Condono edilizio e completamento dell'abuso: servono le tamponature esterne

Quando un'opera può ritenersi completata e quindi 'meritevole' di condono edilizio in caso di presentazione di domanda di sanatoria?

La chiave è l'ultimazione al rustico, necessaria per ogni procedimento di condono: lo ricorda bene la Corte di Cassazioe nella sentenza 35006/2024 del 18 settembre, relativa al ricorso di un privato contro il rigetto di una richiesta di 'secondo' condono edilizio (legge 724/1994).

Alla fine, il ricorso è stato respinto.

Condono edilizio: quale livello di completamento serve?

Secondo la ricorrente, l'opera era già completa di tutte le strutture portanti, compresa la copertura, alla data del 31 marzo 1992.

La Cassazione ricorda che, in matria di condono edilizio, si intendono ultimati gli edifici "nei quali sia stato eseguito il rustico e completata la copertura".

E' quindi esclusa l'ultimazione al rustico in assenza delle tamponature perimetrali, poiché la costruzione al rustico è l'insieme delle strutture portanti e di tamponamento di un edificio, tali da rendere individuabile il volume agli effetti dell'art.31, comma 2 della legge 47/1985 (Primo condono).

Anche le tamponature dei muri, quindi, rientrano nel concetto di "rustico" di cui si richiede l'ultimazione indipendentemente dal fatto che siano o debbano essere eseguite in muratura o con pannelli prefabbricati.

Ok anche senza finiture

La Corte, richiamando precedenti pronunce, ricorda che per edificio al rustico "può considerarsi un'opera mancante solo delle finiture (infissi, pavimentazioni, tramezzature interne), ma necessariamente comprensiva delle tamponature esterne, che realizzano in concreto i volumi, rendendoli individuabili ed esattamente calcolabili".

Quindi, la mancanza di rifiniture interne (ad esempio, intonaci o pavimentazione) non preclude l'accesso al condono, purché l'opera abbia superato la fase di costruzione grezza e sia riconoscibile come utilizzabile secondo la sua destinazione.

Il concetto di ultimazione sostanziale

Per la Cassazione, quindi, l'opera si considera ultimata se ha raggiunto una fase avanzata tale da essere riconoscibile come conforme alla sua destinazione d'uso.

Questo implica che la struttura dell'edificio deve essere completata nelle sue parti essenziali. Non è necessario che l'opera sia completata in ogni dettaglio, ma deve essere funzionalmente idonea.

Per determinare l'ultimazione, vengono considerati elementi come la chiusura del tetto, la posa dei muri perimetrali e la realizzazione dei solai. Questi elementi strutturali indicano che l'opera ha raggiunto uno stadio sufficientemente avanzato da poter essere considerata ultimata per fini di condono.

Condono edilizio: per ottenere la sanatoria le opere devono essere completate almeno al rustico

Per ottenere il condono edilizio, occorre almeno il completamento della copertura e la esecuzione del rustico, cioè la tamponatura dell'edificio stesso priva di rifiniture, poiché solo in tal modo è assicurata la definizione della volumetria complessiva del fabbricato.

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Condono edilizio: la data limite per l'ultimazione delle opere

Ogni condono (in Italia ce ne sono stati tre: 1985, 1994 e 2003) ha la sua data limite per il completamento dell'opera: ciò significa che l'opera deve essere stata ultimata entro i termini previsti dalla normativa applicabile al condono (nel caso di specie il 31 dicembre 1993).

In sede di secondo condono, quindi, è consentito il completamento delle sole opere già funzionalmente definite alla data ultima del 31/12/1993, che si realizza quando si è in presenza di uno stato di avanzamento nella realizzazione del manufatto tale da consentirne potenzialmente, e salve solo le finiture, la fruizione.

L'organismo edilizio deve cioè aver assunto una sua forma stabile ed un'adeguata consistenza plano-volumetrica, come per gli edifici, per i quali è richiesta la cd. ultimazione al rustico, ossia intelaiatura, copertura e muri di compagno.

LA SENTENZA INTEGRALE E' SCARICABILE IN ALLEGATO DOPO AVER EFFETTUATO L'ACCESSO AL PORTALE.