Condono edilizio del soppalco in zona vincolata: le regole per la sanatoria straordinaria

Il terzo condono edilizio ha ristretto il perimetro delle possibilità di sanatoria straordinaria, in particolar modo in zona vincolata.

Rispetto ai due precedenti condoni del 1985 e 1994, quello del 2003 è infatti piuttosto selettivo nelle aree sottoposte a vincolo: il Tar Lazio, con la sentenza 21170/2024 del 26 novembre, ne da l'ennesima conferma occupandosi di un ricorso contro il diniego di condono avente ad oggetto la realizzazione, in assenza di titolo edilizio, di alcuni interventi edilizi afferenti al piano primo di un apprtamento e “consistenti, nel dettaglio, in un aumento di superficie (circa mq. 19) interno alla preesistente volumetria ottenuto mediante la chiusura di uno spazio a doppia altezza, che ha dato luogo alla realizzazione di una porzione di solaio interpiano in continuità con quello esistente".

In pratica, una sorta di soppalco.

Condono edilizio per silenzio assenso

Per la parte ricorrente, in primis, si sarebbe formato il silenzio assenso sulla pratica di condono.

Il TAR smonta questa tesi, in quanto è pacifico in giurisprudenza che, laddove sussista un vincolo sull'area interessata dall'abuso rispetto alla relativa istanza di condono, non possa dirsi formato alcun provvedimento per silentium. Come chiarito dalla giurisprudenza, “dal combinato disposto degli artt. 32, 33 e 35, L. n. 47/1985 può desumersi il principio che non sono suscettibili di sanatoria tacita gli immobili siti in aree sottoposte a vincolo paesaggistico-ambientale, essendo all’uopo in ogni caso richiesto il parere espresso dell’autorità competente alla gestione del vincolo, ragione per cui in tale ipotesi non è configurabile la formazione del silenzio-assenso sull’istanza di condono”.

Nella specifica fattispecie in esame, risulta accertata e non contestata la circostanza che l’opera abusiva maggiore oggetto della domanda di condono sia stata realizzata in una zona paesaggisticamente vincolata.

Come chiarito dalla giurisprudenza del TAR, inoltre, “…perché possa formarsi il silenzio-assenso su un’istanza di condono edilizio, il termine di ventiquattro mesi decorre dalla presentazione della medesima domanda, a condizione che la stessa risulti completa in ogni sua parte".

E ancora: "Inoltre, il titolo abilitativo tacito può formarsi per effetto del silenzio-assenso soltanto se la domanda di sanatoria presentata possegga i requisiti soggettivi e oggettivi per essere accolta, in quanto la mancanza di taluno di questi impedisce in radice che possa avviarsi il procedimento di sanatoria, in cui il decorso del tempo è mero co-elemento costitutivo della fattispecie autorizzativa (cfr.: Consiglio di Stato, Sez. VI, 27 luglio 2015, n. 3661). Nel caso di specie, come già visto, le domande di sanatoria presentate dalle parti ricorrenti difettano, ictu oculi, di uno dei presupposti legali per il rilascio della sanatoria edilizia, atteso che tutte le opere abusive de quibus integrano abusi maggiori insistenti su un’area vincolata".

Non è quindi configurabile la formazione del provvedimento tacito di assenso su domande di sanatoria edilizia relative ad interventi realizzati in aree sottoposte a vincoli paesaggistici, quale, appunto, quella per cui è causa.

Abusi maggiori e minori: il soppalco è una ristrutturazione edilizia pesante

Oltre all'impossibilità della formazione del silenzio assenso - e comunque collegata con essa - c'è la questione della tipologia dell'abuso.

L'illecito, infatti, è stato dalla stessa ricorrente, sotto la propria responsabilità, qualificato come tipologia 1 (allegato al DL 269/2003) e la sua dimensione interna non attrae la sua qualificazione necessariamente alla categoria degli abusi minori.

D’altronde è la stessa ricorrente che nelle proprie controdeduzioni al preavviso di rigetto identifica l’abuso quale “aumento della superficie utile mediante la realizzazione di un ampliamento di un preesistente solaio all’interno di una unità immobiliare destinata ad abitazione”, con ciò descrivendo l'intervento in maniera incompatibile e non aderente alle fattispecie di abusi minori di cui alle tipologie 4, 5 e 6 dell’allegato al DL 269/2023.

Si tratta, infatti, della realizzazione di un nuovo soppalco che ha determinato un ampliamento pari a 19 mq di superficie utile residenziale, e come tale inquadrabile nel concetto di ristrutturazione edilizia "pesante" e, pertanto, nell'ambito delle opere identificabili quali abusi maggiori.

Terzo condono edilizio in zona vincolata: abusi minori dentro, abusi maggiori fuori

Per le regole del Terzo condono edilizio, è consentita la sanatoria straordinaria, in zona vincolata, solamente per gli abusi minori cioè opere di manutenzione straordinaria, restauro o risanamento conservativo. Le nuove costruzioni e le ristrutturazioni edilizie sono off limits.

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Soppalco: ma è sempre una ristrutturazione edilizia?

Val la pena soffermarsi sul fatto che la disciplina edilizia del soppalco, ovvero dello spazio aggiuntivo che si ricava all'interno di un locale, interponendovi un solaio, va apprezzata caso per caso, in relazione alle caratteristiche del manufatto. Nello specifico

• “Quando il soppalco, come nella fattispecie in esame, sia di dimensioni non modeste e comporti una sostanziale ristrutturazione dell’immobile preesistente, con incremento delle superfici dell’immobile e, in prospettiva, ulteriore carico urbanistico, è necessario il titolo abilitativo (ex multis, Cons. Stato, sez. VI, 11 febbraio 2022, n. 1002);
• Il soppalco rientra invece nell’ambito degli interventi edilizi minori, per i quali il titolo non è richiesto, ove sia tale da non incrementare la superficie dell’immobile. Quest’ultima ipotesi si verifica solo nel caso in cui lo spazio realizzato col soppalco consista in un vano chiuso, senza finestre o luci, di altezza interna modesta, tale da renderlo assolutamente non fruibile alle persone".

Terzo condono edilizio: quali opere sono sanabili in zona vincolata

In definitiva, questa istanza di condono è stata giustamente respinta dal comune visto che, per specifica previsione dell'art. 32, commi 26 e 27, del DL 269/2003 e dagli artt. 2 e 3, comma 1, lettera b), della legge regionale del Lazio n. 12 del 2004 "possono ritenersi suscettibili di sanatoria, nelle aree soggette a vincoli, solo le opere di minore rilevanza, corrispondenti alle tipologie di illecito di cui ai nn. 4, 5 e 6 dell'Allegato 1 del decreto legge n. 269 del 2003, integrate dalle opere di restauro, risanamento conservativo e manutenzione straordinaria, mentre per le altre tipologie di abusi, quale quello della ricorrente, riconducibili alle tipologie di illecito di cui ai nn. 1, 2 e 3, del menzionato Allegato, interviene una preclusione legale alla sanabilità delle opere abusive".

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