Condono edilizio e completamento funzionale dell'opera: la regola non vale per gli edifici rurali

E' sempre valida la regola del completamento funzionale dell'opera per l'ottenimento del condono edilizio? O ci sono dei casi particolari nei quali questo completamento non è richiesto?

Di questo aspetto si occupa il Tar Campania nella sentenza 236/2024, che alla fine accoglie il ricorso contro il respingimento, da parte del comune, di due istanze di condono edilizio presentate nel 1986 e nel 2004, nonché due istanze di accertamento di compatibilità paesaggistica, e contro l'ordinanza di demolizione di due livelli di un fabbricato della superficie complessiva di mq. 167,24.

Condono edilizio e completamento funzionale dell'opera: perché il comune ha respinto l'istanza

Alla base dell’intero provvedimento sta il diniego della prima domanda di condono, presentata ai sensi della legge n. 47/1985 (cd. Primo condono).

Tale diniego si basa sulla duplice considerazione che:

• a) l’immobile ha uso produttivo e non risulta completato funzionalmente, così come previsto dall'art. 31, comma 2, della legge 47/1985, ma realizzato solo nel rustico e nella copertura;
• b) “l’istanza risulta dolosamente infedele in quanto risultano presenti due unità immobiliari a destinazione residenziale aventi una superficie complessiva di mq. 160,08 ed un volume lordo di mc. 579,00, ubicate al piano primo e secondo sottostrada di un fabbricato articolato su cinque livelli, in luogo dell’abuso richiesto in condono corrispondente ad un unico manufatto a destinazione agricola avente una superficie coperta di mq. 167,24 con un volume definito di mc. 562,56”.

Condono edilizio: per ottenere la sanatoria le opere devono essere completate almeno al rustico

Per ottenere il condono edilizio, occorre almeno il completamento della copertura e la esecuzione del rustico, cioè la tamponatura dell'edificio stesso priva di rifiniture, poiché solo in tal modo è assicurata la definizione della volumetria complessiva del fabbricato.

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Fabbricato rurale: si può considerare ultimato anche un immobile non rifinito

Il TAR accoglie il ricorso, ma perchè?

L'opera abusiva - sottolinea il TAR - risulta rappresentata come “manufatto connesso con la conduzione agricola articolato su due livelli” e, dunque, come fabbricato rurale, astrattamente suscettibile di uso abitativo, ove ne possegga le caratteristiche.

Pertanto, non può applicarsi la disciplina riguardante gli immobili ad uso non residenziale che, ai fini del condono, impone l'obbligo del completamento funzionale.

In definitiva, ai sensi dell'art. 31 della legge 47/1985, deve considerarsi ultimato l'edificio realizzato senza titolo abilitativo in zona agricola e mancante delle rifiniture, della pavimentazione e degli infissi, laddove risulti eseguito il rustico ed ultimata la copertura (cfr. T.A.R. Umbria 6 novembre 2008, n. 702).

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