Condono edilizio del seminterrato: per la sanatoria conta il volume lordo

In Italia si sono succeduti tre condoni edilizi: il primo, che ha di fatto regolamentato questo tipo di sanatoria straordinaria, nel 1985. Gli altri due, molto più specifici e restrittivi, nel 1994 e 2003.

Ognuno vale per specifici interventi realizzati entro determinate date, perché a differenza della sanatoria ordinaria (ex art.36 e oggi anche 36-bis del Testo Unico Edilizia), i condoni sanano gli abusi sostanziali ma si riferiscono a precisi periodi temporali (cioè regolarizzano solo gli interventi effettuati entro date limite), mentre l'accertamento di conformità regolarizza in maniera sistematica gli abusi formali (ad. es. assenza del permesso di costruire o parziale difformità, ma conformità urbanistica ed edilizia degli interventi).

Secondo condono edilizio e superamento del limite volumetrico

La giurisprudenza amministrativa è stracolma di sentenze inerenti i condoni edilizi, soprattutto il più recente del 2003 (DL 269/2003), ma nel caso della sentenza 19822/2024 del Tar Lazio, siamo nel perimetro del secondo condono, normato dalla legge 724/1994.

Si dibatte, quindi, sul diniego di un'istanza di condono presentata per la realizzazione di un'unità immobiliare con destinazione d'uso commerciale pari a 325,85 mq di superficie.

Il motivo del respingimento è il superamento del limite volumetrico di 750 mc prescritto, appunto, dall'art.39 comma 1 della legge 724/1994, in quanto l'opera ha una volumetria totale di 1242,78 mc.

Secondo il ricorrente:

• sull'istanza di condono si sarebbe formato il silenzio-assenso;
• le volumetrie relative al magazzino al piano seminterrato di 36,21 mq ed al sottonegozio al piano seminterrato dimq 84,28, "per legge", contrariamente a quanto ritenuto dal Comune, non dovrebbero rilevare ai fini del calcolo della cubatura assentibile.

Condono edilizio: le regole per l'ottenimento con silenzio assenso

In primis, il TAR sottolinea come in virtù delle regole del secondo condono edilizio, il silenzio assenso sull'istanza si forma a queste condizioni:

• versamento dell'oblazione dovuta (con eventuale maggiorazione);
• effettuazione del pagamento degli oneri concessori;
• deposito della documentazione richiesta (documentazione fotografica, perizia giurata sulle dimensioni dell'opera e certificato di idoneità statica per le opere superiori ai 450 mc);
• presentazione della denuncia in catasto entro i limiti di legge.

In questo caso, segnalano i giudici, manca la documentazione fotografia e visto che si tratta di un'opera superiore ai 450 metri cubi, anche il certificato di idoneità statica, oltre alla denuncia in catasto.

L'ottenimento del condono per silenzio-assenso è quindi impossibile.

Secondo condono edilizio: le regole per la sanatoria straordinaria del sottotetto

Ai fini del perfezionamento del secondo condono edilizio, il limite volumetrico di 750 metri cubi previsto dall'art. 39, comma 1 della legge 724/1994 è applicabile a tutte le opere, senza distinzione tra residenziali e non residenziali.

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Calcolo del limite volumetrico: rileva il volume lordo

Passando alla questione centrale del ricorso, il TAR respinge al mittente le doglianze affermando che diversamente da quanto sostenuto dal ricorrente, secondo cui le volumetrie relative al piano seminterrato non sarebbero da calcolare nel limite, in materia condonistica non è prevista alcuna disposizione di legge che confermi tale tesi.

Infatti, l'art.39 della legge 724/1994 fa esclusivo riferimento al limite di cubatura di 750 metri cubi.

Citando una precedente pronuncia, il TAR ricorda che “il computo della volumetria deve essere effettuato, salvo che non viga una espressa e particolare disposizione contraria, con riferimento all’opera in ogni suo elemento, ivi compresi gli ambienti seminterrati ed interrati (cioè, sottostanti al livello stradale), funzionalmente asserviti, poiché nel concetto di costruzione rientra ogni intervento, che abbia rilevanza urbanistica, in quanto incide sull’assetto del territorio ed aumenta il c.d. carico urbanistico”.

Quindi, ciò che rileva ai fini della condonabilità è il cd. volume lordo, comprensivo dei muri perimetrali e delle tramezzature interne.

Tale regola è confermata peraltro dall'art.51 del Primo condono edilizio (legge 47/1985), che contempla un diverso calcolo delle superfici esclusivamente ai fini della quantificazione dell'oblazione dovuta.

Qui nel calcolo delle superfici è indicato dal tecnico solamente l'altezza del locale al piano terra (4 metri), mentre non ci sono riferimenti sulle altezze dei locali posti al piano seminterrato.

Fermo dunque il principio in base al quale ciò che rileva è il volume lordo, parte ricorrente, dopo la notifica del preavviso di rigetto, avrebbe comunque potuto indicare al Comune ulteriori informazioni sulle dimensioni delle opere e, in particolare, sulle altezze dei locali, allegando idonea documentazione a supporto, invece di assumere un comportamento silente.

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