrazione ha il dovere di negare la sanatoria dell’illecito edilizio.

Bene (anzi male): nella fattispecie in esame, secondo il TAR, non sussiste la prova del completamento funzionale dell’opera entro il 31/03/2003.

In particolare, le foto allegate all’istanza di condono ricorrente raffigurano lo stabile dall’esterno con le saracinesche chiuse senza testimoniare in alcun modo l’avvenuto cambio di destinazione d’uso dell’immobile da magazzino a locale commerciale.

Le medesime considerazioni valgono per le due fotografie degli interni dalla cui visione non si evince l’avvenuto mutamento d’uso di cui si discute.

Inoltre, all’istanza di condono è allegata una planimetria che non riporta la presenza di tramezzature e, nello specifico, di uno spazio chiuso ricavato per la realizzazione del servizio igienico.

Quanto alle immagini prodotte successivamente, pur essendo presente il servizio igienico, si nota lo stato di sostanziale abbandono in cui versa l’immobile, come tale incompatibile con la destinazione a locale commerciale dei locali.

Con riferimento alla ulteriore documentazione, che quindi non è sufficiente a provare il completamento funzionale, il TAR osserva che:

• le fatture relative al contratto di somministrazione di energia elettrica non assumono alcun rilievo al fine di dimostrare la destinazione commerciale dei locali;
• le fatture relative al pagamento di lavori edili ed elettrici antecedenti alla data del 31/03/2003 sono generiche e tali da non consentire di comprendere quali siano le lavorazioni eseguite e, soprattutto, se esse siano strumentali al cambio di destinazione d’uso;
• la dichiarazione sostitutiva di atto notorio del 18/03/2013 nella quale si afferma la destinazione ad uso commerciale dell’immobile già nell’anno 2003, redatta dall’amministratore della società ricorrente, non vale a dimostrare la realizzazione dell’abuso entro il 31/03/2003, trattandosi di documento che proviene dalla parte interessata, come tale privo di efficacia probante in assenza di ulteriori elementi che ne confermino l’attendibilità;
• il contratto di locazione del 27/11/2004, nel quale si fa riferimento alla destinazione commerciale dell’immobile, è evidentemente irrilevante in quanto successivo al termine in cui le opere dovevano risultare già ultimate.

Il condono, quindi, non è concedibile.

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