Condono edilizio del magazzino: le regole della sanatoria straordinaria in zona vincolata

Un locale magazzino di 38 metri quadrati di superficie utile può ottenere il terzo condono in zona vincolata?

Per rispondere alla questione, bisogna approfondire le regole del DL 269/2003, convertito in legge 326/2003, relativo appunto alla terza sanatoria straordinaria 'normata' nel nostro Paese, dopo quelle del 1985 e 1994, sicuramente più permissive del loro 'successore'.

Il punto principale all'attenzione del Tar Lazio, che si è espresso su questo caso nella sentenza 21074/2024, è: si tratta di un abuso minore o maggiore? La differenza, infatti, è praticamente decisiva per capire se l'abuso edilizio può essere regolarizzato o meno in zona sottoposta a vincolo.

Il magazzino del contendere

Si ricorre per il rigetto dell'istanza di condono: l'appellante non contesta la natura vincolata dell'area sulla quale insiste l'abuso oggetto di domanda di sanatoria, ma sostiene che l'opera, meramente accessoria e non funzionalmente autonoma rispetto alla struttura cui accede, non comportando aumento di cubatura e volumetria, in quanto identificabile in volume tecnico, sarebbe identificabile come intervento di ristrutturazione e dunque abuso minore.

Ma - evidenzia il TAR - la qualificazione dell'intervento nella Tipologia 1 dell'Allegato al DL 269/2003 (Opere realizzate in assenza o in difformità del titolo abilitativo edilizio e non conformi alle norme urbanistiche e alle prescrizioni degli strumenti urbanistici) deriva dalla mancanza agli atti di documentazione attestante la regolare preesistenza dell'immobile al quale accederebbe l'intervento a condonarsi.

In ragione di ciò ed in assenza di idonea prova della preesistenza, l'intervento è stato correttamente qualificato come di nuova costruzione.

Il principio di vicinanza della prova

Quindi, il TAR ricorda, richiamando il consolidato orientamento giurisprudenziale, che grava sul privato l'onere di provare la data di realizzazione e la consistenza originaria dell'immobile abusivo, in quanto solo l'interessato può fornire inconfutabili atti, documenti ed elementi probatori che possano radicare la ragionevole certezza dell'epoca di realizzazione di un manufatto.

Tale orientamento è basato sul principio di vicinanza della prova, essendo nella sfera del privato la prova circa l'epoca di realizzazione delle opere edilizie e la relativa consistenza, in quanto, relativamente ad un immobile realizzato in assenza di titoli edilizi, solo l'interessato può fornire gli inconfutabili atti, documenti o gli elementi probatori che siano in grado di radicare la ragionevole certezza del carattere di sanabilità di un'opera edilizia, in ragione dell'eventuale preesistenza rispetto all'epoca dell'introduzione di un determinato regime normativo dello ius aedificandi, dovendosi, quindi, fare applicazione del generale principio processuale per cui la ripartizione dell'onere della prova va effettuata secondo il principio della vicinanza della prova.

Quindi, escluso che il ricorrente abbia fornito idonea prova della legittimità del preesistente manufatto al quale l'opera abusiva accederebbe, quest’ultima deve considerarsi correttamente qualificabile come nuova costruzione.

Trattandosi di tipologia di abuso 1 ed essendo l'area vincolata, deve conseguentemente ritenersi applicabile alla fattispecie la preclusione legale alla sua condonabilità.

Terzo condono edilizio: in zona vincolata sanatoria solo per gli abusi minori

Il Terzo condono edilizio non è in ogni caso consentito per gli "abusi maggiori" commessi in zona sottoposta a vincolo posto in epoca anteriore alla realizzazione delle opere, ciò indipendentemente dal tipo di vincolo, se di inedificabilità assoluta o relativa. Dentro la sanatoria straordinaria solo restauro, risanamento conservativo e manutenzione straordinaria.

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Terzo condono in zona vincolata: le regole

Infatti, le regole del terzo condono edilizio, in virtù di quanto disposto dall'art.32, commi 26 e 27, del DL 269/2003 e anche dagli artt. 2 e 3, comma 1, della legge regionale del Lazio 12/2004, prevedono che "possono ritenersi suscettibili di sanatoria, nelle aree soggette a vincoli, solo le opere di minore rilevanza, corrispondenti alle tipologie di illecito di cui ai nn. 4, 5 e 6 dell'Allegato 1 del decreto legge n. 269 del 2003, integrate dalle opere di restauro, risanamento conservativo e manutenzione straordinaria..., mentre per le altre tipologie di abusi, quale quello della ricorrente, riconducibili alle tipologie di illecito di cui ai nn. 1, 2 e 3, del menzionato Allegato, interviene una preclusione legale alla sanabilità delle opere abusive".

In definitiva, il Terzo condono edilizio è molto chiaro nell'indicare come ostativa alla possibilità di rilascio di sanatoria la realizzazione di opere recanti nuove superfici e nuovi volumi su aree soggette a vincoli.

Non possono quindi essere sanate le opere che hanno comportato la realizzazione di nuove superfici (come nella fattispecie) e nuova volumetria in zona assoggettata a vincolo paesaggistico. 

LA SENTENZA E' SCARICABILE IN ALLEGATO.