Condono edilizio della sopraelevazione abitativa: è possibile in zona vincolata?

Una sopraelevazione che comporta l'estensione di 80 mq di un manufatto preesistente può beneficiare del Terzo condono edilizio in zona vincolata?

Conoscendo le regole del DL 269/2003, potremmo già fornire la risposta dopo poche righe, in quanto sappiamo bene che il Terzo condono, a differenza dei primi due, ha ristretto notevolmente le possibilità di sanatoria straordinaria a precisi interventi abusivi 'minori', dentro i quali evidentemente non può rientrare una sopraelevazione con ampliamento di volume dell'edificio.

La richiesta di condono per la sopraelevazione

La sentenza 21662/2024 del Tar Lazio è però interessante in quanto riepiloga in tutto e per tutto le regole del Terzo condono edilizio, quello più gettonato: una sorta di 'mappa' da seguire per evitare di presentare istanze che non potranno mai essere accolte.

I ricorrenti basano il reclamo sulla mancata acquisizione del parere dell’Autorità preposta alla tutela dei vincoli, non venendo in rilievo vincoli che comportano l'inedificabilità assoluta dell'area.

A conferma della natura relativa dei vincoli che insistono sull'area, essi sottolineano il rilascio di due titoli in sanatoria per il piano seminterrato e il primo piano dell'immobile su cui insiste l'abuso, con conseguente contraddittorietà ed irragionevolezza dell'azione amministrativa.

Terzo condono edilizio in zona vincolata: il perimetro degli interventi sanabili

Alla luce delle coordinate applicative del cd. Terzo condono, come introdotto dal decreto-legge 269/2003, convertito in legge con 326/2003, ed attuato, in sede regionale, con la legge della Regione Lazio n. 12/2004, solo determinate tipologie di interventi – c.d. abusi formali - risultano condonabili se realizzati in aree sottoposte a vincolo.

Il Tar Lazio segnala che, quindi, la portata del Terzo condono è più restrittiva rispetto ai due precedenti del 1985 e 1994: sulla base delle previsioni dettate dall'art. 32, commi 26 e 27, del DL 269/2003 e dagli artt. 2 e 3, comma 1, lettera b), della legge regionale del Lazio n. 12 del 2004, possono ritenersi suscettibili di sanatoria, nelle aree soggette a vincoli, solo le opere di minore rilevanza, corrispondenti alle tipologie di illecito di cui ai nn. 4, 5 e 6 dell'Allegato 1 del DL 269/2003, corrispondenti a opere di restauro, risanamento conservativo e manutenzione straordinaria, mentre per le altre tipologie di abusi interviene una preclusione legale alla sanabilità delle opere abusive.

Il Terzo condono è più ristretto dei due precedenti: le differenze

Quindi: rispetto alle precedenti discipline sul condono, il Terzo risulta avere un ambito applicativo più ristretto, in quanto – oltre ad imporre, al comma 25, relativamente alle nuove costruzioni residenziali, un limite complessivo di cubatura - definisce analiticamente le tipologie di abusi condonabili (comma 26 e Allegato 1), introducendo altresì alcuni nuovi limiti all'applicabilità del condono (comma 27), che si aggiungono a quanto previsto negli artt. 32 e 33 della legge 47/1985 (Primo condono).

La norma statale di cui all’art. 32, comma 27, del decreto legge 269/2003, è chiara nell'indicare come ostativa alla possibilità di rilascio del condono la realizzazione di opere recanti nuove superfici e nuovi volumi – quale quella in esame - su aree soggette a vincoli posti a tutela dei beni ambientali e paesistici, nonché dei parchi e delle aree protette nazionali, regionali e provinciali, qualora istituiti prima della esecuzione di dette opere, declinando la condonabilità degli abusi su aree vincolate in ragione della loro tipologia.

Terzo condono edilizio e legge regionale: le regole finali

La legge regionale del Lazio 12/2004, poi, ha ristretto ulteriormente il perimetro, prevedendo la non sanabilità delle opere realizzate, anche prima della apposizione del vincolo, in assenza o in difformità del titolo abilitativo edilizio e non conformi alle norme urbanistiche ed alle prescrizioni degli strumenti urbanistici, su immobili soggetti a vincoli imposti sulla base di leggi statali e regionali a tutela dei monumenti naturali, dei siti di importanza comunitaria e delle zone a protezione speciale, non ricadenti all'interno dei piani urbanistici attuativi vigenti, nonché a tutela dei parchi e delle aree naturali protette nazionali, regionali e provinciali.

Alla luce del combinato disposto tra legge statale e regionali, possono quindi ritenersi suscettibili di sanatoria, nelle aree soggette a vincoli, solo le opere di minore rilevanza, corrispondenti alle tipologie di illecito di cui ai nn. 4, 5 e 6 dell'allegato 1 del decreto legge n. 269 del 2003, ovvero le opere di restauro, risanamento conservativo e manutenzione straordinaria, mentre per le altre tipologie di abusi la loro sanabilità risulta preclusa ex lege.

Terzo condono edilizio in zona vincolata: le regole per il cambio di destinazione d'uso

Solamente tre tipologie di opere, i cosiddetti abusi minori, rientrano dentro la sanatoria straordinaria del terzo condono in zona vincolata: opere di restauro e risanamento conservativo, opere di manutenzione straordinaria, opere o modalità di esecuzione non valutabili in termini di superficie o di volume.

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Una sopraelevazione di 80 metri quadrati non può rientrare nel perimetro del Terzo condono edilizio in zona vincolata

In definitiva, non è possibile far rientrare, dentro il perimetro del Terzo condono edilizio (DL 269/2003), l'abuso del contendere, cioè un manufatto realizzato in sopraelevazione avente 80 mq di superficie residenziale e 80 mq di superficie non residenziale.

L'acquisizione del parere dell'Autorità preposta al vincolo

Tornando al primo motivo di ricorso, si segnala che, venendo in rilievo una ipotesi di preclusione normativa al condono per determinate tipologie di opere - cui sono riconducibili quelle inerenti la fattispecie in esame - non vi è alcuna necessità di procedere all'accertamento di compatibilità delle opere con il vincolo paesaggistico tramite acquisizione del parere, trattandosi di attività inutile in quanto in alcun modo idonea ad incidere sul regime di non condonabilità ex lege delle opere, essendo la riconducibilità degli abusi a determinate tipologie di opere dichiarate non condonabili e la loro insistenza in aree vincolate circostanze di per sé ostative al condono, il che rende irrilevante l’accertamento in concreto circa la loro compatibilità con i vincoli.

Al riguardo, il Tar ricorda come il Consiglio di Stato abbia più volte affermato “che, ai sensi dell'art. 32 comma 27 lett. d) del decreto legge su menzionato, come convertito, sul terzo condono, sono sanabili le opere abusivamente realizzate in aree sottoposte a specifici vincoli, fra cui quello ambientale e paesistico, solo se si tratta di opere minori senza aumento di superficie (restauro, risanamento conservativo, manutenzione straordinaria), non essendo necessaria quindi, laddove l’abuso ricada in zona vincolata e non rientri tra gli abusi minori, l’acquisizione del parere dell’Autorità preposta al vincolo, in linea con l’esigenza di economicità dell'azione amministrativa, essendo superflua, in acclarata mancanza dei presupposti di legge per la condonabilità delle opere, la effettuazione di un inutile vaglio di compatibilità paesaggistica” (Consiglio di Stato, Sez. VI, 18 maggio 2015 n. 2518; Sez. IV, 19 maggio 2010 n. 3174; 16 settembre 2022, n. 8043).

In definitiva, l'accertata estraneità dell'opera con riferimento alla quale è stato adottato il gravato diniego di condono - consistente nella creazione di un unità abitativa in sopraelevazione su preesistente immobile, e quindi nella creazione di nuova superficie e volume - dall'ambito applicativo del c.d. terzo condono, costituisce valido fondamento del diniego impugnato.

Il 'no' alla richiesta di sanatoria è confermato.

LA SENTENZA E' SCARICABILE IN ALLEGATO.